文/本刊記者 甄愛軍

文前提要：由于信貸、稅收政策的變化，導致不少購房者出現“被違約”現象。對此專家表示，在政策變化較為頻繁時期，購房者一定要及時調整購房策略以規(guī)避風險。

房產政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔？可以明確的是，目前已經進入房產政策密集出臺時期，相信還會有更多的調控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應盡量考慮周全，將有可能會產生的風險因素全部考慮進來，以避免給自己帶來不必要的經濟損失。

違約現象增加

記者了解到，目前市場上違約現象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點的住房。女兒已經出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當務之急。

但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產調控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因為無法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。

政策變化是主因

由于信貸等諸多政策的變化，導致出現“被違約”情形發(fā)生。上?！拔覑畚壹摇睓嘧C交易部經理渠福琴表示，由于信貸政策的調整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導致違約情形發(fā)生。

據了解，國務院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴厲的調控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項規(guī)定使得部分購房者措手不及。

渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關證明以及三套房無法申請貸款而導致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結局只能是放棄而致使自己違約。

另外，購房比例的增加，也會讓少數購房者陷入被動境地，對于少數資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業(yè)內人士表示，有少數購房者曾經購買過房產，根據現行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發(fā)生違約情形。

“違約賬”要算準確

不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔違約責任，因此對買方來說，有必要了解違約責任的大小，算算“違約賬”。

如果雙方只是簽訂定金合同，那么當買方違約之后，通常情況下，賣家會根據定金合同的約定沒收定金。金額根據房產成交價的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當然，也有少量總價較高的房產定金金額超過10萬元。

而如果已經簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔的違約責任可能會很大。上海聯業(yè)律師事務所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據房產買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔的違約金為總房價的20%。

如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應該按照上述情形來承擔違約責任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導致無法申請按揭貸款，買家可以根據此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當然，根據公平原則，買家應該承擔賣家的損失，如已支付的中介傭金等。

規(guī)避風險是關鍵

在現階段買房，如何降低因為“被違約”而帶來的風險呢？專家表示，導致“被違約”情形的出現，其主要原因在于政策的變化。對此，專家認為應該更好地適應政策的變化，才能規(guī)避“被違約”帶來的風險。下面我們結合具體的案例來分析。

留心政策變化

政策的變動，會帶來諸多變化，購房者只有對這些變化做到了然于胸，才能做到從容應對。

[案例一]除了看房之外，陳先生每天還要看看與房產有關的新聞。他覺得現階段買房，如果不了解政策的變化，就會變得相當被動。

[解析]陳先生無疑是明智的，現階段政府對力度加大，不時有房產政策出臺，這些信息必須隨時掌握，因為隨著信貸、稅收政策的變化，市場會發(fā)生一系列連鎖反應，唯有掌握這些信息，才能做到以變應變，

條件預審有必要

自己是不是符合銀行貸款申請條件？如讓有經驗的專業(yè)人士先預審一下，則可把風險降到最低。

[案例一]在購房之前，張先生聽從房產經紀人的建議，找了一位銀行的熟人幫自己先做了一次條件預審，雖然準備材料讓他耗費了將近兩天時間，但他覺得很有必要。

[解析]張先生的做法值得推薦，因為目前隨著信貸政策的調整，諸多條件已經發(fā)生改變，自己是否能夠及時申請到放貸，能夠申請到多少貸款等等，如果先做一番預審，雖然要花費一些時間和精力，但在專業(yè)人士的幫助下，則可避免在貸款過程中出現變故。

違約責任提前約定

一些與違約有關的條款可以提前約定，這樣一旦發(fā)生問題，也可以根據事先約定的條款來進行處理。

[案例三]鐘先生在簽訂房產買賣合同時向賣家提出，如果銀行要求增加首付款比例，應給他一個半月的時間用于籌集余款。

[解析]業(yè)內人士表示，在簽訂住房買賣合同過程中，應該根據現行政策以及未來有可能會出現的政策，將所有可能出現的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應的應對策略，并盡量在合同中體現出來。在征得對方同意的前提下，將違約成本降到最低。

資金方面留有余地

目前，在確定購房預算時，一定要把應付意外情況的資金也考慮進來。

[案例四]雖然劉先生手頭有近70萬元的存款，可以購買總價接近200萬元的住房。但他最終選擇購買總價150萬元左右的房子，以免資金方面出現問題。

[解析]專家表示，在現階段，由于政策的變化，會影響到購房者的支付能力，因此在確定購房預算時，要充分考慮各種可能發(fā)生的意外情況，在資金方面留有余地。