家住北京的王艷夫婦最近很上火，讓他們上火的是一套花重金購買的“學(xué)區(qū)房”?！肮善碧桌瘟耍瑢W(xué)區(qū)房也套牢了，誰想到有這樣的事情呀？”王艷苦惱地說。

3年前，戶口在北京朝陽區(qū)的王艷夫婦，未雨綢繆，為了年齡不到3歲的女兒未來能上一所重點(diǎn)小學(xué)，他們不惜傾其所有，花重金購買了中關(guān)村三小附近的“學(xué)區(qū)房” 科育小區(qū)的一套房產(chǎn)，如此之舉便是在女兒3歲前，能把戶口遷到這里，以便女兒到入學(xué)年齡時(shí)，能在中關(guān)村三小就讀。

3年后，王艷女兒如愿就讀中關(guān)村三小，此時(shí)，她又想將這套“學(xué)區(qū)房”出手，但世事難料，這套房子被“套牢了”。

曾經(jīng)一度火爆的“學(xué)區(qū)房”如今又面臨怎樣的市場？王艷夫婦的“學(xué)區(qū)房”為何被套牢？近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者對(duì)北京重點(diǎn)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房展開調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，北京的“學(xué)區(qū)房”市場遭遇了前所未有的“冷遇”。

學(xué)區(qū)房價(jià)格暴跌

“誰想到學(xué)區(qū)房會(huì)這么難賣呀？”6月15日，王艷夫婦借著端午節(jié)假期來到多家中介公司，他們想讓中介趕緊幫他們盡快出手科育小區(qū)的這套“學(xué)區(qū)房”，然而，已經(jīng)掛售兩月有余，前來光顧的購房者寥寥無幾，更讓王艷上火的是，學(xué)區(qū)房市場價(jià)格出現(xiàn)了下滑。

“3年前，我買這套房子的時(shí)候單價(jià)快3萬元一平方米了，而現(xiàn)在連3萬多點(diǎn)一平方米都沒人買?！蓖跗G對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者說。

3年前，王艷的女兒不到3歲，不想讓女兒輸在起跑線上的王艷，誓要讓女兒上北京市市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)，于是她說動(dòng)雙方父母，集三家之力花近120萬元購買了中關(guān)村三小附近的科育小區(qū)的一套40平方米的房產(chǎn)，房子買了后，王艷又趕緊將一家三口戶口遷移到此地。3年后，王艷的女兒到入學(xué)年齡后順利就讀了中關(guān)村三小。

待女兒上學(xué)后，王艷夫婦第一時(shí)間想到的是將這套“學(xué)區(qū)房”趕緊出手。

事實(shí)上，王艷花重金購買學(xué)區(qū)房的目的很純粹，她只是為了能為女兒“落戶”，她在購買這套40平方米的“學(xué)區(qū)房”后，一直對(duì)外出租，自己并未居住。“買學(xué)區(qū)房的一般很少自己居住，因?yàn)楸本┑?學(xué)區(qū)房 多是上世紀(jì)80年代建設(shè)的，房子很破舊，而且戶型很小，要不是能上重點(diǎn)小學(xué)，我們是不會(huì)買它的?！蓖跗G的丈夫說。

據(jù)記者了解到，諸如王艷夫婦般為孩子上學(xué)“孟母搬遷”的現(xiàn)象，在北京很普遍，也正因?yàn)椤皩W(xué)區(qū)房”衍生出來的教育優(yōu)勢，很多父母已經(jīng)提前為孩子定制“學(xué)區(qū)房”。據(jù)了解，北京市大多重點(diǎn)小學(xué)對(duì)學(xué)生落戶時(shí)間有嚴(yán)格要求，譬如中關(guān)村三小就要求孩子3歲前必須落戶該片區(qū)，才能視為該學(xué)區(qū)學(xué)生，否則均按外學(xué)區(qū)學(xué)生入學(xué)，但外學(xué)區(qū)學(xué)生想要入學(xué)，則需要巨額贊助費(fèi)，“有的交贊助費(fèi)還不一定能上呢，還要靠關(guān)系，才能進(jìn)去?！蓖跗G說。

然而，世事難料，他們當(dāng)初重金購買的“學(xué)區(qū)房”如今遭遇了前所未有的“寒流”，尤其是4月14日，國務(wù)院為遏制房地產(chǎn)市場過高的房價(jià)而出臺(tái)新“國十條”后，“學(xué)區(qū)房”徹底“冷了”。

