法制日?qǐng)?bào)記者 辛紅

“價(jià)值兩千多萬(wàn)元的商業(yè)用房只給補(bǔ)償一百多萬(wàn)元，這不是讓我們傾家蕩產(chǎn)嗎？”電話那頭，楊志林滿腹疑惑。2009年10月30日，楊在重慶沙坪壩區(qū)投資的建材市場(chǎng)被征。

征地辦給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米300元至450元，而周邊商品房的價(jià)格是6000元至8000元。

記者在采訪中了解到，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低是各地土地儲(chǔ)備屢受詬病的核心問題。政府低價(jià)拿地高價(jià)拍賣，有專家批評(píng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與民爭(zhēng)利。但也有專家認(rèn)為，政府從中獲益并沒有想象的多。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低矛盾頻發(fā)

“這塊地名為農(nóng)村集體用地，實(shí)際上早已城市化了，商業(yè)價(jià)值很高。”楊志林告訴記者，“給我們的補(bǔ)償是幾百塊，連建房的人工費(fèi)都不夠?！?/p>

記者查閱2008年4月重慶市人民政府下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》看到，重慶主城區(qū)征收土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高為一類標(biāo)準(zhǔn)的鋼砼結(jié)構(gòu)建筑，為每平方米300元至330元；磚混結(jié)構(gòu)的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米270元至300元；簡(jiǎn)易棚房為每平方米15元至75元。

重慶的這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)還不是最低的。成都城區(qū)建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在每平方米150元至550元之間，西安主城區(qū)在每平方米300元左右。

一位曾辦過多起征地案件的律師告訴記者：“有地的農(nóng)民還可以補(bǔ)償?shù)貎r(jià)，沒有地的尤其是城郊接合部的農(nóng)民，獲得的補(bǔ)償更少。”

北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安直言，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備制度實(shí)際上跟投機(jī)倒把一樣，政府花很少的錢從農(nóng)民那里把土地買過來，拆遷轉(zhuǎn)手，通過招拍掛，就獲得了幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的利潤(rùn)，給社會(huì)造成矛盾。

“近年來我們所共代理472件征地拆遷案，其中90%是因地方政府土地儲(chǔ)備引起的?！北本┦惺⑼⒙蓭熓聞?wù)所律師張興奎說：“其中，主要爭(zhēng)議是補(bǔ)償過低，特別是在農(nóng)村?！?/p>

土地儲(chǔ)備收益不公開

據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院從2002年土地出讓總價(jià)款和出讓面積推算，平均每畝土地出讓費(fèi)為13萬(wàn)元；而根據(jù)土地管理法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一畝地補(bǔ)償價(jià)在7000元至10000元左右。近幾年地價(jià)飆升，出讓費(fèi)隨之飆升，據(jù)估算，2009年平均每畝土地出讓費(fèi)為50萬(wàn)元。

中國(guó)人民大學(xué)教授周孝正表示，自改革開放初至今，全國(guó)耕地由20億畝銳減到18億畝，按每畝土地價(jià)值20萬(wàn)元計(jì)算，農(nóng)民為中國(guó)的現(xiàn)代化奉獻(xiàn)了近40萬(wàn)億元。

相反的觀點(diǎn)則認(rèn)為，政府收益沒有想象的高。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林告訴記者，在國(guó)土資源部對(duì)武漢、合肥、廈門、汕頭、蘇州、威海、南通7個(gè)城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)2006年至2008年間的調(diào)查顯示：用地出讓總價(jià)款約為895億元，其中土地取得和開發(fā)等成本費(fèi)用約730.4億元，政府純收益約164.6億元，平均收益約為成本的22.5%。其中南通最高，為162%；廈門最低，為10.9%?？梢娬恋厥找嬖诤侠矸秶畠?nèi)。

官方的這種計(jì)算方法能否說明問題？有業(yè)內(nèi)人士指出，土地儲(chǔ)備從收儲(chǔ)到出讓有一個(gè)過程，從當(dāng)年的出讓收入和收儲(chǔ)成本計(jì)算的收益并不能說明問題。因?yàn)榈赝菐啄昵皟?chǔ)備的，有的甚至閑置十幾年，成本極低。

四川成都的一位被征地人古魁得知自家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米180元之后，曾經(jīng)就政府的征地成本、出讓的地價(jià)、出讓地用途等申請(qǐng)政府信息公開，但政府不答復(fù)也不作解釋。

如何分配土地增值收益

不可否認(rèn)的是，征收農(nóng)村集體所有的農(nóng)用地收益巨大。但“大頭”被政府拿走了。據(jù)西南政法大學(xué)朱東愷與施國(guó)慶計(jì)算，增值的土地收益分配中農(nóng)民只得5%至10%，村一級(jí)經(jīng)濟(jì)組織得25%至30%，政府得60%至70%。

對(duì)此，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林的觀點(diǎn)是，土地增值的主要原因是通過規(guī)劃改變土地用途后，基礎(chǔ)設(shè)施投入增加所致。既然是公益設(shè)施或公共活動(dòng)引起的，增值部分理應(yīng)收歸國(guó)有。

但清華大學(xué)行政法專家于安教授認(rèn)為，這種增值收益應(yīng)該全民共享。

“土地儲(chǔ)備制度，說白了就是政府拿錢買地，將生地開發(fā)成熟地，再賣地的一個(gè)過程。從法律規(guī)定看，征地和儲(chǔ)備應(yīng)該是兩個(gè)機(jī)構(gòu)，但在實(shí)際運(yùn)行中，往往征地和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是一套班子兩個(gè)牌子，政府集裁判員、運(yùn)動(dòng)員于一身?！币晃粚＜腋嬖V記者。

曾經(jīng)花一年半時(shí)間專題調(diào)研的北大法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，一塊地從取得到具備供應(yīng)條件，通常需要3年至5年的時(shí)間，在土地儲(chǔ)備運(yùn)作過程中，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盡可能“以地生財(cái)”：征購(gòu)環(huán)節(jié)不切實(shí)際地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備量，壓低收購(gòu)價(jià)格，降低收儲(chǔ)成本；在出讓環(huán)節(jié)實(shí)行不飽和的土地供應(yīng)，一味抬高地價(jià)，造成土地市場(chǎng)供需不平衡。

采訪中，一位專家認(rèn)為，土地儲(chǔ)備不能將征用農(nóng)用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)類的用地也納入收儲(chǔ)范圍。如果納入收儲(chǔ)范圍，在土地出讓收益中，政府除了必要的稅費(fèi)外，其余收益應(yīng)該返還農(nóng)民。

現(xiàn)實(shí)中已有這樣的做法。2008年9月29日，廣州第一個(gè)啟動(dòng)改造的“城中村”獵德村商業(yè)用地拍賣了46億元，廣州市政府根據(jù)“政府不與民爭(zhēng)利”的原則，扣除必要的運(yùn)作成本和必須上繳國(guó)家、省的有關(guān)稅費(fèi)后，將土地出讓金等土地收益全額用于“城中村”改造。

但這樣的案例能否復(fù)制，業(yè)內(nèi)還存在疑問。