5月底，一封發(fā)自東京都主稅局的信函寄到了本報(bào)駐東京記者站，里面是一年的不動(dòng)產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的明細(xì)和繳費(fèi)單據(jù)。繳費(fèi)的方式有很多選擇：可以在稅務(wù)局繳納，可以在銀行、郵局、便利店繳納，還可以銀行轉(zhuǎn)賬。另外，是一次性繳清還是分季度繳納，也都可以自己選擇。

　　每年的這個(gè)時(shí)候，同樣的信件都會(huì)如期而至。日本人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等由房屋、土地產(chǎn)生的稅務(wù)，也是必須考慮的一個(gè)問(wèn)題。在日本，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)征收了60年，城市規(guī)劃稅也征收了50余年。如今，這些稅種都已經(jīng)相對(duì)成熟，并且深入人心。

　　種類(lèi)諸多的不動(dòng)產(chǎn)稅種

　　在日本，不動(dòng)產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅都是對(duì)房屋和土地所有人征收的稅種，屬地方稅。日本現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)稅制還包括諸多稅種，有國(guó)稅也有地稅，有資產(chǎn)稅也有所得稅，有個(gè)稅也有法人稅，此外還包括贈(zèng)與稅、繼承稅、居民稅等等。大致上，可以將日本的固定資產(chǎn)稅制劃分為保有稅、取得稅、轉(zhuǎn)讓稅三大類(lèi)型。

　　保有稅方面，主要包括作為地方稅征收的不動(dòng)產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，此外還有暫停征收的地價(jià)稅和特別土地保有稅。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅設(shè)立于1950年，是以土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為征稅對(duì)象。城市規(guī)劃稅創(chuàng)設(shè)于1956年，旨在確保城市特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需財(cái)源，要專(zhuān)款專(zhuān)用。其征收對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域的土地和房屋。這兩個(gè)稅種也是地方財(cái)政的重要來(lái)源。

　　1973年，日本政府還創(chuàng)設(shè)了特別土地保有稅，來(lái)作為市町村稅的一種，其目的是控制土地投機(jī)，促進(jìn)土地的有效利用，該稅種后于2003年起停止征收。另外，地價(jià)稅是于1992年開(kāi)始征收的另一種國(guó)稅，目的是抑制地價(jià)，減少有地和無(wú)地者之間的貧富差距。1998年地價(jià)趨穩(wěn)后，地價(jià)稅暫停征收，稅種依然保留。

　　不動(dòng)產(chǎn)取得稅方面，個(gè)人和法人在通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)都要交稅，主要由不動(dòng)產(chǎn)取得稅、特別土地取得稅、贈(zèng)與稅和繼承稅等四個(gè)稅種構(gòu)成。土地等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，也有所得稅、個(gè)人事業(yè)稅、法人事業(yè)稅、個(gè)人居民稅、法人居民稅等多個(gè)稅種進(jìn)行調(diào)控。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，以上諸多稅種增加了通過(guò)控制不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)財(cái)富的成本。在日本，還有因繼承等渠道而獲得大量土地等不動(dòng)產(chǎn)，但卻承受不了高額的稅金而最終宣布破產(chǎn)的例子；也有些人面對(duì)高額的稅金，索性直接就放棄了繼承。

　　另外值得一提的是，在計(jì)算這些稅額時(shí)，日本通常都是將土地和房屋完全分開(kāi)計(jì)算，也就是評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)只考慮建筑成本。

　　保持稅額穩(wěn)定的計(jì)算方法

　　據(jù)東京都主稅局職員介紹，只要有房產(chǎn)就要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，如果房產(chǎn)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，那就還得交城市規(guī)劃稅。2009年，東京都收取兩稅共計(jì)1.266萬(wàn)億日元(約等于950億元人民幣)，今年計(jì)劃收取約1.377萬(wàn)億日元，相當(dāng)于近千億元人民幣。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，地方可以根據(jù)本地情況上下浮動(dòng)，此前曾經(jīng)設(shè)定過(guò)2.1%的上限，不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)取消。在日本，過(guò)半的縣市都采用標(biāo)準(zhǔn)稅率。城市規(guī)劃稅實(shí)行限制稅率，上限為0.3%，東京23區(qū)依照0.3%的稅率收取城市規(guī)劃稅?？梢哉f(shuō)，對(duì)于土地和房屋的課稅標(biāo)準(zhǔn)，均有一套復(fù)雜的計(jì)算方式。

　　對(duì)于商業(yè)用地，1993年之前，評(píng)估價(jià)格即為課稅標(biāo)準(zhǔn)額，因此每3年課稅標(biāo)準(zhǔn)額都在發(fā)生變化?？紤]到泡沫時(shí)期地價(jià)上漲造成納稅負(fù)擔(dān)過(guò)重，1994年后，課稅標(biāo)準(zhǔn)原則上改成評(píng)估價(jià)格的70%。

