多地限購(gòu)令密集出臺(tái) 執(zhí)行力備受關(guān)注

元宵節(jié)前一天，北京市的“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則終于落地，其核心內(nèi)容之一就是限購(gòu)。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，京版的“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則與業(yè)界預(yù)期一樣：比“國(guó)八條”更加嚴(yán)厲。按照京版的實(shí)施細(xì)則，從今年的元宵節(jié)開(kāi)始，金錢將不再是決定買房能力的惟一條件，戶口、已擁有的房產(chǎn)數(shù)量、五年以上的納稅證明都將成為在北京買房的基本門檻。

業(yè)界也早就預(yù)測(cè)，有更多的城市將會(huì)參照京版實(shí)施細(xì)則制定本地的樓市調(diào)控政策。

升級(jí)版的住房限購(gòu)令

從某種程度上說(shuō)，京版實(shí)施細(xì)則就是住房限購(gòu)令的升級(jí)版。

盡管今天公布的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》共有15條具體措施，但最引人關(guān)注的就是第十條：

自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

這也就是說(shuō)，多套購(gòu)房、外地人購(gòu)房開(kāi)始受到嚴(yán)格限制。

2010年4月30日北京也曾出臺(tái)過(guò)限購(gòu)細(xì)則，不過(guò)那次還只是針對(duì)納稅不滿1年的外地購(gòu)房者，手段只是限貸，購(gòu)房者仍然能夠全款買房。但是這次的限購(gòu)細(xì)則不僅把納稅年限提升至5年，而且也由限貸轉(zhuǎn)向限購(gòu)。

那些沒(méi)有北京戶口，但在北京工作生活的家庭，如果沒(méi)有5年以上的繳稅記錄，即使身家再高，也不可能在北京購(gòu)房；那些沒(méi)有北京戶口，但在北京已經(jīng)擁有一套住房的家庭，也失去了再購(gòu)買住房的機(jī)會(huì)；有北京市戶籍且有一套住房的家庭，在新政策之后最多也只能再購(gòu)買一套住房。

“前幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，主要針對(duì)的是投資投機(jī)性購(gòu)房，以為把這部分需求剔除，就能保持供求的平衡，現(xiàn)在看需求太復(fù)雜，僅僅打壓投資性需求還是不夠?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)。

胡景暉告訴記者，從北京市出臺(tái)的“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則來(lái)看，基本思路是一方面打壓投資性需求，另一方面對(duì)自住型住房需求做出一些延緩。

“從過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房供不應(yīng)求的局面總也得不到解決，從而總也無(wú)法遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲?！焙皶熣f(shuō)，現(xiàn)在北京的思路就是希望通過(guò)把正常的住房需求進(jìn)行分類對(duì)待，把住房需求控制在合理的范圍之內(nèi)，為加大住房供應(yīng)贏得一個(gè)時(shí)間差。在壓制需求的這段時(shí)間內(nèi)，盡快把保障性住房提上來(lái)，以求實(shí)現(xiàn)住房供求的平衡。

配合限購(gòu)政策，北京的實(shí)施細(xì)則中對(duì)第二套住房貸款政策也作出嚴(yán)格規(guī)定，各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，北京市的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則比“國(guó)八條”更嚴(yán)厲。他認(rèn)為，限購(gòu)的政策肯定只是臨時(shí)性的調(diào)控措施，未來(lái)對(duì)投資性住房需求肯定是長(zhǎng)期壓制，但對(duì)正常住房需求不會(huì)延續(xù)限購(gòu)的做法。

在供應(yīng)層面上，此次北京市的實(shí)施細(xì)則規(guī)定，2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。

此外，“十二五”期間北京市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，要比“十一五”翻一番。

“不要低估這個(gè)政策的影響?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，如果北京的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則能夠很好地執(zhí)行，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生重大變化。在壓制購(gòu)房需求的這段時(shí)間，保障房的加大建設(shè)將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)得到遏制。如果住房供應(yīng)充足，即使未來(lái)限購(gòu)的政策撤出，也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

在北京的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則公布之前，市場(chǎng)已經(jīng)有了變化。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后的首周2月7~13日，北京樓市成交量明顯降溫，其中期房住宅成交量?jī)H為740套，現(xiàn)房住宅成交量為161套，而二手房更是僅成交了3110套，環(huán)比春節(jié)前最后一周分別下降了65.6%、54.5%、59.5%。而市場(chǎng)總成交量更是從春節(jié)前最后一周的10177套下降到了上周的4011套，下跌了60.6%。

是否還會(huì)有更嚴(yán)厲的地方細(xì)則

自從1月26日“國(guó)八條”出臺(tái)后，對(duì)于這個(gè)政策如何落地，市場(chǎng)一直在觀望。

按照“國(guó)八條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

如何制定限制購(gòu)房措施，各地都在觀望。

1月30日，青島市率先拿出方案，成為第一個(gè)落地“國(guó)八條”的城市。

三類家庭在青島無(wú)法購(gòu)房，一是已經(jīng)擁有2套及以上住房的本地戶籍家庭，二是擁有1套及以上住房的非青島市戶籍居民家庭，三是無(wú)法提供一年以上青島市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非青島市戶籍居民家庭。

