編者按：晨報十年，影響湖南；聚焦民生，深耕樓市。

限購令先行城市，樓市變化真相如何？我們派出了幾路記者奔赴全國各地，我們的記者將現(xiàn)場直擊北京、上海、青島等地樓市限購后的市場形勢。長沙限購之前，置業(yè)者怎樣跑贏調(diào)控，市場普遍心態(tài)又在發(fā)生怎樣的變化，我們也將一一為你呈現(xiàn)。

瀟湘晨報重磅推出《長沙限購》大型系列專題報道，只為給你提供限購之下最全面的政策解讀、最專業(yè)的調(diào)控剖析、最專業(yè)的發(fā)展預(yù)判、最實用的購房指南和投資攻略。

2月19日，海灣·天泰金融廣場舉行奠基儀式，這一位于青島膠州澳門路的項目，占地約3萬㎡，建筑面積約10萬㎡。據(jù)開發(fā)商天泰地產(chǎn)方介紹，該項目一個月前才拿到土地，一個月后即奠基，并計劃今年8月份開盤?！爸运俣冗@么快，就是為了資金能夠快速回籠，我們拖不起?！遍_發(fā)商直言不諱地說，青島祭出限購令后，樓市進(jìn)入低迷期，加上金融信貸政策疊加，以及或?qū)嵤┓慨a(chǎn)稅，樓市前景不容樂觀。

1月29日，青島率先推出樓市限購令；2月15日，青島深化版限購令細(xì)則落地。但限購范圍僅限市轄七區(qū)，而在膠南、即墨、萊西、平度、膠州等五個縣級市擁有房產(chǎn)，再到市內(nèi)七區(qū)購房不受限制。青島業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購令對青島市中心樓市將有較大影響，購房需求可能由此進(jìn)入周邊縣級市，這些區(qū)域地房價甚至有可能會上漲。這也就不難理解天泰地產(chǎn)進(jìn)軍膠州的動作如此之快了。本報記者趙書生 青島報道

青島樓市：成交量大幅萎縮

“今天還沒有成交?！?月20日中午，在號稱青島最貴的位于市南區(qū)的樓盤萬麗海景售樓部，裝飾豪華的大廳內(nèi)只有幾位售樓人員，原本看房顧客較多的周末，卻并無一位看房者。

無獨有偶，當(dāng)日下午，在嶗山區(qū)同和路的金光麗園，在四方區(qū)清江路的中海清江華府，記者在其售樓部除了看到售樓人員在三五一群聊著，幾乎沒有看到一位購房者。

青島細(xì)則發(fā)布后，青島樓市步入低迷，房屋成交量迅速萎縮。以位于青島開發(fā)區(qū)的海信鳳凰金岸為例，該盤2010年11月19日開盤，首批推出的四幢高層531套房源，11月份即售出289套，12月份售出71套，2011年1月份，青島市傳出即將限購的消息，很多人抓緊投資購房，海信鳳凰金岸銷售45套樓房，限購令1月底出臺后，2月份已經(jīng)過去的半個多月，該樓盤售出的房源仍為個位數(shù)。

來自青島市房地產(chǎn)交易中心的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份將有3家新盤上市銷售，但2月份已過大半?yún)s依舊沒有新盤開盤，新房簽約量及二手房簽約量均大幅下跌，其中市轄七區(qū)新房半個月的時間簽約量未突破700套，二手房則僅僅簽約300多套，多個市區(qū)2月份多次出現(xiàn)零成交的記錄。

據(jù)此前成交統(tǒng)計顯示，春節(jié)之前的1月份以及去年的11、12月份，島城新房日成交量一直維持在四五百套，還有個別時候出現(xiàn)七八百套甚至上千套，與其相比，如今的成交量可謂急轉(zhuǎn)直下?！?月份的樓市蕭條已成定局?！苯鹑兆隙柬椖繝I銷總監(jiān)劉兆華說。

購房者：“等過段時間再說”

2月末的島城青島，空氣中處處流動著暖洋洋的味道，不少游客和市民正在沙灘上曬著太陽，不遠(yuǎn)處八大關(guān)風(fēng)景區(qū)的植物已經(jīng)透出了青綠色，春天已經(jīng)來臨。但青島樓市卻隨著不久前頒布的限購令而寒意料峭，濃重的觀望氣氛致使成交量嚴(yán)重萎縮。

