排長隊辦理經(jīng)轉(zhuǎn)商

中廣網(wǎng)北京5月6日消息（記者劉玉蕾 季蘇平）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時37分報道，北京樓市新政出臺后短短幾天，在朝陽、昌平等一些經(jīng)濟適用房集中的區(qū)域，業(yè)主們連夜排隊“經(jīng)改商”，也就是經(jīng)濟適用房改做商用，數(shù)千人的排隊陣容蔚為壯觀。

最近在北京朝陽、昌平等經(jīng)濟適用房集中的區(qū)域，從凌晨兩三點開始便有業(yè)主絡(luò)繹不絕地前來排隊，其中絕大多數(shù)都是辦理經(jīng)濟適用房改商品房手續(xù)的。之所以出現(xiàn)如此集中的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，歸根結(jié)底是因為國家最近出臺多條嚴控經(jīng)濟適用房出租、空置等政策。

中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說：之前在27號出臺一個政策，限制經(jīng)濟適用房出租，有可能以后（出租）要多交稅或者說不讓出租，或者出租限制會嚴了，有些恐慌，因為經(jīng)濟適用房實際出租比例挺高的。

對經(jīng)濟適用房未來政策可能進一步趨緊的預(yù)期，讓越來越多的人參與到“經(jīng)改商”的隊伍中來。就在五一小長假后的第一個工作日，北京朝陽區(qū)、豐臺區(qū)突然通知業(yè)主，經(jīng)改商必須過戶，經(jīng)適房同名轉(zhuǎn)商品房的政策有變，經(jīng)濟適用房業(yè)主的神經(jīng)再次繃緊。

不過，北京相關(guān)部解釋說，有關(guān)政策并沒有變化，一直以來北京只有朝陽區(qū)、豐臺區(qū)兩個區(qū)縣執(zhí)行經(jīng)適房同名轉(zhuǎn)商品房政策，其它區(qū)縣全部實行2008年4月8日之前的經(jīng)濟適用房必須過戶才能轉(zhuǎn)商，2008年4月8日之后的則可以在同一名下轉(zhuǎn)換，這次只不過是統(tǒng)一了各區(qū)縣的操作而已。

無論怎樣，經(jīng)濟適用房政策趨緊已是不爭的事實。根據(jù)目前的規(guī)定，2008年4月8日之前的老經(jīng)濟適用房，凡是滿5年，繳納完契稅和出售價格10%的土地收益后，可以通過過戶完成經(jīng)改商。這樣，一套100平米左右的老經(jīng)濟適用房比在同一名字下變更要多繳納一萬到三萬的契稅。張大偉分析，這樣的措施對于目前經(jīng)改商的影響應(yīng)該不會太大。

張大偉：其實實際中影響不大，以前更名也需要交納綜合地價款，只不過不需要交契稅，如果說140平米以下的非常小，90平米以下按照1%征收，90到140平米是按1.5%征收的，但是140平米以上的影響比較大。 根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟適用房必須繳納出售價格10%的土地收益后才能上市交易，也就是轉(zhuǎn)變成商品房。但是，目前在實際操作中，10%的土地收益并不是按照出售價格計算的，往往是按照最低指導價計算，這樣在土地收益一項上就能省出十萬甚至更多。一旦政策嚴格按照出售價格計算土地收益，經(jīng)濟適用房業(yè)主需要繳納更多。

張大偉：按照最低指導價格來交納的，因為這個是10%的稅率非常高，實際情況比如百環(huán)家園這些地方是6000多，通惠家園是5000多，而實際這些區(qū)域真正的成交價格是2萬到3萬了，如果按照2萬到3萬一平米的話需要交的話，10%是兩千到三千，而現(xiàn)在只交了幾百塊錢。

相比之下，現(xiàn)在讓眾多2008年之前購買經(jīng)濟適用房的業(yè)主最焦心的是，擔心自己的房子會被政府回購。北京市有關(guān)方表示，經(jīng)濟適用房以2008年4月8日為界，老房子老辦法，新房子新辦法。業(yè)主們不必過于擔心。

不過，經(jīng)濟評論員馬光遠強調(diào)目前經(jīng)濟適用房根據(jù)年代差別化待遇是歷史造成，如果對老房子采用新辦法顯然是不公平的。

馬光遠：因為之前我們的經(jīng)濟適用房跟現(xiàn)在的兩碼事，原先的經(jīng)濟適用房買的時候，比如你兩千塊錢買，商品房可能就兩千一，之前的如果用現(xiàn)在的來套，對以前的肯定是非常不公平的。最重要是有銜接，就是說你這個政策本身得考慮各種不同的情況。

馬光遠強調(diào)，政策制定方應(yīng)該明確不同時期經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策，防止大家恐慌的情緒。而在張大偉看來，政策也許是在引導市場更加明確的區(qū)分不同性質(zhì)的房屋，為下一步的稅費改革奠定基礎(chǔ)。

張大偉：我覺得有意識的，一定程度的讓這些不需要經(jīng)濟適用房的人趕快交易，因為有可能會成為對一些房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅什么征收也會在考慮這些，因為政策性住房，應(yīng)該是不會納入房地產(chǎn)稅范圍的。