　　對(duì)于住宅用地，200平米以下的“小規(guī)模住宅用地”課稅標(biāo)準(zhǔn)額為評(píng)估價(jià)格的六分之一，超過(guò)200平米以上的“一般住宅用地”課稅標(biāo)準(zhǔn)額為評(píng)估價(jià)格的三分之一。在經(jīng)濟(jì)泡沫期，地價(jià)節(jié)節(jié)高升，不動(dòng)產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅也隨著水漲船高，這使得不少人對(duì)未來(lái)的這類(lèi)稅金產(chǎn)生恐懼心理。1994年之后，日本采取了穩(wěn)定稅金的制度，課稅標(biāo)準(zhǔn)額與上一年相比，如果超出部分在20%以?xún)?nèi)，則按前一年的標(biāo)準(zhǔn)收稅，超過(guò)20%以上至80%以?xún)?nèi)，則在前一年的標(biāo)準(zhǔn)上加上今年課稅標(biāo)準(zhǔn)額的5%，這樣便保證了住宅用地不動(dòng)產(chǎn)等稅金的穩(wěn)定性。

　　房屋方面，日本政府對(duì)每年1月1日現(xiàn)存的房屋征收不動(dòng)產(chǎn)稅，近年來(lái)還對(duì)房屋的不動(dòng)產(chǎn)稅推出了一些減稅措施。比如，新建3層以上防火住宅5年內(nèi)、新建其它住宅戶(hù)3年內(nèi)，每戶(hù)有120平米(使用面積)的部分可以享受半額不動(dòng)產(chǎn)稅的優(yōu)惠，超出部分或商業(yè)住宅不受此優(yōu)惠。此外，對(duì)于進(jìn)行了抗震加工的房屋、節(jié)能施工的房屋(施工費(fèi)30萬(wàn)日元以上)的，120平米以?xún)?nèi)的部分也可以享受一年的半稅優(yōu)惠。

　　科學(xué)的價(jià)值評(píng)估模式

　　對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格并不等同于市價(jià)，土地、房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)有不同的評(píng)價(jià)方法。日本《地稅法》規(guī)定，總務(wù)大臣必須公布“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法和手續(xù)，通常3年公布一次。地方首長(zhǎng)須按照“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行評(píng)估。

　　對(duì)地價(jià)評(píng)估主要采取“路線(xiàn)價(jià)”的方式進(jìn)行。所謂“路線(xiàn)價(jià)”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是根據(jù)宅地臨街的不同計(jì)算出的地價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)稅中的“路線(xiàn)價(jià)”，由地方政府評(píng)估，繼承稅中的“路線(xiàn)價(jià)”由國(guó)稅局評(píng)估。主要街道旁有定為標(biāo)準(zhǔn)宅地的土地，臨近主要街道的土地，參照標(biāo)準(zhǔn)宅地定價(jià)，不臨主要街道的土地，則是根據(jù)與主要街道的關(guān)系以及參照影響價(jià)格的因素定價(jià)。

　　影響定價(jià)的因素主要有土地的形狀，道路幅員、材質(zhì)等道路因素，距離車(chē)站、大型店鋪距離等交通因素，下水道、煤氣等供給情況以及政府規(guī)劃、允許的建筑容積率、占地面積等。

　　為了使政府機(jī)關(guān)定出的兩個(gè)“路線(xiàn)價(jià)”保持平衡，體現(xiàn)客觀，現(xiàn)在繼承稅中的土地“路線(xiàn)價(jià)”和不動(dòng)產(chǎn)稅中的“路線(xiàn)價(jià)”一般分別為國(guó)土交通省公示地價(jià)的8成和7成。

　　對(duì)房屋評(píng)估主要依據(jù)“再建價(jià)格”理論進(jìn)行計(jì)算。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是將再建一座一模一樣的建筑所需建材、裝修所需的價(jià)格相加所得金額。建材價(jià)格根據(jù)實(shí)地調(diào)查決定。在計(jì)算出的建筑金額基礎(chǔ)上每年刨去折舊金額后，就是當(dāng)年的課稅金額。折舊率則是根據(jù)建筑的使用年限得出。

　　每三年公布新的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)后，要重新進(jìn)行“再建價(jià)格”評(píng)估。由于建材上漲等因素，新評(píng)估價(jià)格可能高于原有的評(píng)估額，因此新評(píng)估額在除去多年的折舊后，與根據(jù)上一年評(píng)估價(jià)減去一年折舊后的金額相比，取其兩者金額低者為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收稅，因此不會(huì)出現(xiàn)房屋不動(dòng)產(chǎn)稅上升的情況。(記者 張超)