2月21日上午11點，在位于青島市巫峽路附近的青島市房地產(chǎn)交易中心，記者沒有看到原本排隊的現(xiàn)象，大廳里辦理業(yè)務(wù)的市民并不算多，這與去年一大早就把“長龍”排到門口外馬路邊的情形形成鮮明對比?！拔沂菗屧谙拶徚畛雠_前幾天買的這套房子。”住在市北區(qū)的殷女士一家擁有三套住房，其中兩套均屬投資置業(yè)，聽聞青島要出臺限購令，殷女士和老公商量后決定立即出手在市南區(qū)佛濤路網(wǎng)簽了一套82㎡的二手房。“因為佛濤路屬于市南區(qū)，這邊的環(huán)境好，適合養(yǎng)老，這套房子是特意買給爸媽養(yǎng)老用的?！币笈空f，這套房子每平米2.2萬元，總價180多萬，她來房地產(chǎn)交易中心就是來辦理最后的交易手續(xù)的。

記者又隨機(jī)采訪了6位市民，發(fā)現(xiàn)他們當(dāng)中除了一位是在限購令后購買的房子外，其余均為限購令頒布前辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，這次來是辦理最后的過戶、稅費或貸款手續(xù)的。

“現(xiàn)在不是出臺限購令了嗎，都說房價會跌一點，那就等等看吧?！鼻鄭u的哥老嚴(yán)是土生土長的本地人，家在四方區(qū)，年過半百，與家人蝸居在上世紀(jì)八十年代分配的50㎡的單位房內(nèi)?！霸敬蛩阗I套房子的，可房價的漲速太快，原本每月可以買一平米的工資，現(xiàn)在連0.3平米都買不到了?！崩蠂?yán)對限購令抱有很大期望，“等再過兩個月，把我大半輩子的錢拿出來給女兒買套房子?！?/p>

與老嚴(yán)抱有同樣想法的市民不在少數(shù)。原本打算春節(jié)前購買婚房的公務(wù)員魯東，聽說限購令要出臺，暫緩了購房計劃。在他看來，“房價今年至少不會再漲了，觀望一下勝算會更大?！?/p>

青島市房地產(chǎn)交易中心副主任袁青華表示，目前的青島樓市遭遇淡季與本地樓市限購令的夾擊，接下來的情形如何，恐怕不難得知。他認(rèn)為，限購令下市場觀望情緒的滋長應(yīng)該是樓市交易萎縮的主要因素?！懊恳淮握雠_嚴(yán)厲的調(diào)控政策，總會出現(xiàn)一段時間的觀望期?！碑?dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)商表示，除限購造成的市場觀望群體增多外，樓市季節(jié)性的淡季也同樣不容忽視。

開發(fā)商：減少預(yù)算，謹(jǐn)慎拿地

“不少開發(fā)商現(xiàn)在都減少了預(yù)算，拿地也比以往更加謹(jǐn)慎，但地總還是要拿的，腳步不能停滯。”曾先后在青島海爾（600690）地產(chǎn)集團(tuán)、青島新華錦（600735）置業(yè)集團(tuán)、青島天泰地產(chǎn)等房產(chǎn)公司擔(dān)任銷售總監(jiān)或負(fù)責(zé)人的資深地產(chǎn)界人士馮宇淵表示，面對如今限購令、信貸大幅收縮的房地產(chǎn)嚴(yán)控態(tài)勢，的確感受到了一定的壓力。

“限購令最直接作用于市內(nèi)7區(qū)，因此對這些區(qū)房屋市場的銷售影響非常大，市內(nèi)四區(qū)和城陽區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)的成交量目前都有所下降。限購令對即墨、平度、萊西、膠州、膠南這五市沒有太大影響?！焙辖ㄐ胁粍赢a(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海認(rèn)為，限購令對高端房產(chǎn)產(chǎn)生的負(fù)面影響較大，比如綠城、偉東的一些高端項目就受到了影響，成交量萎縮較大。

吳云海還表示，就開發(fā)商而言，今后會更加謹(jǐn)慎，拿地的積極性會降低。因為限購會大大壓制房產(chǎn)市場的需求，開發(fā)商在供應(yīng)和拿地上都會謹(jǐn)慎考慮。他還分析稱，不少房企，去年、前年的銷售都非常好，資金已回籠，不會以貿(mào)然降價、打折等形式應(yīng)對調(diào)控，就今年上半年而言房價不會下跌，同時也可以預(yù)測，下半年，部分企業(yè)需要資金，可能會在促銷上作出調(diào)整，房價穩(wěn)中略降，這種情況或許會一直持續(xù)到明年上半年。

另外一家青島本地房地產(chǎn)企業(yè)的營銷經(jīng)理則表示，減少預(yù)算，謹(jǐn)慎行事是肯定需要的，不過“該干嘛還得干嘛，青島房地產(chǎn)市場的前景還是很廣闊的”。

[限購余波]

催熱商業(yè)地產(chǎn)，大戶型成交比例上升

限購之下，青島樓市是否像遭了一記悶錘那樣，出現(xiàn)休克，停滯不前？包括馮宇淵在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均持否定態(tài)度。

