陷阱之一：“違約金”

在中介公司制作的格式合同中，往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽約期限，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況的告知義務(wù)等等。在此情況下，買(mǎi)賣(mài)方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)中介公司就會(huì)索取違約金，要求買(mǎi)方承擔(dān)不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任，令買(mǎi)方叫苦不迭。

魏平律師提醒：居間合同設(shè)立的是中介和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，取決于雙方能否對(duì)買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成意向一致，因此設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的期限的條款屬于無(wú)效條款，如果居間合同中加重合同對(duì)方的責(zé)任、排除對(duì)方的主要權(quán)利，或者減輕或者免除中介公司自己的義務(wù)的格式條款同樣是無(wú)效的。

陷阱之二：“意向金”

許多中介公司不與買(mǎi)方簽訂正式的居間合同，采用《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的意向金“以示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意”，同時(shí)要求買(mǎi)方單方面在協(xié)議書(shū)上簽字。一旦中介公司收到該筆費(fèi)用后都會(huì)利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)中介在賣(mài)方不知已收取意向金的情況下，再與賣(mài)方“侃價(jià)”，收取差價(jià)。此時(shí)中介可謂旱澇保收，即使交易不成，也可以以種種理由拒絕退還買(mǎi)方的意向金。