從事餐飲服務(wù)，楊某某、吳某某于2006年12月28日與某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)農(nóng)村信用合作社簽訂了房屋租賃合同，合同中約定由楊某某、吳某某向某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)農(nóng)村信用合作社租用其所有的某市開發(fā)區(qū)某某商廈南面一樓，面積約為420CM2，租期為四年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止，租金為60000元/ 年(每年交一次，當(dāng)年12月31日前交次年租金)，合同簽訂后，出租人和承租人均履行了合同。然而，2008年9月11日，出租人告知承租人，該租賃的房屋已拍賣，競拍人戚某某和黃某某已競拍得該房屋，并計(jì)劃于10月份辦理房屋過戶手續(xù)，上述房屋租賃合同中屬某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)農(nóng)村信用合作社一方的權(quán)利和義務(wù)由買受人戚某某和黃某某承接。據(jù)此，買受人戚某某和黃某某訴請法院解除該房屋租賃合同并要求承租人騰空房屋、恢復(fù)原狀。

　　上述案例引發(fā)了這樣一些問題，第一、在出租人與買受人辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)后，買受人能否解除合同?第二、買賣不破租賃原則的適用有無條件?第三、買賣不破租賃原則在適用時(shí)是否存在例外?

　　上述幾個(gè)問題涉及到民法中一個(gè)重要的原則，即買賣不破租賃。

　　一、買賣不破租賃原則的含義

　　所謂買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對抗力。也即是指，受讓人或他物權(quán)人都附有維持原有租賃的義務(wù)，而無需另訂契約。買賣不破租賃這種現(xiàn)象是在本質(zhì)上是承租權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)。承租權(quán)物權(quán)化的程度基本上可以從承租權(quán)的存續(xù)期間是否受到保護(hù)、有無對抗力和承租權(quán)能否自由處分等三項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行判斷。其中，承租權(quán)物權(quán)化最重要的判斷指標(biāo)為對抗力，即“買賣不破租賃原則”。

　　二、買賣不破租賃原則的適用條件

　　我國《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝送?，我國城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定。

　　我國合同法對買賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”我國《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案;房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。”從這些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過登記備案讓租賃合同達(dá)到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。

　　令人遺憾的是，立法者的本意雖好，但在實(shí)踐中由于登記備案制沒有強(qiáng)制性，絕大多數(shù)租賃合同并未經(jīng)過登記便生效，從而致使租賃權(quán)未經(jīng)公示，便具有相應(yīng)的效力，最終導(dǎo)致該租賃權(quán)可以對抗善意物權(quán)人的所有權(quán)，從而帶來對善意物權(quán)人的所有權(quán)保護(hù)不力的問題，這不僅與公平合理的原則相悖，而且與立法者的初衷背道而馳。

　　因此，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)的立法，結(jié)合立法目的，我們可以總結(jié)出第一種可以適用買賣不破租賃原則的情形應(yīng)該是租賃合同合法有效且必須進(jìn)行登記。因?yàn)楦鶕?jù)民法原理，物權(quán)的變動必須符合公示原則，也就是應(yīng)該以可被外部所查知的方式表現(xiàn)出來，只有這樣，才能使權(quán)利具有公信力，具有對抗的效力。租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了債權(quán)，必須經(jīng)過登記公示才能具有公信力，才能對抗第三人。合法有效的租賃合同經(jīng)過登記后，承租權(quán)具有對抗效力，所以，租賃物的買受人(新所有權(quán)人)無權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。

　　接下來還有第二種情形，如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知了租賃物的買受人(新所有權(quán)人)時(shí)，租賃合同是否繼續(xù)有效呢?本來，按合同的相對性原理，合同不能約束相對人之外的第三人，但法律另有規(guī)定的除外，這就是涉他合同，如人身保險(xiǎn)合同，就可以為第三人設(shè)定權(quán)利義務(wù)。從本質(zhì)上講，租賃合同中的買賣不破租賃條款也屬于涉他合同，原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)和承租人可以為租賃物的買受人(新所有權(quán)人)設(shè)定“在該租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，該租賃合同在買受人和承租人之間繼續(xù)有效”的權(quán)利和義務(wù)，因此，當(dāng)承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人(新所有權(quán)人)后，如果買受人還繼續(xù)向出租人(租賃物的原所有權(quán)人)購買該租賃物，那么，可以視為租賃物的買受人(新所有權(quán)人)已經(jīng)默認(rèn)了租賃合同中買賣不破租賃條款的效力，因?yàn)樗呀?jīng)預(yù)見到這樣的后果卻還愿意買受租賃物，說明他對租賃物已經(jīng)出租且未到期這一事實(shí)持無所謂的態(tài)度，所以，租賃物的買受人(新所有權(quán)人)無權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。