“南下北上，東突西進(jìn)”，用此句話來(lái)形容目前市場(chǎng)上努力尋求融資渠道的房企再貼切不過(guò)。在此驅(qū)動(dòng)下，一切能夠借貸的金融機(jī)構(gòu)都正成為房企股權(quán)質(zhì)押貸款的突破口。

“總體來(lái)說(shuō)依然是銀行、信托為主流，財(cái)務(wù)公司、投資公司、典當(dāng)行等為非主流，而部分對(duì)股權(quán)質(zhì)押蠢蠢欲動(dòng)的券商目前只能充當(dāng)掮客身份，最終還是要通過(guò)其他擁有信貸功能的機(jī)構(gòu)來(lái)完成融資。”上海一家全國(guó)性股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示各個(gè)渠道的流量以及放貸標(biāo)準(zhǔn)各有不同。

銀行：傾向主流上市公司

“銀行的貸款質(zhì)押范圍包括股份、股票。但出于安全性經(jīng)營(yíng)考慮，我們只在沿海地區(qū)、南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)受理非上市房企的股份質(zhì)押；在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，我們暫時(shí)僅對(duì)上市公司的股份、股票辦理貸款質(zhì)押。”工行一位地產(chǎn)信貸負(fù)責(zé)人向記者表示。

“即使是上市公司的股權(quán)質(zhì)押貸款，也依然要經(jīng)過(guò)銀行的嚴(yán)格核定。我們有自己的抵押品管理辦法，所有質(zhì)押物都要經(jīng)過(guò)評(píng)估部門(mén)重新估值，并且肯定要低于外部估值。然后再按照貸款申請(qǐng)公司的綜合財(cái)務(wù)情況以及償債能力確定一個(gè)估值范圍內(nèi)的貸款額度。”民生銀行人士進(jìn)一步表示。

對(duì)于信貸額度的估值，該人士表示：“股權(quán)質(zhì)押只是第二還款來(lái)源，假如第一還款來(lái)源充足，我們會(huì)對(duì)股權(quán)質(zhì)押的估值適當(dāng)放松；但如果股權(quán)質(zhì)押充當(dāng)貸款的主要抵押物，我們就會(huì)適當(dāng)嚴(yán)格。”根據(jù)該人士透露，目前針對(duì)“大小非”期間的限售股質(zhì)押，銀行一般會(huì)根據(jù)公司的凈資產(chǎn)值采取4~5折的實(shí)際放貸，“流通股會(huì)好一些”。

“一旦審核成功并簽署協(xié)議，銀行一般會(huì)自己或者委托信托公司將質(zhì)押股權(quán)設(shè)計(jì)成金融產(chǎn)品，然后再賣(mài)給高端客戶。”上述民生銀行人士透露，一旦前期設(shè)定了風(fēng)險(xiǎn)管控，接下來(lái)的事情就會(huì)由銀行對(duì)外的審核轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行對(duì)鎖定的質(zhì)押股份管理。

在可查的銀行股權(quán)質(zhì)押理財(cái)產(chǎn)品中，產(chǎn)品收益利率一般都比較高，一般一年期收益率在7%左右，兩年期8.5%左右。

信托：因靈活而受寵

相對(duì)于銀行的苛刻以及資產(chǎn)管理的摸石頭過(guò)河，信托公司的靈活結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)為其贏得了大量的支持。

“一般情況下，信托公司因?yàn)槠潇`活性會(huì)比銀行的審核稍微寬松，但在審核程序上也是嚴(yán)格按照四證齊全等基本要求，放貸估值平均在7折左右，但也因此要求的利潤(rùn)更高。”杭州一位信托業(yè)人士介紹，信托公司還往往設(shè)計(jì)一些結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，讓貸款申請(qǐng)人的自有資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)，通過(guò)追加股份質(zhì)押，來(lái)撬動(dòng)更多的融資。

在坊間看來(lái)，信托放大的融資杠桿率正是吸引房企蜂擁而至的關(guān)鍵所在。一個(gè)最新的實(shí)例是，6月9日，藍(lán)光集團(tuán)將原質(zhì)押給招商銀行的2500萬(wàn)限售流通股解除質(zhì)押，并將部分重新質(zhì)押到了中鐵信托旗下。

根據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)，4月份收緊地產(chǎn)調(diào)控政策以后，地產(chǎn)信托正迎來(lái)新一輪的放量，其中，股權(quán)質(zhì)押更是比比皆是。

“這類(lèi)產(chǎn)品能最大限度地為目標(biāo)公司募集資金，但信托公司后期面臨的管理風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。更多的是要關(guān)注后面的實(shí)物抵押以及股權(quán)質(zhì)押是否足額。”中誠(chéng)信托相關(guān)人士表示。

投資公司、財(cái)務(wù)公司：非主流角色扮演

“現(xiàn)在有很多中小企業(yè)來(lái)找我們做股權(quán)質(zhì)押，其中就包括地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上他們來(lái)質(zhì)押股權(quán)就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典當(dāng)行人士認(rèn)為，在銀行、信托之外，投資管理公司、財(cái)務(wù)公司以及典當(dāng)行等也成為了部分中小房企的融資渠道。

“只要有其他辦法，一般的房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì)找典當(dāng)行等機(jī)構(gòu)融資的。”在上述工行人士看來(lái)，“由于中小房企的基本財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況往往欠佳，被銀行等主流渠道拒之門(mén)外后，只能尋找更加高成本的非主流渠道。”

“但是我們也在控制風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)質(zhì)押股權(quán)進(jìn)行合理估值也是需要完善的環(huán)節(jié)。有些質(zhì)押融資項(xiàng)目，即使回報(bào)率再高，我們也是不敢做的。”上述典當(dāng)行業(yè)從業(yè)人士表示。

而一家投資公司更是坦言，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，鎖定回報(bào)率，“目前公司只投資給一些知根知底的老熟客”。

券商：蠢蠢欲動(dòng)的掮客

在上述三方之外，還有一個(gè)甚至不具備吸儲(chǔ)放貸功能的蠢蠢欲動(dòng)者——券商。

根據(jù)記者了解，目前部分券商正在面向“大小非”們推介自身的資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

“我們擁有很多的機(jī)構(gòu)客戶，他們擁有大量的資金可以接盤(pán)。”北京一家券商機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理部人士表示，作為另一種有可能的股份質(zhì)押融資方式，未來(lái)券商完全有可能充當(dāng)一個(gè)合格的平臺(tái)與中介，“如果能和融資融券業(yè)務(wù)相結(jié)合，操作空間會(huì)更大，特別是對(duì)于解禁后沒(méi)有減持的股票。”

然而在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，券商天生的信貸功能缺失仍是其意欲進(jìn)軍此業(yè)務(wù)的軟肋。