上海買房注意事項(xiàng)

如何選擇適合的戶型

我們通常所說(shuō)的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。購(gòu)房者在具體選擇戶型時(shí)需注意以下幾方面：

看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)也有個(gè)良好的居室活動(dòng)空間。

房門(mén)的開(kāi)向要合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。

要考慮戶型的節(jié)能，以減少不必要的日常生活開(kāi)支。我們?cè)谶x擇住房時(shí)，要挑選除了小儲(chǔ)藏室外，起居室、臥室、書(shū)房等人們經(jīng)?；顒?dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。通常人們購(gòu)房時(shí)所說(shuō)的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室”，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為4平方米到5平方米之間，廚房不能過(guò)于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開(kāi)敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問(wèn)題。臥室的合理面積一般應(yīng)為13到14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。

選擇好陽(yáng)臺(tái)，好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門(mén)及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開(kāi)朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。

房間的內(nèi)部?jī)舾咭线m，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在2.5米到2.7米之間。購(gòu)房者需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)容易的，而對(duì)層高的不滿意，確是無(wú)法改變的。

要保持房間空氣新鮮 如何選擇房屋朝向

房間能保持空氣新鮮和陽(yáng)光充足是人們對(duì)房間的基本要求。要達(dá)到此目的，建筑須有好的朝向和開(kāi)窗。

消費(fèi)者在挑選時(shí)首先應(yīng)看客廳的朝向。因客廳是一套住宅中使用頻率最高，使用人數(shù)最多的房間，故它的空間質(zhì)量尤為重要。在中國(guó)，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。因客廳朝南，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。

其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不要選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。

廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會(huì)用抽油煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?/p>

現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考量 選房抓住五點(diǎn)

售樓處的外部造型和內(nèi)部裝飾是對(duì)整個(gè)待售項(xiàng)目的風(fēng)格詮釋，以及對(duì)其所崇尚的居住意義的濃縮。另外，有一部分項(xiàng)目的售樓處在將來(lái)可能會(huì)改建為項(xiàng)目的會(huì)所。在大多數(shù)情況下，對(duì)售樓處的投入與其項(xiàng)目整體投入資金是成正比的，在這樣一個(gè)充斥廣告效應(yīng)的年代和尤為注重廣告效應(yīng)的行當(dāng)里，很難想象一處簡(jiǎn)陋的門(mén)臉?biāo)淼臅?huì)是一個(gè)高檔的住宅區(qū)。

當(dāng)然也不排除某些項(xiàng)目“金玉其外”的可能，所以僅憑對(duì)售樓處的觀感還不足以使我們對(duì)該項(xiàng)目做出決斷，要真實(shí)全面地了解項(xiàng)目素質(zhì)，我們還要進(jìn)行深入的調(diào)查。

場(chǎng)景

我們進(jìn)入到售樓處里，與現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行交流，如果我們一眼看上去，這里的工作場(chǎng)景是自然生動(dòng)，有條不紊的，那么起碼可以斷定這個(gè)項(xiàng)目的銷售是正常的，開(kāi)發(fā)商的管理和經(jīng)營(yíng)是合理而有效的。

如果不幸看到的是一副略顯粗糙，渙散無(wú)序的場(chǎng)景，售樓人員懶散、怠慢、衣著隨便，那么我們會(huì)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商的管理水平，從他們對(duì)人和場(chǎng)地的管理進(jìn)而懷疑到他們對(duì)項(xiàng)目的管理。

售樓處內(nèi)肯定還有其他的看房者，雖然看房的人并不見(jiàn)得就是你最后的鄰居，但是你可以從他們的言談舉止和衣著氣質(zhì)上看出這些你的“同道”們的層次和素質(zhì)，你也就會(huì)了解到這個(gè)項(xiàng)目所吸引的人群定位，如果銷售大廳里是一片人聲鼎沸的銷售場(chǎng)面，那么這件事情反而會(huì)讓人起疑，懷疑所來(lái)的人的真實(shí)性。

