一個與地產(chǎn)毫不相關(guān)的鋼鐵企業(yè)的搬遷，卻引起了廣州地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。

5月中旬，寶鋼集團(tuán)控股的廣東商業(yè)集團(tuán)宣布，下屬廣州鋼鐵股份有限公司(下稱“廣州鋼鐵”)將在3年內(nèi)遷往湛江。這意味著廣州鋼鐵目前在荔灣區(qū)的近2070畝廠區(qū)土地，將成為廣州市中心目前絕版的大規(guī)模臨江地塊。

這個消息同時引發(fā)了一種猜測。廣州地產(chǎn)界一位人士表示：“央企退出地產(chǎn)是既定戰(zhàn)略，寶鋼也有不少土地和項(xiàng)目，這個鋼鐵巨鱷是否會放棄該地塊？”

在寶鋼內(nèi)部，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重如何？在78家央企退出房地產(chǎn)的大背景下，寶鋼表現(xiàn)出了怎樣的態(tài)度？本報記者就此進(jìn)行了一系列調(diào)查。

上報資產(chǎn)“雞肋”

根據(jù)寶鋼上報給國資委的名單，截至2008年底，該集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的二三級子公司共有6家(見表1)，資產(chǎn)總額合計(jì)為16.9億元。

這6家公司中，4家在上海，1家在北京，1家在江蘇省靖江市，以一線城市為要分布區(qū)域。也因此，寶鋼上報地產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，曾引起對該名單有所了解的投資者的高度興趣。

然而公開資料顯示，這6家公司中，目前擁有實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，只有3家公司。

剩下3家公司中，上海安慶置業(yè)70%股權(quán)早在2007年就已被轉(zhuǎn)讓給寧波銀億集團(tuán)；上海市工商局的檔案中，上海鋼管房地產(chǎn)公司在2005年前后早已注銷；上海寶泉房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司已經(jīng)沒有在開發(fā)的項(xiàng)目。

“總的來看，并沒有非常有吸引力的項(xiàng)目。”上述投資者表示。

資料顯示，除已注銷的上海鋼管房地產(chǎn)公司外，其余5家子公司均隸屬于寶鋼發(fā)展有限公司下屬的寶鋼置業(yè)有限公司。

寶鋼發(fā)展有限公司2007年成立，是寶鋼集團(tuán)有限公司的全資子公司，主營業(yè)務(wù)為生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，前身為寶鋼集團(tuán)企業(yè)開發(fā)總公司，其主營業(yè)范圍寬泛。

寶鋼置業(yè)有限公司則是其下屬房地產(chǎn)專業(yè)投資管理公司。資料顯示：“在寶鋼發(fā)展有限公司實(shí)施新一輪多元化發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，公司于2002年9月開始籌建，2003年7月1日正式成立?！?/p>

寶鋼置業(yè)公司曾經(jīng)是寶鋼旗下最重要的地產(chǎn)運(yùn)作平臺。從成立至2007年轉(zhuǎn)型，公司先后投資13個項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資可達(dá)90億元，累計(jì)開發(fā)面積近200萬平方米。其擁有9家子公司，7家與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)，5家即上述名單中的公司。

隱形地產(chǎn)資產(chǎn)

雖然已經(jīng)上報了大部分主要的房地產(chǎn)子公司，但寶鋼置業(yè)相關(guān)資料顯示，寶鋼仍有部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)游離于名單之外，其中還有少數(shù)擁有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，最核心的資源為海南項(xiàng)目。

例如，同樣隸屬于寶鋼置業(yè)的海南寶蓮城(博鰲)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和海南新弘大(博鰲)投資有限公司，兩公司均在2008年以前注冊，由上海寶蓮?fù)顿Y(集團(tuán))有限公司和寶鋼共同出資成立，核心資產(chǎn)均為位于博鰲的大型海濱地產(chǎn)項(xiàng)目。

其中，博鰲寶蓮城規(guī)劃用地面積約1600畝，總建面60萬平方米，包括四個五星級酒店、一個四星級酒店、多幢高層酒店公寓、酒店配套別墅、水上多功能表演中心、各類商業(yè)和修煉配套設(shè)施，項(xiàng)目一期在2009年開始預(yù)售，目前僅開發(fā)了兩期。

“按照這個開發(fā)節(jié)奏，4~5年內(nèi)才會開發(fā)完?！睒I(yè)界人士介紹。

弘大(博鰲)的項(xiàng)目則位于博鰲萬泉河口海濱旅游區(qū)。占地面積約3400畝，整體規(guī)劃包括酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、高爾夫球場等，寶鋼計(jì)劃將該地塊建設(shè)成世界一流的旅游度假勝地。

上述名單中，兩個即將帶來豐厚獲利的項(xiàng)目并未現(xiàn)身。不過，從公開資料總體來看，寶鋼未上報的地產(chǎn)資產(chǎn)并不是很多，涉及到地產(chǎn)開發(fā)的主要就是上述兩公司。

此外，物業(yè)經(jīng)營也是寶鋼地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個組成部分，然而規(guī)模并不大，定位于中端。