馮宇淵向記者表示，1月份，天泰地產(chǎn)某在售項目共成交30套住房，其中大戶型占了六成以上，大戶型的受歡迎程度超過小戶型是他最直觀的感受，或已成為比較明顯的趨勢?！跋拶徶?，很多人手里都只有一張‘購房證’了，這僅有一次的權(quán)利該如何使用，成了很多購房者們認(rèn)真思考的問題?！瘪T宇淵分析認(rèn)為，因為只有一次機(jī)會，很多人會考慮一步到位，購買多居室的自住房，這可能是導(dǎo)致大戶型受歡迎的主要原因。

此外，青島對住宅市場的調(diào)控和限購，使得住宅市場呈現(xiàn)出明顯的波動性，卻間接催熱了發(fā)展較為落后的商業(yè)地產(chǎn)。因為本次出臺的住房限購令不包括“商業(yè)用途的房屋”。

2月20日，在四方區(qū)合肥路萬科城售樓部，售樓小姐趙泉告訴記者，因為商業(yè)用地不受限購令的限制，一個多月前開盤的屬商業(yè)用地的“萬科城市魔方iBOX”目前銷售非常好，只剩十幾套，她本人也購買了一套40多平米的房子，均價也一度超過了12000元/㎡。

與此同時，同屬商業(yè)用地的市北區(qū)的華遠(yuǎn)湯米公館售樓部也吸引了不少看房者。這里的房子已經(jīng)賣到了14000元/㎡。售樓小姐肖婭琴介紹說，最近雖然是淡季，但是房子賣得還比較好，來看房的很多。

“我和我老公名下各有兩套住房，只能投資這類商業(yè)用地的房子了?！痹谌A遠(yuǎn)湯米公館看房的彭女士說，限購令出臺后只能投資商業(yè)用地了。

事實上，一些看似住宅的房子，其性質(zhì)卻是40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，住宅限購令之下，這種原本尷尬的邊緣樓盤倒卻迎來了春天，成了香餑餑。除了上述萬科城市魔方iBOX、華遠(yuǎn)湯米公館外，中海銀海1號項目的部分也是40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的，也不在限購范圍內(nèi)。但這種房屋不可以落戶，不能用公積金貸款，商業(yè)貸款利率均要上浮10%，且水電等費用均按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費。

[限購猜想]

限不住的需求？

依照青島版限購令的規(guī)定，本地戶口的家庭，如果已有兩套住房，允許賣一套再買一套。那么，如果一個本地人手里有兩套房，全部出售后是否可以再買兩套房呢？對此，青島房產(chǎn)交易中心給出的解讀是，“如果本市戶籍家庭名下沒有房產(chǎn)了，允許他再購買兩套住房?！币簿褪钦f，本地人名下有允許持有兩套房子的“指標(biāo)”。不論買賣交易多少次都不受限制，只要名下不超過兩套房就可以。

在青島某橡膠制造企業(yè)工作的濟(jì)寧人黃勝東說，他有社保和納稅繳納記錄，名下已有一套住房了，是否還可以再買房呢？對此，房產(chǎn)交易中心的答復(fù)是：“如果他賣掉手中的房產(chǎn)，仍然可以再買一套房子?！边@就意味著，只要有一年以上本市社?；蚣{稅記錄的外地人，就有名下持有一套房的“指標(biāo)”。

而即便是不符合要求的外地購房者，也有方法可行。嶗山區(qū)海爾路上的一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員明確向記者表示，“我們可以為外地人提供‘補(bǔ)交納稅’服務(wù)，價格4000元左右，這樣不但有資格在青島買房，還可以享受首套房三成首付的優(yōu)惠待遇?！?/p>

一個不爭的事實是，此前每輪“越調(diào)越高”的樓市調(diào)控早已讓房產(chǎn)商們失去了真正的“恐懼”。就在過去的2010年，號稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控結(jié)果頗顯尷尬——多數(shù)城市的房地產(chǎn)企業(yè)都享受到了新的一輪量價齊升的集體狂歡。

此外，當(dāng)?shù)匾恍I(yè)內(nèi)人士向記者表示，限購令前，青島樓市一度處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，賣方市場特點明顯，很多樓盤的開盤活動都沒有對外公布，怕因太多人搶購引發(fā)矛盾。限購令后，市場需求被強(qiáng)制打壓，但并未消失。而青島限購令的有效期限只有一年，之后會不會因為需求爆發(fā)而引起新一輪房價上漲？這誰都不好說。

[新聞相關(guān)]

【青島版限購細(xì)則】青島規(guī)定，自1月31日至今年年底，在本市市區(qū)（市轄七區(qū)）實行住房限購措施，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。