國家新一輪的樓市調(diào)控在春節(jié)前出臺！前天國務(wù)院出臺的“國八條”被稱為歷年來樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的政策。“國八條”最重要的調(diào)控措施是把二套房貸首付從原來的五成提高至六成；而各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市則有更嚴(yán)厲的限購政策，戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購。

業(yè)內(nèi)人士指出，“國八條”不僅從購房需求落手繼續(xù)抑制投資性需求，還推出了地方政府問責(zé)機(jī)制，進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，是去年樓市調(diào)控的“加碼”，而今年樓市調(diào)控力度顯然會更大，意味著中央不把房價穩(wěn)定下來不會罷手。

為此，記者對“國八條”的亮點綜合廣州樓市情況進(jìn)行一一解讀，讓廣州市民能進(jìn)一步了解廣州樓市情況和新政對其影響。

1省會城市戶籍家庭三套房停購

政策：“國八條”規(guī)定：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

解讀：這意味著全國限購令將更嚴(yán)厲。目前，全國實施限購的城市不多，目前全國有27個城市實施限購令，不少省會城市沒有出臺限購令。且各城市執(zhí)行程度不一，如深圳執(zhí)行的是嚴(yán)厲政策，家庭限購第三套房。而廣州限購令較為“溫柔”，戶籍家庭限新購一套房，即無論以前有多少套房，還能新買一套。隨著“國八條”出臺，像廣州這樣的省會城市，限購令將更嚴(yán)格，即戶籍家庭限購第三套房，非戶籍家庭限購第二套房，即戶籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新買任何住宅。這個政策會在各省會城市，還有房價上漲過快的城市實施。這是“國八條”中最具殺傷力的措施。

2二套房貸首付提至六成

政策：“國八條”第四條規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

解讀：這一措施繼續(xù)收緊房貸政策。之前二套房首付從最早的4成升至5成，現(xiàn)在再進(jìn)一步把首付提高至6成。打個比方，在市區(qū)購買一套100平方米200萬元的房子，二次置業(yè)家庭首付就達(dá)到了120萬元，首付款提高了20萬元，這對改善型家庭來說是極大的負(fù)擔(dān)。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志表示，二套房貸首付提至6成將對改善型買家造成大的殺傷力，這次調(diào)控從原來的抑制投資性需求擴(kuò)大至抑制改善型需求。

3購房不滿5年 營業(yè)稅按賣價全額征收

政策：“國八條”第三條規(guī)定，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

解讀：這將加大市民轉(zhuǎn)讓房屋的成本。原來政策規(guī)定，非普通住房未滿5年轉(zhuǎn)讓的才按全額征收營業(yè)稅，購買不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。按新政策，即使是普通住房購房未滿5年轉(zhuǎn)讓的，也得全額征收。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著營業(yè)稅繼續(xù)上升，稅費成本會轉(zhuǎn)嫁到買家身上，由于購房成本不斷上升，購房需求將被抑制。

4大力推廣限價房

政策：“國八條”第五條規(guī)定，今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。

解讀：這是國家給各地城市提出了增加住宅用地供應(yīng)的具體要求。原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關(guān)系。在土地供應(yīng)量上提出明確要求，有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。

據(jù)悉，廣州2010年全年僅供應(yīng)住宅用地197.1732萬平方米，供地量不足2平方公里；這就意味著今年廣州住宅用地至少要供應(yīng)3.035平方公里，才能達(dá)到“國八條”的標(biāo)準(zhǔn)。另外，“國八條”還要求推廣“限房價、競地價”方式出讓住宅用地，這意味著今年廣州需要加大限價地的供應(yīng)量。

5拿地兩年不施工收地

政策：“國八條”第五條規(guī)定，對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。

解讀：政策首次提出要審查企業(yè)拿地的資金來源，加強(qiáng)對開發(fā)商拿地的管理。最嚴(yán)厲的政策是，開發(fā)商拿地兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，要收回土地。按原來政策，土地閑置的認(rèn)定是拿地一年不開工算閑置，拿地一年不開工的開發(fā)商可以申請延期一年開工，兩年后才會認(rèn)定為閑置，而有特殊原因除外?！皣藯l”從緊嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定。

6一季度地方政府公布房價控制目標(biāo)

政策：“國八條”第一條規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。“國八條”第七條規(guī)定，落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。

解讀：據(jù)悉，此前多次樓市調(diào)控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力度。這兩條措施針對此而定，規(guī)定各地地方政府和金融機(jī)構(gòu)的問責(zé)制，不落實調(diào)控政策的地方政府和金融機(jī)構(gòu)將被問責(zé)。

另外，更要求地方政府在今年一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，這不僅為了給各地市民降樓價的信心，更是地方政府對控制房價問責(zé)的有力措施。如何評價地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成??？“國八條”要求其公布調(diào)控目標(biāo)的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。

7保障房首提公開公平公正

政策：“國八條”第七條規(guī)定，各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。

解讀：此次調(diào)控文件中，首次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。

廣州今年也推限價地

市國土房管局稱馬上研究出臺調(diào)控細(xì)則

新快報訊 記者 黃穎 報道 昨日，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“國八條”廣州肯定會執(zhí)行，現(xiàn)在會馬上研究政策并出臺相關(guān)調(diào)控細(xì)則，但細(xì)則何時出臺目前未有時間表。

該負(fù)責(zé)人表示，“國八條”涉及的內(nèi)容比較多，所以必須研究透徹才能出臺具體執(zhí)行細(xì)則。“如戶籍家庭限購第三套房的政策，第二套房賣了再買要不要限購，家庭第三套房如何驗證更全面，這些我們都要制定細(xì)則。包括年度房價調(diào)控目標(biāo)在內(nèi)的調(diào)控新政內(nèi)容，廣州都將抓緊制定。”

該負(fù)責(zé)人表示，由于“國八條”在限購方面有更嚴(yán)格的限制，為此今年廣州將會加快建設(shè)個人信息系統(tǒng)。目前，廣州市房產(chǎn)檔案館雖然有大部分的個人房產(chǎn)資料，但極少部分拆遷房、房改房及區(qū)一級房產(chǎn)檔案信息并未納入其中，這個系統(tǒng)將能把這些分散的房產(chǎn)信息系統(tǒng)地整合和統(tǒng)一，可以方便查詢家庭購房情況。

另外，“國八條”提出，要大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地，那廣州會否再推雙限地？該負(fù)責(zé)人明確表示，今年廣州也會推限價地。據(jù)悉，廣州近期預(yù)計有40萬平方米限價地推出市場，已有了出讓意向的是華南新城旁地塊和龍洞地塊。