但是，一位不愿具名的鋼鐵行業(yè)證券分析師介紹：寶鋼真正的潛力資源是集團(tuán)內(nèi)部豐富的土地資源。

“原來的工廠用地是在遠(yuǎn)郊，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)是城市中心區(qū)域了。按照要求，可能需要向工業(yè)基地搬遷，原來的廠區(qū)土地就是稀缺資源了?！痹撊耸空f。

他進(jìn)一步舉例說，目前上海世博園所占用的土地，一部分其實(shí)就屬于寶鋼上海浦東鋼鐵有限公司。另一個例子就是上述廣州鋼鐵搬遷湛江帶來的巨大商業(yè)機(jī)會。

再如，今年3月份，廣州鋼鐵就曾把公司下屬廣州氣體廠有限公司停工多年的的兩塊工業(yè)用地作價轉(zhuǎn)讓。

查閱資料，寶鋼的主要下屬公司所處的城市，包括上海、寧波、蘇州、南京，絕大多數(shù)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)；并且，由于重組了廣東鋼鐵集團(tuán)，在珠三角也有部分土地。

退出猶疑

一個值得注意的現(xiàn)象是，從公開信息來看，最近幾年，寶鋼已經(jīng)開始了非主業(yè)的剝離，并在2007年前后開始了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出，其后也并未有新的地產(chǎn)類子公司成立。

但是，從其退出方式來看，又的確可以看出寶鋼在“退出”之路上的猶疑。

2004年6月，國資委決定整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。同年8月，寶鋼建設(shè)有限公司“易幟”上海綠地集團(tuán)。然而次年2月，寶鋼即與嘉華國際、日本三菱商事株式會社等簽訂上海寶地置業(yè)有限責(zé)任公司合資協(xié)議，使其由集團(tuán)全資子公司變身為外資控股58.5%，寶鋼持股41.5%。

當(dāng)時業(yè)界人士判斷，此舉正是為了避免重組中自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被無償劃轉(zhuǎn)給其他中央企業(yè)的可能。

2007年底，寶鋼曾有一次大規(guī)模資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓，打包45億元資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。包含了包含旗下29家企業(yè)資產(chǎn)或股權(quán)，其中也包括了寶鋼置業(yè)下屬全部地產(chǎn)子公司的部分股權(quán)。

此舉同樣被解讀為寶鋼非主營業(yè)務(wù)加速剝離，然而寶鋼對意向受讓方身家背景要求極高，并指明必須同時受讓29個項(xiàng)目，且同等條件下，寶鋼內(nèi)企業(yè)優(yōu)先受讓。

不過，即使如此“不情愿”，這一年開始，寶鋼的地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出確實(shí)有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

寶鋼置業(yè)平臺上，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司和上海慶安置業(yè)有限公司等擁有實(shí)際項(xiàng)目的公司，還有上海中穗廣場以及蕪湖吉和商城等項(xiàng)目，在近兩年陸續(xù)被轉(zhuǎn)讓。

上述上海寶地置業(yè)有限責(zé)任公司，也據(jù)說被賣給了復(fù)星集團(tuán)。

今年2月，寶鋼又在產(chǎn)權(quán)交易所掛出了北京寶鋼大酒店的轉(zhuǎn)讓信息，但該酒店早在2006年就已經(jīng)停業(yè)。

本次上報的資產(chǎn)中，雖已觸及寶鋼旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，但可能帶來巨大收益的項(xiàng)目也并不在名單上。

一位熟悉鋼鐵行業(yè)的人士認(rèn)為，這樣的行為邏輯，或許與整個鋼鐵行業(yè)以及寶鋼的發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。

“鋼鐵行業(yè)整體仍是粗放式發(fā)展，并且由于是戰(zhàn)略行業(yè)，為保證下游價格穩(wěn)定，對毛利率也有一定限定?？傮w來說，毛利率極低，超過10%已是行業(yè)佼佼者?！痹撊耸空f。

該分析師還表示，中國鋼鐵業(yè)的競爭優(yōu)勢在于人力資本，鐵礦石價格上漲會沖擊掉這種優(yōu)勢，今后毛利率會越來越低。鋼鐵行業(yè)內(nèi)部分比較弱的企業(yè)已經(jīng)有虧損征兆，一旦成本繼續(xù)上漲，即使寶鋼也不能幸免。

寶鋼董事長徐樂江日前公開表示，未來全球經(jīng)濟(jì)漫長而曲折的復(fù)蘇過程可能導(dǎo)致全球鋼鐵業(yè)的又一個低迷發(fā)展時期，中國鋼鐵工業(yè)進(jìn)入低速增長時代。寶鋼自身規(guī)模優(yōu)勢已不明顯，尤其是鋼鐵生產(chǎn)成本壓力進(jìn)一步加劇，高成本成為瓶頸問題。

“寶鋼退出的決心更堅(jiān)決，是因?yàn)楹屯邢啾绕溆芰Ω鼮閮?yōu)秀；但在這個過程中的猶疑，則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的確可以彌補(bǔ)其主營業(yè)務(wù)低利潤率的弱點(diǎn)?！鄙鲜龇治鰩熣f。