一、房地產(chǎn)合同的效力

　　合同的效力就是合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，就是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！?a target="_blank" class="keywordlink">民法通則》第55條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說，訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，就在產(chǎn)生了法律上的約束力，否則不產(chǎn)生法律效力。

　　不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。

　　二、無效房地產(chǎn)合同的處理

　　《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價被償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

　　無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財(cái)產(chǎn)或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。

　　(一)公平原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則。在對無效房地產(chǎn)合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無效時，租賃關(guān)系無效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒有過錯，但其確實(shí)也使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，應(yīng)考慮讓無過錯的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進(jìn)行評估)。