我個人對美國地產(chǎn)開發(fā)的看法是：上船容易開船難。美國對土地開發(fā)者的資格限制很少，卻對開發(fā)項目本身要求非常嚴苛。你想買塊地，很容易，有錢就行；買了地，想在上面蓋點兒啥，那就麻煩咯。

“開發(fā)商”、“房地產(chǎn)”，現(xiàn)在都是國內(nèi)最熱門的詞匯吧。本人由于工作關(guān)系，有機會在美參加了幾個小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)模在100萬美元左右——不大，就是幾畝地加上一房子。

這里要先說明一下：美國實行土地私有制，任何人只要有一定資本，就能買賣和開發(fā)土地。所以在我定居的舊金山街頭，經(jīng)常能看見路上橫著一塊出售土地的牌子，有地主自售，也有經(jīng)紀公司代售。

我個人對美國地產(chǎn)開發(fā)的看法是：上船容易開船難。美國對土地開發(fā)者的資格限制很少，卻對開發(fā)項目本身要求非常嚴苛。你想買塊地，很容易，有錢就行，商業(yè)地產(chǎn)貸款的要求也不比住宅貸款嚴格多少。不過，買了地，想在上面蓋點兒啥，那就麻煩咯。

首先，開發(fā)項目要通過一系列評估——看適不適合居住。例如，你這塊地沒通自來水，就一定得打井抽水，不能說我只喝罐裝水；沒有公共排污管，就一定要建化糞池，不能說我用流動廁所；沒有泄洪管，必須整出若干低洼處來排洪或蓄洪；不許放個集裝箱就當(dāng)房子，必須有漂亮的屋頂和永久性地基，和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)——上述設(shè)施必須是永久性的，否則，不批。

其次，一塊地背后可能涉及縣政府和市政府的政治角力，小的開發(fā)商可能不小心就成了炮灰。

在美國，縣(county)比市大，一塊地在市的地界內(nèi)，意味著通水電，有公共自來水、泄洪管和排污管。出了城市地界，就處在縣的地界內(nèi)，最多有個電線桿和馬路，沒有其他基礎(chǔ)公共設(shè)施。

市當(dāng)局偏向擴張人口和地界，招商繁榮經(jīng)濟，增加就業(yè)，縣當(dāng)局則傾向于環(huán)保。這立場是由選他們的居民和利益團體決定的，像縣當(dāng)局注重環(huán)保是住郊區(qū)的人就喜歡田園生活。

土地開發(fā)過程中，有些事歸縣管，有些事歸市管，一旦出現(xiàn)利益沖突，小開發(fā)商只好干瞪眼，但大開發(fā)商就能用系列報告論證和對政客施加影響來達到開發(fā)目的，但非常費時耗力。再次，審批的時長有時令人心焦。特別是較小的地方政府，辦起事來慢條斯理，用電郵溝通都能一周后再答復(fù)你。如果你手頭的項目跟舊項目類似，審批時間就相對短，不然可能花費1年甚至幾年時間等批文。

開發(fā)者要對付上述這些明里暗里的規(guī)矩，一般會雇用土地使用顧問，然后，辦申請、交報告……全部自己來。別以為很容易，里面會包括各種稀奇古怪的程序，測繪圖啦，考古(看看這塊地有沒有什么值得保留的古跡)啦，環(huán)境評估啦，地質(zhì)土壤評估啦，建筑室內(nèi)外圖紙啦，綠化規(guī)劃啦，消防要求啦，交通評估等等。

最后，還要召開公開聽證會，看有沒有當(dāng)?shù)鼐用穹磳Α?/p>

程序雖然繁復(fù)，但過程相對透明，上文提及的所有報告一定要由開發(fā)商和政府以外的第三方提供。且牽涉部門太多，作弊或行賄難度較高。要知道，地產(chǎn)行業(yè)在美是法律管制最多的行業(yè)之一。

另外，土地開發(fā)在美國算不上暴利行業(yè)，回報都相對合理，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險巨大，上述要求一個達不到，之前的投資就可能全部白費。也沒聽說有囤地和限期開發(fā)的問題。有意思的是，美國當(dāng)前地產(chǎn)市場疲軟，不過對GDP影響并不大。(張銘 舊金山 商人)