五證在哪里

在售樓處里尋找項(xiàng)目有效資質(zhì)證明的過(guò)程實(shí)際上就能看出項(xiàng)目進(jìn)行的情況。也可以看出開(kāi)發(fā)商的操作是否規(guī)范。如果你發(fā)現(xiàn)這些資質(zhì)證明擺在售樓處里很顯眼的地方，那么起碼可以說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的操作是規(guī)范的，而且他們也是有信心的。

如果反之，你百般要求卻根本看不到這些有效證明，那么就說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有到可以買的程度，你再喜歡這房子，也不要急著下手。誰(shuí)知道他們是否能審批下來(lái)呢？

一片泛紅的銷售業(yè)績(jī)表

經(jīng)?？吹绞蹣翘幚飹炱鹨粡堜N售業(yè)績(jī)表，上面一片泛紅，說(shuō)明房子的銷量喜人，而表上空白的地方廖廖無(wú)幾，給前來(lái)看房的人的心理暗示就是：我的房子賣得好，你再不下手就晚了?，F(xiàn)在很多人已經(jīng)不大吃這一套了，因?yàn)橹肋@里面肯定摻雜著水分。銷售量是沒(méi)有多少必要拿出來(lái)亮給人看的，自己內(nèi)部掌握就可以了。你什么時(shí)候看到名牌時(shí)裝店的櫥窗里掛過(guò)“僅此一件，售完為止”的牌子？好品牌是不用這種促銷手段的。

雖然我們不必對(duì)這種業(yè)績(jī)表當(dāng)真，但是我們卻可以通過(guò)它來(lái)了解開(kāi)發(fā)商的層次和素質(zhì)：這種手法有些過(guò)時(shí)了。

沙盤(pán)中的規(guī)劃路

沙盤(pán)模型是售樓處里必不可少的道具之一。它能讓我們立體地感受到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模，建筑形態(tài)以及環(huán)境。沙盤(pán)模型雖然好看，但是我們也要看出門(mén)道，與實(shí)地進(jìn)行對(duì)照才能對(duì)項(xiàng)目有更清晰的了解。

比如：你會(huì)在沙盤(pán)上看到項(xiàng)目周圍的一大片綠地，看到購(gòu)物商場(chǎng)，看到水景或地鐵站，但是站在現(xiàn)場(chǎng)，卻很難看到這個(gè)項(xiàng)目附近的其他建筑，這個(gè)項(xiàng)目就那么挺拔的矗立在一片真空當(dāng)中。有時(shí)，你會(huì)看到緊挨項(xiàng)目的是一條寬闊的馬路，你正想不出這是什么路時(shí)，卻看到那路上寫(xiě)著：規(guī)劃路。問(wèn)什么時(shí)候規(guī)劃好，售樓人員總是會(huì)說(shuō)：“快了！”

“先生您看房嗎？”

這是售樓處里典型的問(wèn)候語(yǔ)，如果你說(shuō)是，那么緊接著的必定是：“先生您打算看多大面積的？”你要知道，以你的閱歷和眼力，是能夠從銷售人員的舉止神態(tài)中看出些關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的信息來(lái)的。一種表情是有自信，不卑不亢，在介紹項(xiàng)目的時(shí)候，眼睛并不多看你，并同你保持適當(dāng)?shù)木嚯x。從他的舉止中，你感覺(jué)到的是服務(wù)。起碼這樣的銷售人員受過(guò)一定的培訓(xùn)，同時(shí)房子賣的也不錯(cuò)。但到最后進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的時(shí)候可能會(huì)比較難對(duì)付。

一種表現(xiàn)是急切，他們會(huì)讓你覺(jué)得你是多么地需要這房子，這房子也是多么地需要你。這種急切的背后可能是：要么這小姐很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)開(kāi)單了，要么這個(gè)項(xiàng)目真的賣得不怎么樣。