鏈家地產(chǎn)東王莊店的置業(yè)顧問劉建東給了記者一份北京中關(guān)村三小附近學(xué)區(qū)房價(jià)目表，記者看到，該學(xué)區(qū)40平方米的學(xué)區(qū)房每平方米單價(jià)平均為3.6萬元左右，這與今年一二月份相比，每平方米已經(jīng)下跌了近2萬元。

同樣，地處北京四中附近的重點(diǎn)小學(xué) 皇城根小學(xué)附近的“學(xué)區(qū)房”也遭遇了寒流。記者發(fā)現(xiàn)，這里的學(xué)區(qū)房目前的市場平均價(jià)為4萬元/平方米左右，而這相比于市場最高價(jià)位時(shí)，已經(jīng)下跌了近1萬元。這讓對(duì)學(xué)區(qū)房市場變化感受很深的劉建東頗為感嘆：“當(dāng)初很多人買學(xué)區(qū)房都排著隊(duì)，而如今，竟然無人問津?！?/p>

尷尬學(xué)區(qū)房

曾經(jīng)讓很多家長趨之若鶩的“學(xué)區(qū)房”到底怎么了？如此遇冷原因何在？

“實(shí)際上，二手學(xué)區(qū)房市場是 國十條 中受影響最大的房產(chǎn)市場?！眲⒔|介紹，“北京的學(xué)區(qū)房多位于市中心，多是上世紀(jì)80代，甚至是70年代末建設(shè)的，多數(shù)房屋又老又舊，在今年4月份房產(chǎn)新政出臺(tái)后，這樣的老房子出售就受到了影響?！眲⒔|表示。

按照“國十條”相關(guān)規(guī)定，公積金貸款買房，購買房屋產(chǎn)權(quán)年限不能超過47年，商業(yè)貸款買房，不能超過37年（房屋總產(chǎn)權(quán)是75年），就拿王艷夫婦買的這套“學(xué)區(qū)房”舉例來說，該套房屋建造年份是1981年，至今已經(jīng)29年了，剩余的產(chǎn)權(quán)年限則是46年，如果有購房者此時(shí)買王艷的這套“學(xué)區(qū)房”，如果辦理貸款的話，用公積金貸款購買就會(huì)受到限制，如此，購房者只能用商業(yè)貸款購買，但如果購房者再將此房轉(zhuǎn)讓的話，該房產(chǎn)權(quán)還會(huì)逐漸遞減。

然而，更要命的還在后頭， “學(xué)區(qū)房”真正被套牢的重要原因是被戛然而止的銀行貸款。

據(jù)了解，為了防控風(fēng)險(xiǎn)，北京各大銀行對(duì)二手房貸款進(jìn)一步收緊。近日，各大銀行已經(jīng)全面收緊向房齡20年以上的二手房發(fā)放貸款。這意味著，如果購房者想購買1990年以前的老房子，則基本需要全額支付房款。

記者從鏈家地產(chǎn)了解的信息是，位于中關(guān)村三小附近的“學(xué)區(qū)房”100%都是1990年前建造的，據(jù)劉建東介紹，分布在北京的學(xué)區(qū)房，98%都是在1990年前建設(shè)的。

記者了解，北京市的學(xué)區(qū)房主要分布在東城（史家小學(xué)、府學(xué)小學(xué)等）、西城（北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、皇城根小學(xué)等）及海淀區(qū)（中關(guān)村一、二、三小，人大附小等）等區(qū)域。

不過，鏈家地產(chǎn)東王莊店一位項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行對(duì)超過20年以上的二手房“拒絕”放貸也不是絕對(duì)的?！般y行也會(huì)參考購房人的職業(yè)、收入和家庭情況，但總體來看銀行對(duì)二手房市場的房貸趨于收緊趨勢?！边@位項(xiàng)目經(jīng)理說。

但即便是“學(xué)區(qū)房”不受“20年房齡不放貸”的限制，若首期沒有達(dá)到總房款的三分之二的現(xiàn)金也難以購房。

“現(xiàn)在想購買學(xué)區(qū)房沒有150萬元現(xiàn)金，就別考慮買?！眲⒔|對(duì)記者說，“二手房交易的時(shí)候，還要做房屋價(jià)格評(píng)估，學(xué)區(qū)房由于房屋比較破舊，在評(píng)估時(shí)價(jià)格都比較低，與售價(jià)差價(jià)部分也需要購房者自己放在首付里承擔(dān)。”

