文/本刊記者 甄愛軍

文前提要：由于信貸、稅收政策的變化，導致不少購房者出現(xiàn)“被違約”現(xiàn)象。對此專家表示，在政策變化較為頻繁時期，購房者一定要及時調(diào)整購房策略以規(guī)避風險。

房產(chǎn)政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔？可以明確的是，目前已經(jīng)進入房產(chǎn)政策密集出臺時期，相信還會有更多的調(diào)控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內(nèi)人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會產(chǎn)生的風險因素全部考慮進來，以避免給自己帶來不必要的經(jīng)濟損失。

違約現(xiàn)象增加

記者了解到，目前市場上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點的住房。女兒已經(jīng)出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當務(wù)之急。

但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因為無法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。

政策變化是主因

由于信貸等諸多政策的變化，導致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上?！拔覑畚壹摇睓?quán)證交易部經(jīng)理渠福琴表示，由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導致違約情形發(fā)生。

據(jù)了解，國務(wù)院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴厲的調(diào)控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項規(guī)定使得部分購房者措手不及。

渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關(guān)證明以及三套房無法申請貸款而導致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結(jié)局只能是放棄而致使自己違約。

另外，購房比例的增加，也會讓少數(shù)購房者陷入被動境地，對于少數(shù)資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購房者曾經(jīng)購買過房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發(fā)生違約情形。

“違約賬”要算準確

不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔違約責任，因此對買方來說，有必要了解違約責任的大小，算算“違約賬”。

如果雙方只是簽訂定金合同，那么當買方違約之后，通常情況下，賣家會根據(jù)定金合同的約定沒收定金。金額根據(jù)房產(chǎn)成交價的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當然，也有少量總價較高的房產(chǎn)定金金額超過10萬元。

而如果已經(jīng)簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔的違約責任可能會很大。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據(jù)房產(chǎn)買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔的違約金為總房價的20%。

如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應(yīng)該按照上述情形來承擔違約責任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據(jù)情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導致無法申請按揭貸款，買家可以根據(jù)此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當然，根據(jù)公平原則，買家應(yīng)該承擔賣家的損失，如已支付的中介傭金等。

規(guī)避風險是關(guān)鍵

在現(xiàn)階段買房，如何降低因為“被違約”而帶來的風險呢？專家表示，導致“被違約”情形的出現(xiàn)，其主要原因在于政策的變化。對此，專家認為應(yīng)該更好地適應(yīng)政策的變化，才能規(guī)避“被違約”帶來的風險。下面我們結(jié)合具體的案例來分析。

留心政策變化

政策的變動，會帶來諸多變化，購房者只有對這些變化做到了然于胸，才能做到從容應(yīng)對。

[案例一]除了看房之外，陳先生每天還要看看與房產(chǎn)有關(guān)的新聞。他覺得現(xiàn)階段買房，如果不了解政策的變化，就會變得相當被動。

[解析]陳先生無疑是明智的，現(xiàn)階段政府對力度加大，不時有房產(chǎn)政策出臺，這些信息必須隨時掌握，因為隨著信貸、稅收政策的變化，市場會發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，唯有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變，

條件預審有必要

自己是不是符合銀行貸款申請條件？如讓有經(jīng)驗的專業(yè)人士先預審一下，則可把風險降到最低。

[案例一]在購房之前，張先生聽從房產(chǎn)經(jīng)紀人的建議，找了一位銀行的熟人幫自己先做了一次條件預審，雖然準備材料讓他耗費了將近兩天時間，但他覺得很有必要。

[解析]張先生的做法值得推薦，因為目前隨著信貸政策的調(diào)整，諸多條件已經(jīng)發(fā)生改變，自己是否能夠及時申請到放貸，能夠申請到多少貸款等等，如果先做一番預審，雖然要花費一些時間和精力，但在專業(yè)人士的幫助下，則可避免在貸款過程中出現(xiàn)變故。

違約責任提前約定

一些與違約有關(guān)的條款可以提前約定，這樣一旦發(fā)生問題，也可以根據(jù)事先約定的條款來進行處理。

[案例三]鐘先生在簽訂房產(chǎn)買賣合同時向賣家提出，如果銀行要求增加首付款比例，應(yīng)給他一個半月的時間用于籌集余款。

[解析]業(yè)內(nèi)人士表示，在簽訂住房買賣合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。在征得對方同意的前提下，將違約成本降到最低。

資金方面留有余地

目前，在確定購房預算時，一定要把應(yīng)付意外情況的資金也考慮進來。

[案例四]雖然劉先生手頭有近70萬元的存款，可以購買總價接近200萬元的住房。但他最終選擇購買總價150萬元左右的房子，以免資金方面出現(xiàn)問題。

[解析]專家表示，在現(xiàn)階段，由于政策的變化，會影響到購房者的支付能力，因此在確定購房預算時，要充分考慮各種可能發(fā)生的意外情況，在資金方面留有余地。