還有一種表現(xiàn)程式化，銷售人員對(duì)樓的介紹雖然全面細(xì)致，但卻毫無(wú)感情色彩，一切的一切就像是背書(shū)，看得出她對(duì)這房子沒(méi)有感情，所做的一切只是例行公事。自己都無(wú)動(dòng)于衷，還能打動(dòng)他人嗎？

“怎么沒(méi)人理我？”

確實(shí)碰到過(guò)這樣的事情，在偌大的一個(gè)售樓大廳里轉(zhuǎn)了半天，居然沒(méi)有一個(gè)人過(guò)來(lái)詢問(wèn)是否有需求，想了解一些情況，還得趕著去找他們，可人家卻也是愛(ài)理不理的。

出現(xiàn)這種事情可能有以下幾個(gè)情況：

一是銷售人員實(shí)在很忙。對(duì)于正在熱銷的項(xiàng)目，售樓處里也一定是熱熱鬧鬧的，有限的接待能力應(yīng)接不暇，購(gòu)房者自然也應(yīng)該理解。這種情況下可以選擇先看看沙盤(pán)或其他宣傳片，看看聽(tīng)聽(tīng)也可以起初步了解項(xiàng)目的作用。

二是那樓實(shí)在賣得太好了，銷售形勢(shì)的看好自然增長(zhǎng)了賣房人的懈怠心理，少理一個(gè)人沒(méi)關(guān)系。店大欺客，面對(duì)這樣的銷售者，你就會(huì)想到開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)顧客采取什么態(tài)度。

三是你穿的實(shí)在太不怎么樣了！一看就不像是買房的?；蛘哒f(shuō)不像是買不起房的。

“我只是隨便看看”

當(dāng)你還沒(méi)有完全拿定主意的時(shí)候，或者你不想讓銷售人員看出你真實(shí)想法的時(shí)候，你不妨裝做偶然路過(guò)，用這句話完全可以搪塞一下對(duì)面迎來(lái)的笑容，同時(shí)你也可以觀察一下這句話帶來(lái)的反應(yīng)。

有的售樓員會(huì)轉(zhuǎn)身而去，一點(diǎn)耐心都沒(méi)有，遇到這樣“爛”的售樓員，那項(xiàng)目往往也會(huì)更“爛”，因?yàn)槟阆?，那開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的都是一些什么人來(lái)賣房呀。

有的則會(huì)把每一個(gè)隨便看看的人當(dāng)做潛在的客戶，說(shuō)：“我來(lái)給你介紹一下吧?！比缓缶陀彩前涯愕乃伎家氲剿能壍乐衼?lái)。

還有的則立于你的不遠(yuǎn)處，若有若無(wú)地絕不干擾你的瀏覽，默默地等待著問(wèn)題的產(chǎn)生。而且你也肯定會(huì)有問(wèn)題產(chǎn)生的。這樣的銷售最“厲害”，絕對(duì)受過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練，他們可能在談判中很難讓步，但他們也絕對(duì)會(huì)有更高的服務(wù)質(zhì)量。

“我們沒(méi)有適合您的戶型！”

在整個(gè)瀏覽的過(guò)程中，購(gòu)房者還可以再一次檢驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的職業(yè)素質(zhì)；銷售人員的引導(dǎo)與講解是否清楚、明白、到位，是否及時(shí)注意到了客戶的個(gè)性需求并完美地回答了他們的疑問(wèn)，是否充分照顧到了交流中來(lái)訪者的隨機(jī)需要。對(duì)于你的提問(wèn)，他們是否有問(wèn)必答，對(duì)于實(shí)在不清楚的問(wèn)題，是馬上進(jìn)行詢問(wèn)還是含糊其詞。從對(duì)項(xiàng)目的了解程度，我們可以看出銷售方的素質(zhì)。

