【案情】2004年3月，雷某與甲公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同。合同約定：雷某購買甲公司一套商品房，房屋按每平方米980元計價，房屋總價款為10.5萬元，交房期是2005年5月1日。合同載明了付款方式、付款日期及其相關(guān)事宜。預(yù)售合同簽訂后，按照合同的約定，雷某如期交付了前兩期的房價款，第3期的房價款交付未到期。

2005年2月，甲公司因市場建筑材料價格上漲而導(dǎo)致房屋建造的成本增加，遂向雷某提出房屋價格每平方米提高100元，并發(fā)出了書面通知。雷某表示異議，認(rèn)為商品房買賣合同已經(jīng)訂立，不能隨意變動，不同意甲公司提高房價。甲公司則以情勢變更為由，堅持房價上調(diào)。因此，雷某尋求法律保護，一紙訴狀將某公司推上了被告席，要求甲公司按商品房預(yù)售合同履行。

【分歧】本案的爭議焦點是情勢變更原則是否構(gòu)成房地產(chǎn)公司提高商品房售價的理由。對此，產(chǎn)生兩種意見分歧：

第一種意見認(rèn)為，甲公司如果繼續(xù)以每平方米980元售出，則房地產(chǎn)市場的客觀變化將會帶來顯失公平的結(jié)果。因此甲公司可以根據(jù)情勢變更原則提高商品房售價。

第二種意見認(rèn)為，雷某和甲公司簽訂合同后，確實發(fā)生了市場建筑材料上漲的情況，但屬市場正常波動，甲公司不能片面強調(diào)客觀情況的變化而轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任。因此，甲公司不能根據(jù)情勢變更原則提高商品房售價。

【評析】甲公司在預(yù)售商品房時，完全是根據(jù)市場行情確定其銷售價格的，甲公司對于建筑材料是否漲價及其他費用是否增加，是應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。如果出現(xiàn)預(yù)見失誤，導(dǎo)致建筑成本增加，這本身是一種商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)由銷售方承擔(dān)。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建筑材料漲價為由提高銷售價格，就會使房地產(chǎn)公司隨意借口自己缺乏經(jīng)驗或不了解行情而任意變更合同內(nèi)容，就將出現(xiàn)銷售方只能盈利不能虧損的情況；假如甲公司可以以建筑材料漲價為由提高銷售價格，那么，購房人也可以建筑材料跌價為由，要求降低銷售價格，而這是銷售商不會同意的。因此，不管從維護依法成立的合同的嚴(yán)肅性出發(fā)，還是從合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)平等出發(fā)，對于雙方訂立的房屋價格，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵照履行。至于甲公司以建筑材料市場價格變化等為由要求變更合同價格條款或解除合同的，除非其能證明出現(xiàn)了不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況除合同基礎(chǔ)動搖，達不到合同目的，繼續(xù)按合同約定履行顯失公平，否則不能變更合同。

情勢變更原則是現(xiàn)代各主要國家合同法中的一項重要原則。情勢變更原則是指合同生效后至履行合同完畢前，因發(fā)生當(dāng)事人不可預(yù)見并不能克服的客觀情況，致合同存在的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同效力則顯失公平，故允許變更或解除合同。情勢變更原則的宗旨在于維持合同當(dāng)事人之間的利益平衡，追求商品經(jīng)濟所要求的公平精神。它適用于合同雖能繼續(xù)履行但繼續(xù)履行將顯失公平的場合，而非適用于合同不能履行的場合。對情勢變更原則我國《合同法》未作規(guī)定，這不是疏漏，而是立法未采納這一意見，但情勢變更原則體現(xiàn)的是公平原則，所以在情勢發(fā)生重大變化時，可以適用公平原則。《合同法》第8條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律變化。第60條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第77條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。本案中，雷某和甲公司并未在所簽訂的商品房預(yù)售合同中就訴爭房屋的價格調(diào)整問題作出約定，在此情況下，甲公司未與雷某協(xié)商一致就擅自提高商品房售價的行為就是單方面變更合同的行為。根據(jù)以上法律規(guī)定，甲公司的單方面變更合同的行為應(yīng)屬無效。

根據(jù)情勢變更原則的內(nèi)涵要求，情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：

1、在客觀上，須有情勢變更的客觀事實。這是適用該原則的前提條件。所謂“情勢”是指合同生效時作為該合同賴以成立的環(huán)境或基礎(chǔ)的一切客觀情況。所謂“變更”是指合同生效后至履行終止前，該合同賴以生效的環(huán)境或基礎(chǔ)情事發(fā)生異常變動，造成合同基礎(chǔ)動搖或喪失。

2、在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。即情勢變更的發(fā)生，必須是因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引起的，才可能適用該原則。如果情勢的變更因可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由造成的，則有主觀過錯的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的風(fēng)險，其不得以情勢變更為由來請求免除自己的過錯責(zé)任。也就是說，作為民法基本支柱的“過錯責(zé)任”論不能受到情勢變更原則的沖擊。

3、在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。如果當(dāng)事人在簽約時能夠預(yù)料該事件的發(fā)生，或者能夠克服該事件的，則該事件發(fā)生的風(fēng)險，應(yīng)由當(dāng)事人自己承擔(dān)，而不得請求適用該原則。

4、在時間上，情勢變更須發(fā)生在合同生效以后、合同關(guān)系終止以前。即情勢變更須發(fā)生在合同履行期間，當(dāng)事人才能主張適用情勢變更原則。如果合同是在情勢變更后的基礎(chǔ)上成立的，則不涉及情勢變更的問題，如果在合同履行終止后發(fā)生情勢變更，因該合同關(guān)系已經(jīng)消滅，也不涉及情勢變更問題。