上海買房注意事項

如何選擇適合的戶型

我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。購房者在具體選擇戶型時需注意以下幾方面：

看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。

房門的開向要合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。

要考慮戶型的節(jié)能，以減少不必要的日常生活開支。我們在選擇住房時，要挑選除了小儲藏室外，起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室”，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為4平方米到5平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間，一個封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應(yīng)為13到14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。

選擇好陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。

房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在2.5米到2.7米之間。購房者需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。

要保持房間空氣新鮮 如何選擇房屋朝向

房間能保持空氣新鮮和陽光充足是人們對房間的基本要求。要達(dá)到此目的，建筑須有好的朝向和開窗。

消費(fèi)者在挑選時首先應(yīng)看客廳的朝向。因客廳是一套住宅中使用頻率最高，使用人數(shù)最多的房間，故它的空間質(zhì)量尤為重要。在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。

其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不要選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。

廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時間內(nèi)排出，所以一般會用抽油煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。

現(xiàn)場進(jìn)行考量 選房抓住五點

售樓處的外部造型和內(nèi)部裝飾是對整個待售項目的風(fēng)格詮釋，以及對其所崇尚的居住意義的濃縮。另外，有一部分項目的售樓處在將來可能會改建為項目的會所。在大多數(shù)情況下，對售樓處的投入與其項目整體投入資金是成正比的，在這樣一個充斥廣告效應(yīng)的年代和尤為注重廣告效應(yīng)的行當(dāng)里，很難想象一處簡陋的門臉?biāo)淼臅且粋€高檔的住宅區(qū)。

當(dāng)然也不排除某些項目“金玉其外”的可能，所以僅憑對售樓處的觀感還不足以使我們對該項目做出決斷，要真實全面地了解項目素質(zhì)，我們還要進(jìn)行深入的調(diào)查。

場景

我們進(jìn)入到售樓處里，與現(xiàn)場人員進(jìn)行交流，如果我們一眼看上去，這里的工作場景是自然生動，有條不紊的，那么起碼可以斷定這個項目的銷售是正常的，開發(fā)商的管理和經(jīng)營是合理而有效的。

如果不幸看到的是一副略顯粗糙，渙散無序的場景，售樓人員懶散、怠慢、衣著隨便，那么我們會質(zhì)疑開發(fā)商的管理水平，從他們對人和場地的管理進(jìn)而懷疑到他們對項目的管理。

售樓處內(nèi)肯定還有其他的看房者，雖然看房的人并不見得就是你最后的鄰居，但是你可以從他們的言談舉止和衣著氣質(zhì)上看出這些你的“同道”們的層次和素質(zhì)，你也就會了解到這個項目所吸引的人群定位，如果銷售大廳里是一片人聲鼎沸的銷售場面，那么這件事情反而會讓人起疑，懷疑所來的人的真實性。

五證在哪里

在售樓處里尋找項目有效資質(zhì)證明的過程實際上就能看出項目進(jìn)行的情況。也可以看出開發(fā)商的操作是否規(guī)范。如果你發(fā)現(xiàn)這些資質(zhì)證明擺在售樓處里很顯眼的地方，那么起碼可以說明，開發(fā)商的操作是規(guī)范的，而且他們也是有信心的。

如果反之，你百般要求卻根本看不到這些有效證明，那么就說明這個項目還沒有到可以買的程度，你再喜歡這房子，也不要急著下手。誰知道他們是否能審批下來呢？

一片泛紅的銷售業(yè)績表

經(jīng)?？吹绞蹣翘幚飹炱鹨粡堜N售業(yè)績表，上面一片泛紅，說明房子的銷量喜人，而表上空白的地方廖廖無幾，給前來看房的人的心理暗示就是：我的房子賣得好，你再不下手就晚了?，F(xiàn)在很多人已經(jīng)不大吃這一套了，因為知道這里面肯定摻雜著水分。銷售量是沒有多少必要拿出來亮給人看的，自己內(nèi)部掌握就可以了。你什么時候看到名牌時裝店的櫥窗里掛過“僅此一件，售完為止”的牌子？好品牌是不用這種促銷手段的。

雖然我們不必對這種業(yè)績表當(dāng)真，但是我們卻可以通過它來了解開發(fā)商的層次和素質(zhì)：這種手法有些過時了。

沙盤中的規(guī)劃路

沙盤模型是售樓處里必不可少的道具之一。它能讓我們立體地感受到整個項目的規(guī)模，建筑形態(tài)以及環(huán)境。沙盤模型雖然好看，但是我們也要看出門道，與實地進(jìn)行對照才能對項目有更清晰的了解。