另外，在你大致了解了一個(gè)項(xiàng)目的戶型種類后，你還可以虛擬出一個(gè)家庭人員情況，這種家庭構(gòu)成當(dāng)然會(huì)比較“奇怪”一些，你可以看看銷售人員的反應(yīng)，如果他們承認(rèn)，該項(xiàng)目確實(shí)沒(méi)有適合你的戶型，那么起碼他們的誠(chéng)實(shí)態(tài)度還是讓人滿意的；可如果銷售人員生拉硬拽把你的情況向他們來(lái)靠——比如他可能會(huì)說(shuō)“您可以買兩套打通啊！”——那你可得機(jī)警一些了。

“您挺懂行的！”

在看房前準(zhǔn)備一些專業(yè)知識(shí)是有必要的，但關(guān)鍵是一定要把這些知識(shí)吃透，完全搞清楚。

干過(guò)多年銷售的人，對(duì)于那種“半吊子”的懂行者見(jiàn)得太多了。他們會(huì)投你所好，不經(jīng)意地夸你兩句“您挺懂行的”，從而讓你得意洋洋。兵法有云：欲擒之，故縱之！當(dāng)你飄飄然地忘乎所以的時(shí)候，就是最容易就范的時(shí)候。

或者，他們會(huì)干脆不加介紹，讓你自己看，這種情形更可怕，因?yàn)槟氵B抓住他們?cè)挶臋C(jī)會(huì)都喪失了。

所以，如果你有一些知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在售樓處的時(shí)候，也最好不要多做聲，而是讓銷售人員們自己去說(shuō)，你的不表態(tài)會(huì)使他們的介紹越來(lái)越詳細(xì)，在這個(gè)聽(tīng)的過(guò)程中，你不僅要做記錄，而且要在心中與自己的條件仔細(xì)核對(duì)。

“未經(jīng)許可，請(qǐng)勿拍照”

這種告示有一個(gè)很正經(jīng)的理由：怕創(chuàng)意被人抄了去加以克隆。聽(tīng)起來(lái)有理，細(xì)一想又覺(jué)得這說(shuō)法不大站的住腳，如果人家真的想抄你設(shè)計(jì)的話，不用相機(jī)也能學(xué)得八九不離十。

律師認(rèn)為，去看房就應(yīng)該帶上相機(jī)。尤其是對(duì)有精裝修的項(xiàng)目。因?yàn)橛幸粭l相關(guān)的法律約束——“住宅實(shí)際情況應(yīng)與裝修標(biāo)準(zhǔn)一致”。你拿著相機(jī)去看房并不是為了合影留念，而是“立存此照，以觀后效”，把樣板間的裝修中所使用的產(chǎn)品品牌，所有材料進(jìn)行完全記錄。以備日后有用。

不僅要有照相機(jī)，還要有錄音機(jī)。因?yàn)樵谶@個(gè)過(guò)程中，銷售人員所做出的承諾都可以作為記錄，作為以后合同簽訂的備案資料。

“這種戶型不多了！”

言外之意是“再不買就沒(méi)有了！”有些時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可能利用客戶之間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)心態(tài)促使客戶“緊急”下訂，有得有失，還要你自己掂量。

這種情況下千萬(wàn)不要心急，急必出錯(cuò)。你是根本不會(huì)清楚銷售的真實(shí)情況的，你所聽(tīng)到的只是銷售人員的一面之詞。

買房怎樣選環(huán)境？

紅花還需綠葉襯，好的建筑物還需要有好的環(huán)境。一般來(lái)說(shuō)，買房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，遠(yuǎn)看大環(huán)境。

小環(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣，綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。

