1月26日晚，國務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，力度驚人。

據(jù)新華網(wǎng)消息，國務(wù)院常務(wù)會議部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作?！靶掳藯l”的要點有：進一步落實地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強稅收征管；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1．1倍；嚴格住房用地供應(yīng)管理；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制等。

新“國八條”首次提出價格管制目標、全國范圍的限購等一刀切傾向明顯。特別是在限購、限貸、加稅方面，都達到了歷次調(diào)控的高點。

內(nèi)地樓市經(jīng)歷了去年9月反彈之后連續(xù)四個月的環(huán)比上漲，2010年底更是熱度不減。諸多業(yè)內(nèi)人士指出，在醞釀出臺房產(chǎn)稅之際，國務(wù)院公布新一輪調(diào)控政策，并以市場與行政手段并重的方式祭出更加嚴厲和有針對性的政策，或?qū)⑹沟媚壳案吒瓒M的樓市猝然止步。

“影響要重新評估，”當(dāng)晚，一位剛看了國八條全文的央企地產(chǎn)商向本報記者表示，此前房企對今年銷售都相對樂觀，此次新政肯定將影響銷量，更詳細的財務(wù)和銷售策略還要再具體看各地的細則。

個人房貸全面緊縮

關(guān)鍵要看接下來央行、銀監(jiān)會的細則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。

國八條最搶眼的是第四條“強化差別化住房信貸政策”的提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，調(diào)控再次加強對投資及投機購房者的控制，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認為，這一信貸調(diào)整力度并不算大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來央行、銀監(jiān)會的細則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。

“雖然直接影響不大，但是對購房者的威懾作用非常大?！睆埓髠ソ忉專貏e是最近因為貸款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執(zhí)行1.3倍的利率。

本報記者近日的市場調(diào)查顯示，包括深圳、杭州、上海等地的商業(yè)銀行已經(jīng)悄然提高了二套房及以上的貸款利率，所以，這一條與市場走向甚是相符。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，二套房首付再次提高，除直接影響“換房”的改善型需求外，將是2011年個人房貸全面緊縮的一個信號，個貸門檻提高程度將超出想象。

她透露，多家與該公司有合作的銀行行長近日對于明年自身個貸市場的基調(diào)都轉(zhuǎn)型為收緊，且對整體個貸市場預(yù)期都是以“緊縮”兩字來詮釋。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來，更具殺傷力的是全國性限購，中房信CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認為，這次重點不僅是首付，更是全面限購，而且不是新增一套，而是算存量不能買第三套，基本涵蓋所有城市，這個殺傷力很大！

根據(jù)新國八條，不分一線還是二、三線城市，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，都要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；且對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套的非當(dāng)?shù)貞艏彝ヒ约盁o法提供社保等證明的，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

“這是比目前北京等地的限購令都要嚴格的措施，”昨日，接受本報記者采訪的中介人士及開發(fā)商均如此表示，這也意味著，去年至今已經(jīng)出臺限購令的20多個城市，將重新調(diào)整限購口徑，因為除深圳外，它們都規(guī)定居民還可新購一套。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，這樣的限購等于讓異地購房幾乎成為不可能，尤其是投資性異地購房已經(jīng)沒有空間，房產(chǎn)去投資化的政策導(dǎo)向十分明確，“北京的價格應(yīng)該可以剎車了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預(yù)估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區(qū)域，其樓市前景堪憂?！彼f。

將設(shè)房價漲幅控制線

預(yù)計70個城市房價指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負增長

“剛看了新國八條全文，我真的有點被嚇到了?！睏罴t旭說，最關(guān)鍵的是兩點：一是要各地于一季度公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，直接干預(yù)整體價格；二是限購全面升級：各直轄市、單列市、省會和房價過熱城市，都須限購，且2套以上停購。

新國八條要求，2011年各城市“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，”并于一季度向社會公布。

新“國八條”出后，估計部分城市可能會制定出房價漲幅控制線（高房價城市），部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。

北京中原預(yù)測，嚴厲的新政之下，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區(qū)房價將立刻下調(diào)，60%以上的購房者出現(xiàn)明顯的觀望，以北京為例樓市的成交量將明顯出現(xiàn)20%以上的下降，很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。

至于價格，由于目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，另外保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的落實及持續(xù)力度。

楊紅旭預(yù)計，2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下幅；70個城市房價指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負增長，多個月份會出現(xiàn)環(huán)比負增長。

開發(fā)商雖然普遍沒有對2011年市場抱樂觀態(tài)度，但大多數(shù)并不悲觀?！靶枰匦略u估影響，肯定會減少銷售量，而大多數(shù)二套房的購房者是真實的自住需求?！彼f。

調(diào)控逐漸加碼

“顯然高層對去年的調(diào)控政策并不滿意，新政策在原來的基礎(chǔ)上更加嚴格?！?/p>

回望2010年全年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，共涉及信貸、土地、稅收、市場秩序、保障房等多個方面22項相關(guān)政策。嚴厲調(diào)控步步相逼，政策出臺的頻密程度已經(jīng)讓開發(fā)商忘記是在經(jīng)歷第幾輪調(diào)控。

令市場觸動較大的幾條政策分別是，2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺通知，要求二套房貸首付不得低于40%。而4月14日國務(wù)院常務(wù)會議，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

2010年5月到6月，連續(xù)兩月出臺土地增值稅清算相關(guān)措施。9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。9月29日，央行、銀監(jiān)會出臺規(guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。此外，部分城市還先后出臺了限購政策。

廣發(fā)證券分析師沈愛卿認為，新“國八條”的出臺已有先兆。國務(wù)院總理溫家寶1月18日上午在國務(wù)院第五次全體會議上強調(diào)了今年第一季度工作的重點，強調(diào)要確保價格總水平基本穩(wěn)定，并堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控?！帮@然高層對去年的調(diào)控政策并不滿意，新政策在原來的基礎(chǔ)上更加嚴格?！倍M入2011年1月，部分城市一二手房再次出現(xiàn)量價齊升之勢。

通知要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。沈愛卿分析，這是對2010年4月出臺的“行政問責(zé)制”的深化。他認為，房地產(chǎn)的調(diào)控不能單靠一個政策，但在限購、加息等多重政策的疊加作用下，房價上漲的空間已經(jīng)十分有限。

北京最大的一手房代理行思源經(jīng)紀董事總裁陶紅兵在接受本報記者采訪時認為，政策的出臺，意味著調(diào)控還在加強，但對購房者的心理預(yù)期影響要大過實質(zhì)性的影響。因為二套房的購買者大多數(shù)是改善性需求，對首付并不敏感。

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。

陶紅兵認為，過去一年執(zhí)行的并不嚴格。新的一年里，有些銀行還是在執(zhí)行7折優(yōu)惠利率，輕易提高40%的利息，會失去客戶，沒有誰愿意冒這種風(fēng)險。陶紅兵擔(dān)心，政策或?qū)绊懶略龉?yīng)上市。從去年底開始，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)呈現(xiàn)降低趨勢。

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