比如：你會在沙盤上看到項目周圍的一大片綠地，看到購物商場，看到水景或地鐵站，但是站在現(xiàn)場，卻很難看到這個項目附近的其他建筑，這個項目就那么挺拔的矗立在一片真空當(dāng)中。有時，你會看到緊挨項目的是一條寬闊的馬路，你正想不出這是什么路時，卻看到那路上寫著：規(guī)劃路。問什么時候規(guī)劃好，售樓人員總是會說：“快了！”

“先生您看房嗎？”

這是售樓處里典型的問候語，如果你說是，那么緊接著的必定是：“先生您打算看多大面積的？”你要知道，以你的閱歷和眼力，是能夠從銷售人員的舉止神態(tài)中看出些關(guān)于這個項目的信息來的。一種表情是有自信，不卑不亢，在介紹項目的時候，眼睛并不多看你，并同你保持適當(dāng)?shù)木嚯x。從他的舉止中，你感覺到的是服務(wù)。起碼這樣的銷售人員受過一定的培訓(xùn)，同時房子賣的也不錯。但到最后進(jìn)行實質(zhì)性談判的時候可能會比較難對付。

一種表現(xiàn)是急切，他們會讓你覺得你是多么地需要這房子，這房子也是多么地需要你。這種急切的背后可能是：要么這小姐很長時間沒開單了，要么這個項目真的賣得不怎么樣。

還有一種表現(xiàn)程式化，銷售人員對樓的介紹雖然全面細(xì)致，但卻毫無感情色彩，一切的一切就像是背書，看得出她對這房子沒有感情，所做的一切只是例行公事。自己都無動于衷，還能打動他人嗎？

“怎么沒人理我？”

確實碰到過這樣的事情，在偌大的一個售樓大廳里轉(zhuǎn)了半天，居然沒有一個人過來詢問是否有需求，想了解一些情況，還得趕著去找他們，可人家卻也是愛理不理的。

出現(xiàn)這種事情可能有以下幾個情況：

一是銷售人員實在很忙。對于正在熱銷的項目，售樓處里也一定是熱熱鬧鬧的，有限的接待能力應(yīng)接不暇，購房者自然也應(yīng)該理解。這種情況下可以選擇先看看沙盤或其他宣傳片，看看聽聽也可以起初步了解項目的作用。

二是那樓實在賣得太好了，銷售形勢的看好自然增長了賣房人的懈怠心理，少理一個人沒關(guān)系。店大欺客，面對這樣的銷售者，你就會想到開發(fā)商會對顧客采取什么態(tài)度。

三是你穿的實在太不怎么樣了！一看就不像是買房的。或者說不像是買不起房的。

“我只是隨便看看”

當(dāng)你還沒有完全拿定主意的時候，或者你不想讓銷售人員看出你真實想法的時候，你不妨裝做偶然路過，用這句話完全可以搪塞一下對面迎來的笑容，同時你也可以觀察一下這句話帶來的反應(yīng)。

有的售樓員會轉(zhuǎn)身而去，一點耐心都沒有，遇到這樣“爛”的售樓員，那項目往往也會更“爛”，因為你想，那開發(fā)商請的都是一些什么人來賣房呀。

有的則會把每一個隨便看看的人當(dāng)做潛在的客戶，說：“我來給你介紹一下吧?！比缓缶陀彩前涯愕乃伎家氲剿能壍乐衼怼?/p>

還有的則立于你的不遠(yuǎn)處，若有若無地絕不干擾你的瀏覽，默默地等待著問題的產(chǎn)生。而且你也肯定會有問題產(chǎn)生的。這樣的銷售最“厲害”，絕對受過嚴(yán)格的訓(xùn)練，他們可能在談判中很難讓步，但他們也絕對會有更高的服務(wù)質(zhì)量。

“我們沒有適合您的戶型！”

在整個瀏覽的過程中，購房者還可以再一次檢驗現(xiàn)場工作人員的職業(yè)素質(zhì)；銷售人員的引導(dǎo)與講解是否清楚、明白、到位，是否及時注意到了客戶的個性需求并完美地回答了他們的疑問，是否充分照顧到了交流中來訪者的隨機(jī)需要。對于你的提問，他們是否有問必答，對于實在不清楚的問題，是馬上進(jìn)行詢問還是含糊其詞。從對項目的了解程度，我們可以看出銷售方的素質(zhì)。