封閉式小區(qū)涉及到入住后的安全性和私密性，比不封閉的物業(yè)優(yōu)越。物業(yè)管理現(xiàn)在已較為普及，一個(gè)公認(rèn)的觀點(diǎn)是：專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來(lái)的物業(yè)管理部門(mén)的能力強(qiáng)。綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺(jué)，綠化面積的多少也是衡量小區(qū)檔次的一個(gè)標(biāo)志。配套設(shè)施包括便民商店、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、健身等；高級(jí)些的則有網(wǎng)球場(chǎng)、歌舞廳等；規(guī)模大的小區(qū)還應(yīng)考慮建幼兒園、小學(xué)、超市、公共汽車站等。

周邊環(huán)境的觀察應(yīng)注意最好靠近宜人的風(fēng)景點(diǎn)，或是高等學(xué)府等文化氣氛濃厚的單位，附近要有集貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)區(qū)。還有，交通問(wèn)題也極為重要，是否有主要干道通過(guò)，公交車站有多遠(yuǎn)，都需要細(xì)致考慮。最后，不妨考察一下有無(wú)污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠，不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。

如何選擇建筑樣式和樓層

買房子不像買菜，半點(diǎn)都不能馬虎。能買到稱心如意的房子不是件容易的事。首先從建筑類型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。

塔樓VS板樓

所謂板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。

★板樓優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。

缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。

★ 塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。

缺點(diǎn)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒(méi)有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。

★ 專家提醒：并不是所有的板樓都比塔樓好，有設(shè)計(jì)得好的塔樓，也有設(shè)計(jì)得糟糕的板樓，一定要具體情況具體分析。而且，在購(gòu)房時(shí)，還要分清“偽板樓”，也就是那些看起來(lái)像板樓，實(shí)際上是塔樓的樓型。最好的辦法就是看戶型分布圖，看同層有幾戶住戶，超過(guò)4戶的肯定是“偽板樓”；看進(jìn)深，好的板樓進(jìn)深一般在14米左右，這樣才能保證每套戶型良好的采光和通風(fēng)性，因此，進(jìn)深超過(guò)15米的樓型，也不能視為真正的板樓。

高層VS低層

同一套戶型，所在的樓層不一樣，居住感覺(jué)也會(huì)大不相同。記者一位朋友買的房子，位于板樓的東側(cè)，從戶型格局上看，南北通透，廚房、衛(wèi)生間都朝北，起居室、臥室都在南側(cè)或東側(cè)，室內(nèi)面積浪費(fèi)很小，的確是不錯(cuò)的房子，可是這套房子卻在二層，原本應(yīng)該陽(yáng)光明媚的室內(nèi)卻總有些陰暗，使得居住品質(zhì)大打折扣。因此，在選好了樓型、戶型后，一定要選擇合適的樓層，這樣才能盡可能地實(shí)現(xiàn)居住的舒適感。

★多層板樓（七層以下）低層：

優(yōu)點(diǎn)：價(jià)格一般較高層要低。

缺點(diǎn)：對(duì)陽(yáng)光比較挑剔的消費(fèi)者要盡量回避一層和二層。另外，一、二層接近地面，比較容易受到噪音干擾、空氣也較差、缺乏過(guò)渡空間，外面的灰塵也更容易進(jìn)入家里。

頂層：

優(yōu)點(diǎn)：良好的采光、通風(fēng)優(yōu)勢(shì)非常突出，而且不少項(xiàng)目買頂層都有大的露臺(tái)送。

缺點(diǎn)：傳統(tǒng)觀念中，頂層也需要回避，因?yàn)榭赡苈┯昊蛘呦奶焓艿疥?yáng)光暴曬，室內(nèi)會(huì)很熱。

★專家建議：選擇頂層要注意幾點(diǎn)：一、頂層的層高是否比其他層的層高要高，這樣利于空氣流動(dòng)和散熱。

二、層頂?shù)男问绞欠褡隽颂厥馓幚?，如處理成坡屋頂?/p>

三、屋面漏水多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化部位（如結(jié)構(gòu)縫，沉降縫）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫等），因此消費(fèi)者選房時(shí)，要盡量避免選擇處在結(jié)構(gòu)變化部位、構(gòu)造變化部位的房間。

