房屋租賃行為是房地產(chǎn)交易的一種表現(xiàn)形式，具體實施應當遵守國家法律規(guī)定。我國《房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定了9種禁止出租的情形。《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第二十九條規(guī)定了6種禁止出租的情形。因此，只要租賃行為不違反國家禁止性規(guī)定，履行法定程序，就應當認定其合法。在日常生活中，絕大多數(shù)的租賃行為都存在無權(quán)屬證書和未經(jīng)批準改變房屋用途的情形，特別是租賃合同簽訂后不依法登記是租賃市場普遍存在的問題，主要原因是房屋所有權(quán)人不愿意承擔因登記及交易而產(chǎn)生的法定稅費，而大多數(shù)的承租人也未看到租賃活動因此而產(chǎn)生的危害后果。就租賃登記而言，登記是租賃行為產(chǎn)生物權(quán)效力的必經(jīng)程序，根據(jù)《物權(quán)法》第十四條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”的規(guī)定，設(shè)立房屋租賃用益物權(quán)，發(fā)生效力的重要條件是依照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，只有這樣，租賃行為才具有絕對權(quán)、排他權(quán)，否則由此產(chǎn)生的法律后果只能由法定義務人自行承擔。