另外，在你大致了解了一個項目的戶型種類后，你還可以虛擬出一個家庭人員情況，這種家庭構(gòu)成當(dāng)然會比較“奇怪”一些，你可以看看銷售人員的反應(yīng)，如果他們承認(rèn)，該項目確實沒有適合你的戶型，那么起碼他們的誠實態(tài)度還是讓人滿意的；可如果銷售人員生拉硬拽把你的情況向他們來靠——比如他可能會說“您可以買兩套打通啊！”——那你可得機(jī)警一些了。

“您挺懂行的！”

在看房前準(zhǔn)備一些專業(yè)知識是有必要的，但關(guān)鍵是一定要把這些知識吃透，完全搞清楚。

干過多年銷售的人，對于那種“半吊子”的懂行者見得太多了。他們會投你所好，不經(jīng)意地夸你兩句“您挺懂行的”，從而讓你得意洋洋。兵法有云：欲擒之，故縱之！當(dāng)你飄飄然地忘乎所以的時候，就是最容易就范的時候。

或者，他們會干脆不加介紹，讓你自己看，這種情形更可怕，因為你連抓住他們話柄的機(jī)會都喪失了。

所以，如果你有一些知識和經(jīng)驗，在售樓處的時候，也最好不要多做聲，而是讓銷售人員們自己去說，你的不表態(tài)會使他們的介紹越來越詳細(xì)，在這個聽的過程中，你不僅要做記錄，而且要在心中與自己的條件仔細(xì)核對。

“未經(jīng)許可，請勿拍照”

這種告示有一個很正經(jīng)的理由：怕創(chuàng)意被人抄了去加以克隆。聽起來有理，細(xì)一想又覺得這說法不大站的住腳，如果人家真的想抄你設(shè)計的話，不用相機(jī)也能學(xué)得八九不離十。

律師認(rèn)為，去看房就應(yīng)該帶上相機(jī)。尤其是對有精裝修的項目。因為有一條相關(guān)的法律約束——“住宅實際情況應(yīng)與裝修標(biāo)準(zhǔn)一致”。你拿著相機(jī)去看房并不是為了合影留念，而是“立存此照，以觀后效”，把樣板間的裝修中所使用的產(chǎn)品品牌，所有材料進(jìn)行完全記錄。以備日后有用。

不僅要有照相機(jī)，還要有錄音機(jī)。因為在這個過程中，銷售人員所做出的承諾都可以作為記錄，作為以后合同簽訂的備案資料。

“這種戶型不多了！”

言外之意是“再不買就沒有了！”有些時候，開發(fā)商可能利用客戶之間的競爭態(tài)勢心態(tài)促使客戶“緊急”下訂，有得有失，還要你自己掂量。

這種情況下千萬不要心急，急必出錯。你是根本不會清楚銷售的真實情況的，你所聽到的只是銷售人員的一面之詞。

買房怎樣選環(huán)境？

紅花還需綠葉襯，好的建筑物還需要有好的環(huán)境。一般來說，買房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，遠(yuǎn)看大環(huán)境。

小環(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣，綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。

封閉式小區(qū)涉及到入住后的安全性和私密性，比不封閉的物業(yè)優(yōu)越。物業(yè)管理現(xiàn)在已較為普及，一個公認(rèn)的觀點是：專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來的物業(yè)管理部門的能力強(qiáng)。綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺，綠化面積的多少也是衡量小區(qū)檔次的一個標(biāo)志。配套設(shè)施包括便民商店、運(yùn)動場地、健身等；高級些的則有網(wǎng)球場、歌舞廳等；規(guī)模大的小區(qū)還應(yīng)考慮建幼兒園、小學(xué)、超市、公共汽車站等。

周邊環(huán)境的觀察應(yīng)注意最好靠近宜人的風(fēng)景點，或是高等學(xué)府等文化氣氛濃厚的單位，附近要有集貿(mào)市場、商業(yè)區(qū)。還有，交通問題也極為重要，是否有主要干道通過，公交車站有多遠(yuǎn)，都需要細(xì)致考慮。最后，不妨考察一下有無污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠，不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。

