業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購令的實(shí)質(zhì)是在為保障房的推出爭(zhēng)取時(shí)間

春節(jié)剛過，成都市率先拉開了樓市“限購令”密集出臺(tái)的序幕。

按照國務(wù)院的要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，并在2月中旬前出臺(tái)，之前僅

有上海、青島和濟(jì)南出臺(tái)。

2月15日，成都市正式出臺(tái)了住房限購政策：本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第二套住房，暫停購買第三套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第二套住房，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。

限購傳聞致交易火爆

2月17日，記者再次來到成都市房產(chǎn)交易中心，看到這里辦理手續(xù)的人仍不少。在交易中心大廳內(nèi)外，都能聽到很多市民在談?wù)摮啥嫉淖》肯拶徴?。有人高談：“你把房子放在那里沒事，等過段時(shí)間再賣都可以?！?/p>

事實(shí)上，2月13日網(wǎng)絡(luò)上就流傳出成都限購令的政策內(nèi)容。2月15日，記者在中原地產(chǎn)的一家門店，就碰到兩名市民在談?wù)撟约旱馁彿織l件，而業(yè)務(wù)員也圍在一起談?wù)撓拶徴?，?dāng)天，他們就接到通知，成都要開始執(zhí)行限購令。

“‘限購令’的靴子一直懸著，使得春節(jié)的交易量令人驚訝。”四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)盧華表示。成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月2日~10日成都主城區(qū)新房共成交1103套，成交面積119808平方米，和各地樓市普遍冷清形成鮮明對(duì)比。

成都全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理蔣曉冬表示，在政策出臺(tái)之前，猜測(cè)比較多，也有大量先期購買的，需求得到一定釋放。其實(shí)，去年下半年，一度流傳成都也即將出臺(tái)“限購令”，使得市場(chǎng)交易活躍。在國務(wù)院規(guī)定2月中旬必須出臺(tái)限購令之后，成都的成交量迅速放大。

2月13日網(wǎng)絡(luò)上傳出成都本地樓市細(xì)則即將出臺(tái)的消息之后，成都樓市新增供應(yīng)增加，新盤猛然放量。1508套的商品住宅成交套數(shù)，不僅創(chuàng)下了成都2011年單日成交最高紀(jì)錄，而且還領(lǐng)先排名第二的重慶1136套，國內(nèi)還有5個(gè)城市成交不足百套，引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。

作為中西部特大中心城市，并有宜居的印象，成都市無論在區(qū)域內(nèi)的人口集聚和投資需求都很大。盧華表示，中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，持外地戶口在成都買房的人群占整個(gè)市場(chǎng)的30%~40%，因此，此次限購政策將會(huì)影響到20%的購房人群。

事實(shí)上，在“國八條”出臺(tái)之后的第二天，記者在成都房產(chǎn)交易中心就發(fā)現(xiàn)，排隊(duì)過戶的人顯得很擁擠。很多購房者的心理大多為了降低交易費(fèi)用，因?yàn)槲礉M5年交易營業(yè)稅將全額征收，同時(shí)趕在購房門檻提高之前購房。

郊區(qū)房?jī)r(jià)將大漲？

成都市的限購政策規(guī)定，住房限購范圍為本市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)等主城區(qū)。有業(yè)界人士據(jù)此分析認(rèn)為，郊區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

蔣曉冬認(rèn)為，限購政策會(huì)促使10%的外地購房人群選擇到郊區(qū)置業(yè)，可能會(huì)帶動(dòng)郊區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。事實(shí)上，近年來，隨著交通設(shè)施的完善，以及房地產(chǎn)開發(fā)的力度加大，溫江、雙流、龍泉、郫縣、新都等近郊區(qū)縣越來越受到購房者的關(guān)注，而在整個(gè)成都樓市的成交量中，郊區(qū)房占有六成。

不過，盧華認(rèn)為，并未見得郊區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)因限購政策出臺(tái)而大漲。中德世紀(jì)營銷策劃部經(jīng)理鄭宗盛則分析認(rèn)為，郊區(qū)房大漲只是一廂情愿，因?yàn)榻紖^(qū)房無論配套還是地段都不如市區(qū)房，除了高檔房比市區(qū)房好之外，房?jī)r(jià)上漲的理由并不充分。

另外，鄭宗盛了解到，一些炒房客已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移資金?！拔磥韼讉€(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益會(huì)很低，在投資收益最大化的考量下，一些投資者開始將資金委托于私募，投資黃金、股市等領(lǐng)域。”

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都的“限購令”有“放水”之嫌。除了只在主城區(qū)進(jìn)行住房限購之外，成都市對(duì)外地戶籍無房居民家庭購房的規(guī)定是：可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購買1套住房。但是沒有規(guī)定納稅和社保繳納的時(shí)限，因此有業(yè)內(nèi)人士表示，繳納了一個(gè)月是否就可以購房？

后市影響難估？

當(dāng)然，成都出臺(tái)“限購令”，已經(jīng)在市場(chǎng)上產(chǎn)生影響。老百姓產(chǎn)生了降價(jià)預(yù)期，未來的觀望氛圍將較濃，這會(huì)影響到后市的交易量，可能進(jìn)而影響價(jià)格。盧華表示，3月份估計(jì)會(huì)很清淡，往年四五月份市場(chǎng)會(huì)慢慢上漲，但預(yù)計(jì)今年這些月份也不會(huì)好起來。

不過，“經(jīng)過2009年到2010年，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還能夠堅(jiān)持一陣子?！北R華表示。限購令出臺(tái)之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整營銷手法，比如針對(duì)首次置業(yè)人群。但是，她認(rèn)為房?jī)r(jià)是否下跌現(xiàn)在還難以預(yù)料。

鄭宗盛也表示，接下來三個(gè)月肯定是低迷期，甚至在較長(zhǎng)一段時(shí)間仍難擺脫低迷。“擺脫低迷期難度很大，除非政策上進(jìn)行調(diào)整，或者政策執(zhí)行上開始松動(dòng)?！钡J(rèn)為，房?jī)r(jià)短期內(nèi)下跌的可能性不存在。

“影響房?jī)r(jià)的因素很多，政府限制購買住房套數(shù)，但是購買力沒有得到釋放，一定會(huì)在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入?！编嵶谑⒄J(rèn)為，“在未來6個(gè)月到一年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)有什么問題，比如萬科今年1月銷售額就達(dá)到200多億元，大型房企融資渠道也比較多。而中小房企大多已經(jīng)轉(zhuǎn)移到三四線城市去了，最近三四線城市很火爆，他們回款也很多?！?/p>

不過，除限購令之外，保障房政策對(duì)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生很大影響?！跋拶徚畹膶?shí)質(zhì)是在為保障房的推出爭(zhēng)取時(shí)間?！北R華認(rèn)為，相比限購政策，更應(yīng)該關(guān)注的是保障房政策?！敖衲瓿啥家瞥?00萬平方米保障房，這個(gè)量已經(jīng)占到成都主城區(qū)去年半年成交量。這對(duì)市場(chǎng)的影響就會(huì)很大?！?/p>

成都市《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見》要求，2011年全市將新建、改建、采購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區(qū)住房達(dá)到400萬平方米，超過前三年保障性住房建設(shè)總量的兩倍?！笆濉逼陂g，全市計(jì)劃建設(shè)保障性住房和改造棚戶區(qū)住房將達(dá)到2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設(shè)量的5.6倍。