★高層塔樓或板樓（七層以上）優(yōu)點(diǎn)：采光、通風(fēng)、景觀都比較好。缺點(diǎn)：對(duì)于現(xiàn)在動(dòng)輒二三十層的高層住宅而言，太高的房子更容易感受到大風(fēng)的威力，而且在高層的銷售中，樓層越高價(jià)格就越高，太高的樓層性價(jià)比不好。

★專家建議：最好選擇在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下的樓層。

先評(píng)估借款能力再選房

近期，滬上多個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)發(fā)生大規(guī)模退房現(xiàn)象，原因主要是購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)被銀行拒絕，行內(nèi)稱“退貸”，有的購(gòu)房者只能放棄購(gòu)房計(jì)劃。據(jù)此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，購(gòu)房前應(yīng)事先評(píng)估一下自己的借款能力，以免造成被動(dòng)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，退貸現(xiàn)象主要發(fā)生在新建樓盤(pán)銷售中，而在二手房交易中，退貸現(xiàn)象則比較少。原因在于，中介公司和房貸公司事先作了審核工作，替購(gòu)房者評(píng)估了借款能力。比如，凌小姐掛牌總價(jià)400萬(wàn)元的“仁恒濱江花園”一套房子，日前找到了買家，在簽訂買賣合同之前，中介公司預(yù)先給買家做了貸款評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)果買家最多只能貸款180萬(wàn)元。據(jù)此，中介公司建議雙方在談妥首付款比例問(wèn)題后再行交易。麥格理房貸公司有關(guān)人士表示，從今年年初開(kāi)始，銀行對(duì)二手房審核條件一直從緊，為了提高二手房成交率，許多中介公司和房貸公司都會(huì)事先對(duì)借款人的資信、經(jīng)濟(jì)能力、借款情況做綜合評(píng)估，比如，是不是可以貸款，大概能夠貸到幾成等。不但如此，因?yàn)殂y行與銀行之間的貸款審核差異化現(xiàn)象越來(lái)越明顯，通過(guò)對(duì)借款人事先資信的了解，專業(yè)公司可以根據(jù)購(gòu)房者的自身情況選擇對(duì)口的銀行貸款。比如，對(duì)明確表示有提前還貸意愿的借款人，選擇上海銀行比工行更好。有些銀行已明確不做二手房貸款，事先評(píng)估可免除客戶免做“無(wú)用功”。

在新房銷售中，則缺乏這樣的程序。購(gòu)房者是支付了首付款后，再委托銷售商辦理貸款的。某銀行房貸部負(fù)責(zé)人向記者透露，以前，銀行對(duì)新房交易的貸款審核比較寬松，只要借款人的資信記錄沒(méi)有問(wèn)題，通常都能通過(guò)審核?，F(xiàn)在，銀行對(duì)借款人的還款能力、借款記錄等審核更加嚴(yán)格了，退貸現(xiàn)象就一下子增多了。另外，與以前不同的是，如果客戶被一家銀行退貸，就意味著其他銀行也不受理其借款申請(qǐng)，而以前，很多客戶在一家銀行申貸不成功后，還可能在其他銀行借款成功。該負(fù)責(zé)人建議，房產(chǎn)商在銷售時(shí)最好改變一下原先的流程，增加對(duì)客戶借款能力的評(píng)估關(guān)，這樣不但對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，也能保證房產(chǎn)銷售的成功率。