譬如，王艷家的“學(xué)區(qū)房”如今對(duì)外售價(jià)是158萬元，但按照評(píng)估價(jià)格只有58萬元左右，倘若購房者想貸款買房的話，只能按照58萬元來辦理手續(xù)，而這100萬元的差價(jià)只能以現(xiàn)金的方式支付，如果購房者是第二次購房，還要按照目前的房產(chǎn)新政要求來貸款，如此算來，買王艷家的這套學(xué)區(qū)房，首付至少需要120萬元左右。

“現(xiàn)在購買 學(xué)區(qū)房 的多數(shù)是全款買房，但能全款買的還是少數(shù)，這在一定程度上影響了 學(xué)區(qū)房 的銷售?！痹诒本┪宓揽谝患抑薪楣镜目蛻艚?jīng)理對(duì)記者介紹說，她勸記者不要只盯著市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，在她看來，這很不值得，“如果房產(chǎn)政策不變的話，學(xué)區(qū)房的價(jià)格還會(huì)下跌?！?/p>

即便是“學(xué)區(qū)房”的市場出現(xiàn)下跌，那么持房者也可等待政府拆遷，以便以后給予補(bǔ)償。對(duì)于記者的疑惑，這位客戶經(jīng)理認(rèn)為這種想法很幼稚，“學(xué)區(qū)房都處在市中心，拆遷成本太高了，譬如科育小區(qū)這樣的地方，拆遷一平方米至少在10萬元左右，如此高的拆遷成本，哪個(gè)開發(fā)商能承擔(dān)呀。”這位客戶經(jīng)理說，“即使不出手，對(duì)外出租，租金都是有限的，租房市場不光看地段，還要看房屋的內(nèi)部裝飾和新舊程度，學(xué)區(qū)房一居室租個(gè)3000元已經(jīng)是頂天了?！?/p>

教育資源不均衡是禍?zhǔn)?/strong>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)“學(xué)區(qū)房”需求可以分為三種，自住需求、投資需求、投機(jī)需求。學(xué)區(qū)房的主要買單者是望子成龍的家長，他們購買學(xué)區(qū)房從本質(zhì)上來說是一種教育投資購房，在孩子完成小學(xué)教育后，將房源拋售的可能性較大。也正是“學(xué)區(qū)房”的這種特殊屬性，各大城市，尤其是教育資源優(yōu)良的上海、北京、南京在近幾年都出現(xiàn)了偏離市場規(guī)律的“天價(jià)學(xué)區(qū)房”。

“現(xiàn)在小孩子上小學(xué)就是考家長，看誰家有錢有關(guān)系，有關(guān)系、有財(cái)力的才能擠進(jìn)重點(diǎn)小學(xué)，而普通人家的孩子也只能進(jìn)普通小學(xué)了?！睆氖滦侣劽襟w行業(yè)的譚先生對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者說。

據(jù)他介紹，諸如中關(guān)村三小、北大附小這樣的重點(diǎn)小學(xué)均是各位家長想“削尖腦袋”不惜代價(jià)讓孩子進(jìn)去就讀的學(xué)校，而此類學(xué)校的贊助費(fèi)更是令人咋舌。一位不愿具名的人士告訴記者，他的孩子在入讀北京某重點(diǎn)小學(xué)時(shí)，一次性交了7萬元贊助費(fèi)，而且全部以現(xiàn)金方式交費(fèi)，但學(xué)校不給任何收據(jù)。在他看來，學(xué)校如此之舉就是規(guī)避上面的審計(jì)。

“就算交了贊助費(fèi)，也不一定能上，有時(shí)還需要區(qū)長批條子?！鄙鲜黾议L表示。

對(duì)此，《中國經(jīng)營報(bào)》記者先后致電中關(guān)村三小和北大附小，但校方辦公室對(duì)記者的提問均忌諱莫深。

如此看來，這就不難理解，許多家長“孟母三遷”重金購買學(xué)區(qū)房了。

對(duì)于學(xué)區(qū)房的怪相，諸多專家“劍指”這是教育資源不均衡所造成。教育部中學(xué)校長培訓(xùn)中心主任、華東師大教授陳玉琨在接受媒體采訪時(shí)表示，“學(xué)區(qū)房”外溢效應(yīng)根結(jié)在于對(duì)稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源的競價(jià)，而實(shí)現(xiàn)教育公平和教育資源均衡配置才是根除如此“怪相”的關(guān)鍵所在。

本報(bào)記者索寒雪、李賓對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)