對于宋雪來說，2010年4月14日是個分水嶺，在此之前她忙著買房，在此之后她忙著退房。

4月初，已經(jīng)有兩套住房的宋雪，為了給兒子結(jié)婚，通過中介公司購買了一套位于北京通州區(qū)的二手房。雙方在合同中約定，房屋總價款為200萬元，定金2萬元及首付款58萬元，應(yīng)在4月12日前支付，余款應(yīng)在5月10日前支付，否則視為違約。

“本來合同中規(guī)定的違約金是總價的10%，但是我們怕房主違約，雙方把違約金提高到了25%。原來想保障自己的權(quán)利，沒想到卻把自己套牢了。”宋雪說。

4月12日，宋雪支付了定金和首付款后，開始委托中介公司辦理貸款。

4月14日，為了抑制房價過快上漲，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“新國十條”）。此后，地方政府相繼出臺更為細(xì)化的配套措施。

這些房地產(chǎn)政策的影響之一就是使得宋雪成為合同違約者。4月20日，中介公司告知宋雪，貸款辦不下來了，因?yàn)椤靶聡畻l”明確規(guī)定，停止發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。這下宋雪的難題是，繼續(xù)履行合同支付余款，手里沒有那么多錢；不支付余款，就要承擔(dān)違約責(zé)任，支付50萬元的違約金。

調(diào)控引發(fā)退房糾紛

因房貸被拒煩惱的人不止宋雪一個人，類似的故事在京城樓市不斷地上演著。北京市通州區(qū)法院民事審判庭的一位法官表示，目前因政策的調(diào)整造成買方違約的案件正在呈快速增長之勢。

據(jù)統(tǒng)計，自4月15日至5月13日，通州法院關(guān)于二手房的買賣案件共收案96件，與上月相比明顯增加。房地產(chǎn)專業(yè)律師孔維鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)新政實(shí)施之后，貸款問題成為引發(fā)買賣糾紛的焦點(diǎn)問題，也是引發(fā)退房潮的主要原因之一。而以下兩個環(huán)節(jié)，最容易引發(fā)買賣雙方的糾紛。

一是，首付比例提高，超出買方預(yù)算無力履約?！靶聡畻l”出臺，規(guī)定貸款購買二套房的家庭，首付比例不得低于50％，而此前的房貸政策規(guī)定，二套房的首付比例不得低于30％。其間，20%的差額就意味買方要多支付幾十萬元的現(xiàn)金。

二是，房貸審核嚴(yán)格，部分購房者無法獲得貸款。除了“新國十條”明確規(guī)定，停止發(fā)放購買第三套及以上住房貸款外，其他幾個地方政府也出臺一些限制性規(guī)定。

例如，北京市出臺新政策，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸。這項(xiàng)規(guī)定直接使一部分外地居民成為了“房貸棄兒”。

政策空白 法院難斷案

這是否意味著，購房者需要為“房產(chǎn)政策調(diào)整”而付費(fèi)埋單呢？

我國《民法通則》第一百五十六條以及《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定，所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)法律的規(guī)定以及學(xué)理解釋，不可抗力主要包括：自然災(zāi)害、社會異常事件、政府行為等幾種情況。

那么，“房產(chǎn)政策調(diào)整”是否屬于政府行為呢？孔維鈞認(rèn)為，國家房產(chǎn)政策變化導(dǎo)致無法履行合同，屬于不可抗力，可以解除合同。依據(jù)英美合同法理論，當(dāng)法律或政令的頒布使履行合同成為違法行為時，當(dāng)事人可以拒絕冒違法履約的風(fēng)險。比如訂立合同后，政府出于對外執(zhí)行反傾銷措施或其他貿(mào)易報復(fù)措施的需要而實(shí)行封鎖禁運(yùn)等，使合同不能履行，當(dāng)事人即可由此免責(zé)。

“房產(chǎn)新政策”是否構(gòu)成不可抗力？在法律界尚未形成統(tǒng)一意見，各地的司法裁判也沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海認(rèn)為，二手房購房者可以依據(jù)情勢變更原則，請求變更或者解除合同。情勢變更原則是：合同成立以后客觀上發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請求人民法院變更或者解除合同的。

2009年5月13日起施，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（以下簡稱《合同法解釋二》），第二十六條采用了情勢變更原則。

“依據(jù)情勢變更原則，買賣雙方可以解除購房合同，買方的預(yù)付款和定金都可以退回，并且不用承擔(dān)違約責(zé)任賠償對方損失。這對于雙方是比較公平的?！眲⒖『Ｕf。

6月3日，杭州房產(chǎn)新政實(shí)施后首例退房案，在杭州下城區(qū)人民法院開庭。庭審中房地產(chǎn)新政是否屬于“情勢變更”，成為了雙方爭議的焦點(diǎn)。

原告李全青今年4月3日，通過中介公司簽了一份購房協(xié)議，其中約定總價88萬元，首付先付3成，其余房款申請銀行按揭。十日后，李全青向買方支付了8萬元預(yù)付款。

4月14日“國十條”出臺，規(guī)定 “對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”

因李全青戶口在河南老家，無法出具相關(guān)證明，銀行以此為由拒絕了他的貸款申請。

在與房主多次協(xié)商未果的情況下，李全青只得起訴至法庭，請求依據(jù)情勢變更原則，解除雙方簽署的購房合同，返還其支付的8萬元預(yù)付款。

原被告雙方就房地產(chǎn)新政是否屬于 “情勢變更”展開了激烈的爭論。此案，當(dāng)日法庭未作出判決。

河北廊坊市法院的一位不愿具名的法官表示，在司法實(shí)踐中情勢變更原則的適用條件比較嚴(yán)格，確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。

自從房地產(chǎn)新政出臺后，各地房產(chǎn)違約退房潮頻頻出現(xiàn)，各地基層法院對此類案件十分慎重。因?yàn)橐坏┳鞒雠袥Q，就會對此類案件具有示范性的影響。所以，基層法院遇到適用需要“情勢變更原則”的退房案件時，先上報所在地的高級法院，等待批復(fù)后才作出判決。

“現(xiàn)在全國各地的基層法院都在觀望等待，誰也不想做第一個吃螃蟹的人。”這位法官說。他希望最高法院能最快出臺一個司法解釋，對于由“政策調(diào)整”引發(fā)的購房糾紛究竟屬于何種性質(zhì)？屬于“不可抗力”還是“情勢變更”？需要最高法院做出明確細(xì)化的規(guī)定。

另外這位法官還認(rèn)為，房地產(chǎn)新政在具體執(zhí)行起始時間和追溯范圍問題上都未作明確規(guī)定，增加了具體部門在實(shí)際執(zhí)行中的難度。

比如，房地產(chǎn)新政出臺前所簽訂的沒有完成交易的購房合同是否要遵循新政規(guī)定等，未作出清晰的規(guī)定，導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切地統(tǒng)一執(zhí)行新的購房和房貸新政，從而帶來了大量的法律糾紛。

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依據(jù)情勢變更原則，買賣雙方可以解除購房合同，買方的預(yù)付款和定金都可以退回，并且不用承擔(dān)違約責(zé)任賠償對方損失。但是房地產(chǎn)新政出臺后，各地房產(chǎn)違約退房潮頻頻出現(xiàn)，各地基層法院對此類案件十分慎重。因?yàn)橐坏┳鞒雠袥Q，就會對此類案件具有示范性的影響。相關(guān)的情形需要最高法院做出明確細(xì)化的規(guī)定。