如何選擇建筑樣式和樓層

買房子不像買菜，半點都不能馬虎。能買到稱心如意的房子不是件容易的事。首先從建筑類型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。

塔樓VS板樓

所謂板樓就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。

★板樓優(yōu)點：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。

缺點：房價較高，戶內(nèi)格局不可變。

★ 塔樓優(yōu)點：建筑密度較高，房價較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對低廉的房價，也比較符合現(xiàn)有的收入。

缺點：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。

★ 專家提醒：并不是所有的板樓都比塔樓好，有設(shè)計得好的塔樓，也有設(shè)計得糟糕的板樓，一定要具體情況具體分析。而且，在購房時，還要分清“偽板樓”，也就是那些看起來像板樓，實際上是塔樓的樓型。最好的辦法就是看戶型分布圖，看同層有幾戶住戶，超過4戶的肯定是“偽板樓”；看進(jìn)深，好的板樓進(jìn)深一般在14米左右，這樣才能保證每套戶型良好的采光和通風(fēng)性，因此，進(jìn)深超過15米的樓型，也不能視為真正的板樓。

高層VS低層

同一套戶型，所在的樓層不一樣，居住感覺也會大不相同。記者一位朋友買的房子，位于板樓的東側(cè)，從戶型格局上看，南北通透，廚房、衛(wèi)生間都朝北，起居室、臥室都在南側(cè)或東側(cè)，室內(nèi)面積浪費(fèi)很小，的確是不錯的房子，可是這套房子卻在二層，原本應(yīng)該陽光明媚的室內(nèi)卻總有些陰暗，使得居住品質(zhì)大打折扣。因此，在選好了樓型、戶型后，一定要選擇合適的樓層，這樣才能盡可能地實現(xiàn)居住的舒適感。

★多層板樓（七層以下）低層：

優(yōu)點：價格一般較高層要低。

缺點：對陽光比較挑剔的消費(fèi)者要盡量回避一層和二層。另外，一、二層接近地面，比較容易受到噪音干擾、空氣也較差、缺乏過渡空間，外面的灰塵也更容易進(jìn)入家里。

頂層：

優(yōu)點：良好的采光、通風(fēng)優(yōu)勢非常突出，而且不少項目買頂層都有大的露臺送。

缺點：傳統(tǒng)觀念中，頂層也需要回避，因為可能漏雨或者夏天受到陽光暴曬，室內(nèi)會很熱。

★專家建議：選擇頂層要注意幾點：一、頂層的層高是否比其他層的層高要高，這樣利于空氣流動和散熱。

二、層頂?shù)男问绞欠褡隽颂厥馓幚?，如處理成坡屋頂?/p>

三、屋面漏水多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化部位（如結(jié)構(gòu)縫，沉降縫）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫等），因此消費(fèi)者選房時，要盡量避免選擇處在結(jié)構(gòu)變化部位、構(gòu)造變化部位的房間。

★高層塔樓或板樓（七層以上）優(yōu)點：采光、通風(fēng)、景觀都比較好。缺點：對于現(xiàn)在動輒二三十層的高層住宅而言，太高的房子更容易感受到大風(fēng)的威力，而且在高層的銷售中，樓層越高價格就越高，太高的樓層性價比不好。

★專家建議：最好選擇在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下的樓層。

先評估借款能力再選房

近期，滬上多個新開樓盤發(fā)生大規(guī)模退房現(xiàn)象，原因主要是購房者的貸款申請被銀行拒絕，行內(nèi)稱“退貸”，有的購房者只能放棄購房計劃。據(jù)此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，購房前應(yīng)事先評估一下自己的借款能力，以免造成被動。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，退貸現(xiàn)象主要發(fā)生在新建樓盤銷售中，而在二手房交易中，退貸現(xiàn)象則比較少。原因在于，中介公司和房貸公司事先作了審核工作，替購房者評估了借款能力。比如，凌小姐掛牌總價400萬元的“仁恒濱江花園”一套房子，日前找到了買家，在簽訂買賣合同之前，中介公司預(yù)先給買家做了貸款評估報告，評估結(jié)果買家最多只能貸款180萬元。據(jù)此，中介公司建議雙方在談妥首付款比例問題后再行交易。麥格理房貸公司有關(guān)人士表示，從今年年初開始，銀行對二手房審核條件一直從緊，為了提高二手房成交率，許多中介公司和房貸公司都會事先對借款人的資信、經(jīng)濟(jì)能力、借款情況做綜合評估，比如，是不是可以貸款，大概能夠貸到幾成等。不但如此，因為銀行與銀行之間的貸款審核差異化現(xiàn)象越來越明顯，通過對借款人事先資信的了解，專業(yè)公司可以根據(jù)購房者的自身情況選擇對口的銀行貸款。比如，對明確表示有提前還貸意愿的借款人，選擇上海銀行比工行更好。有些銀行已明確不做二手房貸款，事先評估可免除客戶免做“無用功”。

