二手房買賣中不僅涉及到各方當(dāng)事人簽訂的書面合同，有時還會涉及到單方的書面通知。書面通知可以分為兩類，一類是催告通知，一類是解約通知。催告通知是用來向?qū)Ψ酱吒妫髮Ψ桨春贤募s；解約通知是在行使合同解除權(quán)時向?qū)Ψ桨l(fā)出的書面通知。兩種通知都會產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果，所以各方對此千萬要引起重視：

一、在什么情況下應(yīng)當(dāng)發(fā)通知？

對催告通知而言，一般是在合同簽訂后，如果對方有違約行為，或者有跡象表明對方不準(zhǔn)備履約時，就應(yīng)當(dāng)發(fā)出催告通知，包括以下幾種情況：

1、 簽訂定金合同（居間合同）后，一方以各種理由拖延簽訂買賣合同，或者明確表示拒絕簽訂買賣合同；

2、 簽訂買賣合同后，一方以各種理由拖延或明確表示拒絕履行合同義務(wù)，如上家不辦理抵押貸款撤銷手續(xù)，下家不支付首付款或辦理貸款手續(xù)、不在約定的時間辦理過戶手續(xù)、拖延交房時間等等；

對解除通知而言，發(fā)出解約通知的一方一定要有合同的解除權(quán)，比如根據(jù)合同第九條、第十條的約定，買方逾期付款或賣方逾期交房達(dá)到一定的期限，則守約方就可以發(fā)出解約通知，通知到達(dá)對方時合同就解除了。但一般來說解除合同僅針對嚴(yán)重的違約行為，對輕微的違約行為不適用。

二、通知有什么作用？

兩種通知的作用均不一樣。催告通知的作用是催告對方履行合同，但更重要的是為將來追究對方違約責(zé)任形成證據(jù)，以證明造成合同不能履行或未按約定履行的責(zé)任是因?qū)Ψ截?zé)任而非已方原因。有一個真實(shí)的案例是上家想毀約且未在簽約時間與下家簽約，此后上家反而向下家發(fā)函，聲稱下家未在約定時間簽約，下家收到該函后盡管以電話方式表示異議，但由于未發(fā)出書面通知，故在此后的訴訟中處于非常不利的地位。

解約通知的作用則是終止合同，根據(jù)最新的合同法司法解釋二的規(guī)定，收到解約通知的一方如果對解約通知有異議，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)提出異議，如果當(dāng)事人沒有約定異議期限，則收到解約通知的一方應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)向法院起訴，否則法院均不支持。這也就意味著，哪怕解約通知并沒有依據(jù)，但也仍然可能產(chǎn)生解除合同的法律后果。

三、怎樣發(fā)通知？

通知以書面形式發(fā)出，同時保留復(fù)印件，并以掛號或特快專遞寄給對方，保留回執(zhí)。郵寄的地址應(yīng)當(dāng)是經(jīng)對方確認(rèn)的地址，否則不能起到通知的作用。

催告通知示例如下：

催告通知

張三：

本人與你于2009年12月1日簽訂了《居間合同》，約定在12月11日前簽訂《買賣合同》，2009年12月5日你電話告知中介不準(zhǔn)備簽訂買賣合同?，F(xiàn)本人向你鄭重通知如下：

1、《居間合同》合法有效，你應(yīng)當(dāng)按約在12月11日前與本人簽訂買賣合同；

2、如未在上述期限簽約，你應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

李四

12月6日

解約通知示例如下：

解約通知

張三：

本人與你于2009年12月1日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定你應(yīng)當(dāng)在簽約后十日內(nèi)支付房款首付50萬元，但你至今未付，且逾期超過十五日，根據(jù)該合同第九條約定，如你逾期超過十五日仍未付款的，我可以解除合同并可按未付款的20%要求你支付違約金。故現(xiàn)鄭重通知你：

1、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除；

2、你應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)按未付款的20%向我支付違約金即10萬元。

李四

1月5日

四、收到通知后怎么辦？

對于收到通知的另一方，切莫掉以輕心，如果通知所述不實(shí)，也應(yīng)當(dāng)及時發(fā)出復(fù)函提出異議，表明自己的立場和態(tài)度，闡述已方觀點(diǎn)。

對催告通知的復(fù)函示例如下：

對《催告通知》的復(fù)函

李四：

貴方12月6日所發(fā)之《催告通知》我已收悉，但你函中所述內(nèi)容有誤，特此更正如下：

1、《居間合同》簽訂后我一直積極履行義務(wù)，同時也準(zhǔn)備在約定時間簽約，更未聲明拒絕簽約之事；

2、但是，根據(jù)《居間合同》約定你應(yīng)當(dāng)支付10萬元作為定金，但你至今未付，且《居間合同》約定應(yīng)當(dāng)在你支付定金后十日再簽訂買賣合同，因此你應(yīng)立即支付定金，否則你應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

張三

12月8日

對解約通知的復(fù)函示例如下：

對《解約通知》的復(fù)函