2月1日，上海出臺(tái)“國(guó)八條”樓市調(diào)控細(xì)則。上海的規(guī)定顯示，自2月1日起，在上海已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

2月16日，北京市出臺(tái)樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則。

此外，據(jù)報(bào)道，廣州市的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則也已經(jīng)處在最后討論階段，目前市場(chǎng)流傳的信息是，在廣州擁有兩套住房的家庭，如果賣掉其中一套，還可以再購(gòu)買一套。

按照“國(guó)八條”的要求，至少還有幾十個(gè)城市需要出臺(tái)樓市調(diào)控的實(shí)施細(xì)則。從目前獲得的信息看，北京市的實(shí)施細(xì)則最為嚴(yán)厲。

“北京畢竟是首都，很多政策出臺(tái)都有著為各地做表率的意思?！焙皶煾嬖V記者，在今年北京市的“兩會(huì)”上，有關(guān)北京城市規(guī)模、合理人口控制等話題都是討論的重點(diǎn)。

從目前的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)來(lái)看，北京的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則將影響眾多家庭。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購(gòu)房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過(guò)5成，二手房市場(chǎng)將有1/3的購(gòu)房人群受此影響而暫時(shí)無(wú)法買房。

而在北京二手房市場(chǎng)購(gòu)房的外地人中，占比較大的均來(lái)自北京周邊省份，其中河北6.2%，黑龍江4.3%，山東3.9%，遼寧3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%。占比例不低的外地人在北京將無(wú)法再購(gòu)房。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，北京市將有超過(guò)百萬(wàn)的家庭受到樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則的影響。

北京市政協(xié)進(jìn)行的“人口與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2009年年底，北京市實(shí)際常住人口已達(dá)1972萬(wàn)人，其中戶籍人口為1246萬(wàn)人。2010年第四季度，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況的問(wèn)卷調(diào)查顯示，北京市居民多套住房擁有率達(dá)到18.3%。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)，北京戶籍人口1246萬(wàn)人，大約戶數(shù)在450萬(wàn)左右，“本地戶籍家庭2套以上不得新購(gòu)”的政策將影響80萬(wàn)戶家庭。

北京中原統(tǒng)計(jì)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年全年北京購(gòu)置房產(chǎn)的戶籍比例中，外地戶籍首次超過(guò)本地人群，達(dá)到了55%，加上2010年的數(shù)據(jù)，兩年中購(gòu)房總家庭戶數(shù)在40萬(wàn)左右，疊加2009年之前，在北京有房產(chǎn)的外地戶籍家庭已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)。而這部分家庭都將不得再新購(gòu)房產(chǎn)。

政策效果關(guān)鍵在執(zhí)行力度

在眾多業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，不論是青島、上海、北京的樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則，還是未來(lái)將陸續(xù)出臺(tái)的其他城市的調(diào)控實(shí)施細(xì)則，能否取得實(shí)際效果，關(guān)鍵還在于政策的執(zhí)行力度。

“國(guó)八條”公布之后，關(guān)于政策是否能被落實(shí)的擔(dān)憂并不少。比如，如何確認(rèn)購(gòu)房者家庭名下的房產(chǎn)，民政部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、稅務(wù)部門等相關(guān)部門的信息能否互聯(lián)互通，如何能夠杜絕提供虛假納稅證明材料等。

“政策的落實(shí)過(guò)程中肯定會(huì)面臨各種各樣的問(wèn)題。”陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，各地實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)只是對(duì)“國(guó)八條”的落實(shí)，具體到各地，實(shí)施細(xì)則的落地更加重要，而其執(zhí)行的力度完全取決于地方政府。

值得注意的是，盡管“國(guó)八條”中規(guī)定，各地要制定樓市調(diào)控目標(biāo)并向社會(huì)公布，但從目前已經(jīng)公布樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則的城市來(lái)看，都未明確提出調(diào)控目標(biāo)。

在北京市公布樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則當(dāng)天，對(duì)于嚴(yán)厲限購(gòu)政策也有不同的聲音。

中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海說(shuō)，應(yīng)該理解北京市調(diào)控樓市的良苦用心，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不太冷靜的形勢(shì)下，行政性的限制購(gòu)買措施也許可以起到一定作用，但這樣的方法并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還是要完善市場(chǎng)機(jī)制?！眲⒖『Ｕf(shuō)，對(duì)于控制房?jī)r(jià)，還有更多的工作要做。比如，降低土地出讓金，倡導(dǎo)重租輕購(gòu)的消費(fèi)理念。目前出臺(tái)的限購(gòu)政策能達(dá)到怎樣效果還不明朗，但判斷其好不好關(guān)鍵要看是否維護(hù)了廣大消費(fèi)者的利益。

本報(bào)北京2月16日電