在新房銷售中，則缺乏這樣的程序。購房者是支付了首付款后，再委托銷售商辦理貸款的。某銀行房貸部負(fù)責(zé)人向記者透露，以前，銀行對新房交易的貸款審核比較寬松，只要借款人的資信記錄沒有問題，通常都能通過審核?，F(xiàn)在，銀行對借款人的還款能力、借款記錄等審核更加嚴(yán)格了，退貸現(xiàn)象就一下子增多了。另外，與以前不同的是，如果客戶被一家銀行退貸，就意味著其他銀行也不受理其借款申請，而以前，很多客戶在一家銀行申貸不成功后，還可能在其他銀行借款成功。該負(fù)責(zé)人建議，房產(chǎn)商在銷售時最好改變一下原先的流程，增加對客戶借款能力的評估關(guān)，這樣不但對購房者負(fù)責(zé)，也能保證房產(chǎn)銷售的成功率。

增加這道評估關(guān)并不難，但在目前上海房產(chǎn)銷售比較火爆的局面下，似乎還沒有房產(chǎn)商主動這樣做。據(jù)了解，兩年前，滬上一家商業(yè)銀行曾推出過“住房貸款授信額度”的業(yè)務(wù)，客戶可以在購房前就在該行申請授信額度，銀行審核后，確定該客戶的最高借款額度，一旦該客戶購房，只要借款額度在授信額度內(nèi)，銀行就可以馬上放款。但由于前兩年貸款政策比較寬松，該業(yè)務(wù)并沒有引起市民的關(guān)注而偃旗息鼓了?，F(xiàn)在，這項業(yè)務(wù)的市場需求已經(jīng)成熟了，希望該行或其他銀行能繼續(xù)推出這類業(yè)務(wù)。

怎樣選擇智能住宅？

買房不比買家具，用個十年八載不滿意了還能換。如今沒有哪個人愿意買個住些年就要落伍的新房子。隨著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，智能化住宅小區(qū)為人們提供了一個全新的、符合當(dāng)今世界潮流的生活方式，智能住宅的出現(xiàn)，已為即將邁入21世紀(jì)的人們所青睞。然而，怎樣選擇智能住宅呢？

三問發(fā)展商

專家告知：可以分別從小區(qū)管理的三個方面入手，向發(fā)展商提出疑問，從而對小區(qū)的智能化程度進(jìn)行考查。

一問：信息服務(wù)與物業(yè)管理中心有什么功能？包括：（1）綜合信息與資訊服務(wù)有哪些？如：是否能提供資訊、娛樂、醫(yī)療、保健、教育等方面的信息服務(wù)。（2）公共物業(yè)管理能做到什么程度？如：有沒有家庭三表（電表、水表、煤氣表）計量與統(tǒng)計，對小區(qū)內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備是否能進(jìn)行監(jiān)控、有沒有小區(qū)房產(chǎn)與承租戶管理及小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)與維修管理。（3）保安報警管理能做到哪一步？包括戶內(nèi)保安報警和小區(qū)周邊地區(qū)的保安報警管理。

二問：小區(qū)的智能通訊接入網(wǎng)是否達(dá)到高速寬帶的要求，能否滿足雙向多媒體的信息服務(wù)？通訊接入網(wǎng)是建立智能化家庭與住宅小區(qū)處及小區(qū)內(nèi)的服務(wù)管理中心之間進(jìn)行信息交互的紐帶，該接入網(wǎng)若能達(dá)到高速寬帶的設(shè)置要求，表明該小區(qū)的通訊與網(wǎng)絡(luò)具有一定的現(xiàn)代化程度。另外，接入網(wǎng)若為雙向多媒體方式，業(yè)主便可獲得 VOD點播電視、電視會議、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)療及家庭工作模式等多種雙向高速數(shù)據(jù)通訊服務(wù)。

