經(jīng)過近一月的劇烈下跌后，5月10日，地產(chǎn)股略有反彈，但曇花一現(xiàn)，5月11日，地產(chǎn)股再次隨大盤跳水，5月12日也是接續(xù)調(diào)整。自去年8月以來，上證指數(shù)下跌22％，而房地產(chǎn)指數(shù)下跌43％，遠(yuǎn)超大盤。如今，地產(chǎn)股的股價(jià)普遍來到近一年的新低，動態(tài)市盈率關(guān)鍵指標(biāo)則迅速回落，“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭的動態(tài)市盈率均低于25倍，金地集團(tuán)當(dāng)前已經(jīng)低至5.83倍。
本報(bào)記者從多家上市公司的高管處獲悉，市值大幅縮水，開發(fā)商實(shí)際資產(chǎn)的市場價(jià)值和股市市值相比，嚴(yán)重倒掛，這已經(jīng)成為高管最為頭疼的事情。
世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前世茂股份持有的土地、物業(yè)等資產(chǎn)的市場價(jià)值接近500億元，但當(dāng)前公司股市市值僅僅120億元。
值得一提的是，盡管目前的調(diào)控政策主要針對住宅市場，但傾巢之下，即使以商業(yè)地產(chǎn)為核心的如世茂股份，也難逃“牽連”。
對于目前繼續(xù)籌措過冬資金的上市房企，股價(jià)的大幅回落，客觀上令增發(fā)等再融資計(jì)劃變得事倍功半，非?！安粍澦恪薄?/p>
“對于稀釋股權(quán)融資來說，傷害是巨大的，也必將極大影響企業(yè)的過冬能力?！币晃簧鲜蟹科蟮母吖芴寡浴?/p>
市值被低估，抑或泡沫擠出？
“五一”期間，已經(jīng)躋身國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭的世茂股份再次推出重磅項(xiàng)目，重金打造的紹興世茂廣場正式開業(yè)。記者從世茂股份方面獲悉，該項(xiàng)目整體規(guī)模達(dá)到23萬平方米，而今后，類似的大型商業(yè)物業(yè)將在世茂投資的眾多城市陸續(xù)亮相。
“世茂股份戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的多元化開發(fā)經(jīng)營，憑借上市公司的有利平臺，整合資源、擴(kuò)大規(guī)模、突出主業(yè)，形成了輻射全國的戰(zhàn)略發(fā)展布局?！笔烂煞荻麻L許榮茂表示。
陳汝俠向本報(bào)透露，世茂股份在前兩年完成重大資產(chǎn)注入重組后，總資產(chǎn)約從27億元躍升至目前的約174億，凈資產(chǎn)則從12億元升至74億元?！笆烂煞菽壳皳碛谐^800萬平方米建筑面積的土地儲備，土地成本不超過2000元/平方米，而當(dāng)前旗下全國項(xiàng)目的銷售均價(jià)已經(jīng)超過1萬元/平方米，世茂股份盈利能力較強(qiáng)?！标惾陚b告訴本報(bào)。
然而世茂市值遠(yuǎn)高于股價(jià)的市值。截至5月11日，世茂股份股價(jià)10.25元，總市值僅僅119.99億元，動態(tài)市盈率33.83倍。“公司的市值很明顯被低估了?！标惾陚b坦陳。
世茂股份的遭遇在當(dāng)前的地產(chǎn)股中極具代表性，非住宅類房企股價(jià)被住宅股拖下水、股市市值和公司實(shí)際資產(chǎn)市值嚴(yán)重倒掛，這已經(jīng)成為許多上市房企高管最頭疼的事。其他上市公司高管同樣意識到，超低股價(jià)令公司的股權(quán)融資即使能夠獲批，也變得“很不劃算”。
上市房企未雨綢繆
對開發(fā)商而言，當(dāng)務(wù)之急，除了在營銷層面及時(shí)調(diào)整應(yīng)對外，最重要的則是展開融資，儲備過冬資金。
SOHO中國董事長潘石屹告訴本報(bào)，這次相繼出臺的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。影響最大的政策就是對預(yù)售收入的監(jiān)管，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金中超過一半來自于預(yù)售收入，預(yù)售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流的影響是最大的。其次，是銀監(jiān)會出臺政策限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也會在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。
通過對近期大型開發(fā)商融資動態(tài)的梳理，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)上市企業(yè)在融資渠道和方式上，普遍較港資內(nèi)房股更為被動。目前華潤、雅居樂、龍湖、恒大、碧桂園等港資內(nèi)房股均有較大規(guī)模的融資計(jì)劃推進(jìn)中，融資類型則是清一色的債券融資。
中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告指出，在內(nèi)地上市的如萬科、招商等一批大型房企，目前受政策直接作用較大，由于對房地產(chǎn)開發(fā)商融資的限制，去年提交的增發(fā)再融資申請至今未批。日前，國土資源部終于通過了廣宇集團(tuán)、天?；ǖ劝思业禺a(chǎn)公司的再融資審批，但最終成功完成融資，依然尚需時(shí)日。
上市房企股價(jià)連續(xù)下跌普遍創(chuàng)下一年來的新低，即使能在一段時(shí)間后止跌回升，但要回到企業(yè)高管股權(quán)再融資的心理價(jià)位，顯然不是短期內(nèi)能達(dá)到的。這對急需資金的開發(fā)商而言，尋求其他融資渠道已是燃眉之急。
就在上周，浙江廣廈旗下的獨(dú)資企業(yè)浙江天都實(shí)業(yè)公司信托融資成本即高達(dá)12%，比一季度成立的房產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率高出30%。問題就在于，2009年10月，浙江廣廈股東大會批準(zhǔn)修訂公司2009年非公開發(fā)行股票不超過1.8億股，募集資金規(guī)模不超過12億元，但直到如今該方案尚在中國證監(jiān)會審核過程中。
嘉凱城集團(tuán)有關(guān)高層近日向記者透露，自完成資產(chǎn)重組以來，嘉凱城并不急于盲目擴(kuò)張，而是采取保守經(jīng)營，加強(qiáng)成本控制，將手頭現(xiàn)金流入項(xiàng)目投資。嘉凱城去年已獲取的規(guī)劃項(xiàng)目共18個(gè)，逐步向二、三線城市滲透，建筑面積均超過30萬平方米。上述高層向記者表示，相對于一線城市政策的收緊，二、三線城市對于開發(fā)商成為補(bǔ)充資金鏈的機(jī)遇。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的陸續(xù)竣工結(jié)算將給嘉凱城的業(yè)績穩(wěn)健增長提供有力保障。
