最新統(tǒng)計數據顯示，上海存量土地高達4629公頃，這將是調控能否取得理想效果的巨大變數。

調控下樓市故事的演繹并未超出預料。本報記者最近同時從多家房企獲悉，他們已紛紛明確嚴控新開工量，放緩在建項目的建設進度，同時延后儲備土地的開發(fā)程序。

“隨著各地可售存量房源激增，存量土地將對后市供求產生海量壓境的‘副作用’?！币晃蝗谭治鰩煵粺o擔憂，在兩個巨大的“非正?！弊兞孔饔孟?，調控的效果令人擔憂。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容告訴本報記者，樓市的調控是一個長期的過程，一口氣吃不成一個胖子，目前下任何判斷都為之過早。

“存量——閑置”危機

本報記者從中國房地產決策咨詢系統(tǒng)（以下簡稱CRIC系統(tǒng)）最新獲得一份報告，披露了上海存量土地的現(xiàn)狀。截至2008年底，上海已出讓但尚未開發(fā)的用于住、商、辦用途的土地一共433幅，土地面積為3865萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為5329萬平方米。2009年上海已出讓但尚未開發(fā)的土地共129幅，土地面積為764萬平方米，其規(guī)劃總建筑面積為1187萬平方米。

兩項相加，上海已出讓未開發(fā)的土地多達562幅，涉及土地總面積4629萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為6516萬平方米。

上海易居房地產研究院高級咨詢顧問周建成博士坦言，“這些數據將決定著上海未來幾年商品住房可能的供應空間。”

一位上海開發(fā)商的高層對此表示，與土地供應量相比，這些存量土地的絕對量顯然是巨大的，但與市場上近幾年的新增商品房成交量相比，其對應的規(guī)劃總建筑面積相對數值并沒有想象的龐大。

2008年和2009年上海商品房銷售面積分別為2296萬平方米和3372萬平方米。其中，住宅銷售面積分別為1966萬平方米和2928萬平方米（包括保障性住房在內）。與成交量相對較高的年份2009年相比，截至2008年上海已出讓但尚未開發(fā)土地的建筑面積不足2009年成交量的2倍。

但在建設用地指標緊張的上海等重點城市，超過4600公頃的已出讓建設用地，依然是一個不能忽視的巨大變數。報告還提到，“由于紛繁復雜的原因，部分較早年份出讓但尚未開發(fā)的土地很難順利進入開發(fā)階段?！?/p>

企業(yè)緩拿地、地方政府緩供地

土地市場成交量大跌，直接體現(xiàn)了房地產企業(yè)的拿地策略。據中原全國12個被監(jiān)測城市宅地供應數據顯示，上周宅地供應總量達370公頃，是今年以來周供應量第三高位，較新政前周平均210公頃增加76%。主要原因是受到天津高達305公頃土地入市的推動，促使整體供應大幅反彈。但成交情況則與之相反，上周共成交宅地80公頃，較新政前周平均194公頃成交下降59%。

需要指出的是，上周宅地供應量出現(xiàn)大增，主要緣于天津一次性集中推地的突發(fā)性因素，并沒有掩蓋其他大部分城市土地供應量縮水的事實。

除了新增供應迅速縮水外，包括上海在內的部分地方政府，甚至將已推出的待出讓土地重新“拿回去”。4月23日，上海市規(guī)劃及土地資源管理局通過“預公告”方式一次性推出地塊105幅，但截至目前約60％的地塊預申請尚未突破零的記錄，面對這種處境，已經有不少地塊開始陸續(xù)被發(fā)布公告終止出讓程序。

上海浦東某知名土地一級運營商負責人告訴本報記者，推遲或放緩的地塊最終必須要尋找合適的時機入市，從土地一級開發(fā)投入資金的回籠角度，必須這么做，否則一級運營商的資金安全、銀行貸款的回收，都會出現(xiàn)問題。

可是，當這些原計劃現(xiàn)在入市的地塊推遲到后市推出，難免與后市計劃供應的土地產生沖突，進而影響整個供應計劃和供求關系。

“簡言之，這樣一來，全市的全年甚至多年的土地供應計劃就被打亂了，調整的代價是巨大的?！边@位負責人坦言，這種影響最終也會傳遞到商品房市場。

現(xiàn)在可以明晰看到，開發(fā)商手中的海量存量土地和地方政府手頭大量待出讓土地的供應不約而同擠向后市，加上市場需求習慣性地觀望，很大程度上需求也擠向后市。再嚴厲的調控政策，可能也難以短時看到理想的效果。

開發(fā)商和地方政府在土地環(huán)節(jié)的“雙延”，意味著樓市后市有效房源供應量面臨危機。

周建成分析，房地產宏觀調控政策的時松時緊，會影響上海住房需求在短期之內擴大或者收縮，但從長期來看，上海的年均剛性住房需求穩(wěn)定在3000萬-4000萬平方米之間，這將構成上海住房總需求的堅實基礎。

新調控政策下，如果沒有對存量土地、地方政府土地供應的有效監(jiān)管和督促措施，問題又將回到往年“空調”的老路上：供求關系的失衡，房價重新面臨上漲壓力。這個結果，顯然不是調控的決策者所愿意看到的。