三問：家庭智能化系統(tǒng)功能有哪些？

這個問題包括：（1）安防報警的功能有哪些？如：是否有防盜報警、火災(zāi)與煤氣泄漏報警及遙控護(hù)理及緊急呼救功能？（2）家庭自動化功能。如：能否通過電話線實現(xiàn)雙向交互監(jiān)視和遙控？是否可以通過事件或時間程序自動控制電器設(shè)備的啟動、停止？用戶的三表是否采用IC卡計量、遠(yuǎn)程抄表？

如果以上這些條件都滿足了，可以肯定所選擇的智能住宅小區(qū)在今后15年至20年里將不會落后。

只看接線口

如果您買的是現(xiàn)房，則可采用很簡便的方式對小區(qū)的智能水平作出判斷，即看戶內(nèi)智能插座上的接口數(shù)量。較好的智能住宅至少要有6個不同功能的接口，即①FM 調(diào)頻廣播接口；②電視接口；③計算機(jī)接口；④電話接口；⑤家庭智能管理接口；⑥IP電話接口。有的住宅只有前4個接口，也屬于不錯的小區(qū)，因為具備前4項接口說明該小區(qū)已具有寬帶網(wǎng)絡(luò)，符合開放性和可擴(kuò)展性的要求，今后有余地施行擴(kuò)展。如果發(fā)展商的開始設(shè)計時便考慮了智能小區(qū)的開放性、可擴(kuò)展性，說明該項目不是炒作型的。

此外，選擇智能住宅要將小區(qū)規(guī)?？紤]進(jìn)去。道理很簡單，小區(qū)內(nèi)的住戶越多，相對每戶所分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用就越低。購買者應(yīng)問清小區(qū)的計價方式。一般來說，每戶月均交納10元左右管理費(fèi)較為合理。

怎樣看現(xiàn)場？

現(xiàn)場質(zhì)量檢查，主要查看以下內(nèi)容：查看各廳室、過道的地面、墻面、頂棚、門窗、各類管線設(shè)施、衛(wèi)生潔具、配套的廚具、預(yù)留的電源插座、電話插孔、天線插孔、水、暖、煤氣的五金件等是否有質(zhì)量問題或設(shè)置不合理問題。對于觀察發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重問題，如裂縫、滲漏，要請售房單位給予解釋、說明，如得不到滿意的答復(fù)，購房者應(yīng)請專業(yè)人士給予必要的鑒定，如屬于不可修復(fù)的質(zhì)量問題或嚴(yán)重安全隱患，則有必要采取不買及退房措施。

雖說現(xiàn)場觀察的質(zhì)量檢查方法過于簡單，很難發(fā)現(xiàn)實質(zhì)性問題，但對于購房者來說，實地考察是必要的，應(yīng)認(rèn)真對待，有些大的質(zhì)量問題，往往在建成之前就已露端倪，若能及早采取預(yù)防措施，就可避免在將來真正出現(xiàn)問題時，各方單位互相推諉，久拖不決。

選擇“好房子”的十個關(guān)鍵指標(biāo)

地段：購房的第一步棋人們考慮的就是地段。

面積：選擇戶型就如同穿衣服一樣，同樣要考慮適合自己的。

園林景觀：種草不如栽樹。建筑的園林景觀包括兩個方面，小區(qū)周邊的自然環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，后者主要取決于開發(fā)商的投入。

樓間距：達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)。國家有專門的法規(guī)對樓間距做出了限定，樓間距首先必須符合國家的法律規(guī)定。

戶型設(shè)計：注重功能劃分。關(guān)于戶型設(shè)計，并沒有一種絕對的所謂合理的標(biāo)準(zhǔn)，主要應(yīng)該從功能上劃分，幾種空間必須要明確。

使用率：這是一個關(guān)鍵指標(biāo)。業(yè)界有一個通用的公式，就是用室內(nèi)建筑面積除以整個建筑面積。

戶型的劃分標(biāo)準(zhǔn)：戶型的劃分并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對于大戶型而言，兩居室一般在120平方米左右，三居室在160～180平方米，四居室應(yīng)該在200平方米左右。

層高：最低層高一般來說是2.7米，凈高不低于2.5米，一些住房的凈高可達(dá)到2.8米、2.9米甚至3.0米。

采光通風(fēng)：采光通風(fēng)是判斷房子的一個重要因素，也是影響居住品質(zhì)的一個重要方面。