增加這道評(píng)估關(guān)并不難，但在目前上海房產(chǎn)銷售比較火爆的局面下，似乎還沒(méi)有房產(chǎn)商主動(dòng)這樣做。據(jù)了解，兩年前，滬上一家商業(yè)銀行曾推出過(guò)“住房貸款授信額度”的業(yè)務(wù)，客戶可以在購(gòu)房前就在該行申請(qǐng)授信額度，銀行審核后，確定該客戶的最高借款額度，一旦該客戶購(gòu)房，只要借款額度在授信額度內(nèi)，銀行就可以馬上放款。但由于前兩年貸款政策比較寬松，該業(yè)務(wù)并沒(méi)有引起市民的關(guān)注而偃旗息鼓了?，F(xiàn)在，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求已經(jīng)成熟了，希望該行或其他銀行能繼續(xù)推出這類業(yè)務(wù)。

怎樣選擇智能住宅？

買房不比買家具，用個(gè)十年八載不滿意了還能換。如今沒(méi)有哪個(gè)人愿意買個(gè)住些年就要落伍的新房子。隨著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，智能化住宅小區(qū)為人們提供了一個(gè)全新的、符合當(dāng)今世界潮流的生活方式，智能住宅的出現(xiàn)，已為即將邁入21世紀(jì)的人們所青睞。然而，怎樣選擇智能住宅呢？

三問(wèn)發(fā)展商

專家告知：可以分別從小區(qū)管理的三個(gè)方面入手，向發(fā)展商提出疑問(wèn)，從而對(duì)小區(qū)的智能化程度進(jìn)行考查。

一問(wèn)：信息服務(wù)與物業(yè)管理中心有什么功能？包括：（1）綜合信息與資訊服務(wù)有哪些？如：是否能提供資訊、娛樂(lè)、醫(yī)療、保健、教育等方面的信息服務(wù)。（2）公共物業(yè)管理能做到什么程度？如：有沒(méi)有家庭三表（電表、水表、煤氣表）計(jì)量與統(tǒng)計(jì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備是否能進(jìn)行監(jiān)控、有沒(méi)有小區(qū)房產(chǎn)與承租戶管理及小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)與維修管理。（3）保安報(bào)警管理能做到哪一步？包括戶內(nèi)保安報(bào)警和小區(qū)周邊地區(qū)的保安報(bào)警管理。

二問(wèn)：小區(qū)的智能通訊接入網(wǎng)是否達(dá)到高速寬帶的要求，能否滿足雙向多媒體的信息服務(wù)？通訊接入網(wǎng)是建立智能化家庭與住宅小區(qū)處及小區(qū)內(nèi)的服務(wù)管理中心之間進(jìn)行信息交互的紐帶，該接入網(wǎng)若能達(dá)到高速寬帶的設(shè)置要求，表明該小區(qū)的通訊與網(wǎng)絡(luò)具有一定的現(xiàn)代化程度。另外，接入網(wǎng)若為雙向多媒體方式，業(yè)主便可獲得 VOD點(diǎn)播電視、電視會(huì)議、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)療及家庭工作模式等多種雙向高速數(shù)據(jù)通訊服務(wù)。

三問(wèn)：家庭智能化系統(tǒng)功能有哪些？

這個(gè)問(wèn)題包括：（1）安防報(bào)警的功能有哪些？如：是否有防盜報(bào)警、火災(zāi)與煤氣泄漏報(bào)警及遙控護(hù)理及緊急呼救功能？（2）家庭自動(dòng)化功能。如：能否通過(guò)電話線實(shí)現(xiàn)雙向交互監(jiān)視和遙控？是否可以通過(guò)事件或時(shí)間程序自動(dòng)控制電器設(shè)備的啟動(dòng)、停止？用戶的三表是否采用IC卡計(jì)量、遠(yuǎn)程抄表？

如果以上這些條件都滿足了，可以肯定所選擇的智能住宅小區(qū)在今后15年至20年里將不會(huì)落后。

只看接線口

如果您買的是現(xiàn)房，則可采用很簡(jiǎn)便的方式對(duì)小區(qū)的智能水平作出判斷，即看戶內(nèi)智能插座上的接口數(shù)量。較好的智能住宅至少要有6個(gè)不同功能的接口，即①FM 調(diào)頻廣播接口；②電視接口；③計(jì)算機(jī)接口；④電話接口；⑤家庭智能管理接口；⑥IP電話接口。有的住宅只有前4個(gè)接口，也屬于不錯(cuò)的小區(qū)，因?yàn)榫邆淝?項(xiàng)接口說(shuō)明該小區(qū)已具有寬帶網(wǎng)絡(luò)，符合開(kāi)放性和可擴(kuò)展性的要求，今后有余地施行擴(kuò)展。如果發(fā)展商的開(kāi)始設(shè)計(jì)時(shí)便考慮了智能小區(qū)的開(kāi)放性、可擴(kuò)展性，說(shuō)明該項(xiàng)目不是炒作型的。

此外，選擇智能住宅要將小區(qū)規(guī)?？紤]進(jìn)去。道理很簡(jiǎn)單，小區(qū)內(nèi)的住戶越多，相對(duì)每戶所分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用就越低。購(gòu)買者應(yīng)問(wèn)清小區(qū)的計(jì)價(jià)方式。一般來(lái)說(shuō)，每戶月均交納10元左右管理費(fèi)較為合理。

怎樣看現(xiàn)場(chǎng)？

現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，主要查看以下內(nèi)容：查看各廳室、過(guò)道的地面、墻面、頂棚、門(mén)窗、各類管線設(shè)施、衛(wèi)生潔具、配套的廚具、預(yù)留的電源插座、電話插孔、天線插孔、水、暖、煤氣的五金件等是否有質(zhì)量問(wèn)題或設(shè)置不合理問(wèn)題。對(duì)于觀察發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重問(wèn)題，如裂縫、滲漏，要請(qǐng)售房單位給予解釋、說(shuō)明，如得不到滿意的答復(fù)，購(gòu)房者應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人士給予必要的鑒定，如屬于不可修復(fù)的質(zhì)量問(wèn)題或嚴(yán)重安全隱患，則有必要采取不買及退房措施。

雖說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)觀察的質(zhì)量檢查方法過(guò)于簡(jiǎn)單，很難發(fā)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)地考察是必要的，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，有些大的質(zhì)量問(wèn)題，往往在建成之前就已露端倪，若能及早采取預(yù)防措施，就可避免在將來(lái)真正出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，各方單位互相推諉，久拖不決。

選擇“好房子”的十個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)

地段：購(gòu)房的第一步棋人們考慮的就是地段。

面積：選擇戶型就如同穿衣服一樣，同樣要考慮適合自己的。

園林景觀：種草不如栽樹(shù)。建筑的園林景觀包括兩個(gè)方面，小區(qū)周邊的自然環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，后者主要取決于開(kāi)發(fā)商的投入。

樓間距：達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家有專門(mén)的法規(guī)對(duì)樓間距做出了限定，樓間距首先必須符合國(guó)家的法律規(guī)定。

戶型設(shè)計(jì)：注重功能劃分。關(guān)于戶型設(shè)計(jì)，并沒(méi)有一種絕對(duì)的所謂合理的標(biāo)準(zhǔn)，主要應(yīng)該從功能上劃分，幾種空間必須要明確。

使用率：這是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。業(yè)界有一個(gè)通用的公式，就是用室內(nèi)建筑面積除以整個(gè)建筑面積。

戶型的劃分標(biāo)準(zhǔn)：戶型的劃分并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于大戶型而言，兩居室一般在120平方米左右，三居室在160～180平方米，四居室應(yīng)該在200平方米左右。

層高：最低層高一般來(lái)說(shuō)是2.7米，凈高不低于2.5米，一些住房的凈高可達(dá)到2.8米、2.9米甚至3.0米。

采光通風(fēng)：采光通風(fēng)是判斷房子的一個(gè)重要因素，也是影響居住品質(zhì)的一個(gè)重要方面。