1月26日晚，國(guó)務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，力度驚人。

據(jù)新華網(wǎng)消息，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。“新八條”的要點(diǎn)有：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制等。

新“國(guó)八條”首次提出價(jià)格管制目標(biāo)、全國(guó)范圍的限購(gòu)等一刀切傾向明顯。特別是在限購(gòu)、限貸、加稅方面，都達(dá)到了歷次調(diào)控的高點(diǎn)。

內(nèi)地樓市經(jīng)歷了去年9月反彈之后連續(xù)四個(gè)月的環(huán)比上漲，2010年底更是熱度不減。諸多業(yè)內(nèi)人士指出，在醞釀出臺(tái)房產(chǎn)稅之際，國(guó)務(wù)院公布新一輪調(diào)控政策，并以市場(chǎng)與行政手段并重的方式祭出更加嚴(yán)厲和有針對(duì)性的政策，或?qū)⑹沟媚壳案吒瓒M(jìn)的樓市猝然止步。

“影響要重新評(píng)估，”當(dāng)晚，一位剛看了國(guó)八條全文的央企地產(chǎn)商向本報(bào)記者表示，此前房企對(duì)今年銷售都相對(duì)樂(lè)觀，此次新政肯定將影響銷量，更詳細(xì)的財(cái)務(wù)和銷售策略還要再具體看各地的細(xì)則。

個(gè)人房貸全面緊縮

關(guān)鍵要看接下來(lái)央行、銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。

國(guó)八條最搶眼的是第四條“強(qiáng)化差別化住房信貸政策”的提出，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，調(diào)控再次加強(qiáng)對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這一信貸調(diào)整力度并不算大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來(lái)央行、銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。

“雖然直接影響不大，但是對(duì)購(gòu)房者的威懾作用非常大?！睆埓髠ソ忉專貏e是最近因?yàn)橘J款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準(zhǔn)利率，而二套房更是傳聞將執(zhí)行1.3倍的利率。

本報(bào)記者近日的市場(chǎng)調(diào)查顯示，包括深圳、杭州、上海等地的商業(yè)銀行已經(jīng)悄然提高了二套房及以上的貸款利率，所以，這一條與市場(chǎng)走向甚是相符。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，二套房首付再次提高，除直接影響“換房”的改善型需求外，將是2011年個(gè)人房貸全面緊縮的一個(gè)信號(hào)，個(gè)貸門(mén)檻提高程度將超出想象。

她透露，多家與該公司有合作的銀行行長(zhǎng)近日對(duì)于明年自身個(gè)貸市場(chǎng)的基調(diào)都轉(zhuǎn)型為收緊，且對(duì)整體個(gè)貸市場(chǎng)預(yù)期都是以“緊縮”兩字來(lái)詮釋。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來(lái)，更具殺傷力的是全國(guó)性限購(gòu)，中房信CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，這次重點(diǎn)不僅是首付，更是全面限購(gòu)，而且不是新增一套，而是算存量不能買(mǎi)第三套，基本涵蓋所有城市，這個(gè)殺傷力很大！

根據(jù)新國(guó)八條，不分一線還是二、三線城市，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，都要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；且對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套的非當(dāng)?shù)貞艏彝ヒ约盁o(wú)法提供社保等證明的，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

“這是比目前北京等地的限購(gòu)令都要嚴(yán)格的措施，”昨日，接受本報(bào)記者采訪的中介人士及開(kāi)發(fā)商均如此表示，這也意味著，去年至今已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的20多個(gè)城市，將重新調(diào)整限購(gòu)口徑，因?yàn)槌钲谕猓鼈兌家?guī)定居民還可新購(gòu)一套。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，這樣的限購(gòu)等于讓異地購(gòu)房幾乎成為不可能，尤其是投資性異地購(gòu)房已經(jīng)沒(méi)有空間，房產(chǎn)去投資化的政策導(dǎo)向十分明確，“北京的價(jià)格應(yīng)該可以剎車(chē)了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預(yù)估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區(qū)域，其樓市前景堪憂?！彼f(shuō)。

將設(shè)房?jī)r(jià)漲幅控制線

預(yù)計(jì)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)

“剛看了新國(guó)八條全文，我真的有點(diǎn)被嚇到了?！睏罴t旭說(shuō)，最關(guān)鍵的是兩點(diǎn)：一是要各地于一季度公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，直接干預(yù)整體價(jià)格；二是限購(gòu)全面升級(jí)：各直轄市、單列市、省會(huì)和房?jī)r(jià)過(guò)熱城市，都須限購(gòu)，且2套以上停購(gòu)。

新國(guó)八條要求，2011年各城市“合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，”并于一季度向社會(huì)公布。

新“國(guó)八條”出后，估計(jì)部分城市可能會(huì)制定出房?jī)r(jià)漲幅控制線（高房?jī)r(jià)城市），部分房?jī)r(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。

北京中原預(yù)測(cè)，嚴(yán)厲的新政之下，北京等大城市房?jī)r(jià)將再次停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，60%以上的購(gòu)房者出現(xiàn)明顯的觀望，以北京為例樓市的成交量將明顯出現(xiàn)20%以上的下降，很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。

至于價(jià)格，由于目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，另外保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)價(jià)格的抑制作用依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。

楊紅旭預(yù)計(jì)，2011年全國(guó)樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下幅；70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，多個(gè)月份會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)商雖然普遍沒(méi)有對(duì)2011年市場(chǎng)抱樂(lè)觀態(tài)度，但大多數(shù)并不悲觀?！靶枰匦略u(píng)估影響，肯定會(huì)減少銷售量，而大多數(shù)二套房的購(gòu)房者是真實(shí)的自住需求?！彼f(shuō)。

調(diào)控逐漸加碼

“顯然高層對(duì)去年的調(diào)控政策并不滿意，新政策在原來(lái)的基礎(chǔ)上更加嚴(yán)格?！?/p>

回望2010年全年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，共涉及信貸、土地、稅收、市場(chǎng)秩序、保障房等多個(gè)方面22項(xiàng)相關(guān)政策。嚴(yán)厲調(diào)控步步相逼，政策出臺(tái)的頻密程度已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商忘記是在經(jīng)歷第幾輪調(diào)控。

令市場(chǎng)觸動(dòng)較大的幾條政策分別是，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)通知，要求二套房貸首付不得低于40%。而4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2010年5月到6月，連續(xù)兩月出臺(tái)土地增值稅清算相關(guān)措施。9月27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知明確，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)規(guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。此外，部分城市還先后出臺(tái)了限購(gòu)政策。

廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，新“國(guó)八條”的出臺(tái)已有先兆。國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月18日上午在國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了今年第一季度工作的重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)要確保價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，并堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?！帮@然高層對(duì)去年的調(diào)控政策并不滿意，新政策在原來(lái)的基礎(chǔ)上更加嚴(yán)格?！倍M(jìn)入2011年1月，部分城市一二手房再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)。

通知要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。沈愛(ài)卿分析，這是對(duì)2010年4月出臺(tái)的“行政問(wèn)責(zé)制”的深化。他認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控不能單靠一個(gè)政策，但在限購(gòu)、加息等多重政策的疊加作用下，房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)十分有限。

北京最大的一手房代理行思源經(jīng)紀(jì)董事總裁陶紅兵在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，政策的出臺(tái)，意味著調(diào)控還在加強(qiáng)，但對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響要大過(guò)實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)槎追康馁?gòu)買(mǎi)者大多數(shù)是改善性需求，對(duì)首付并不敏感。

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

陶紅兵認(rèn)為，過(guò)去一年執(zhí)行的并不嚴(yán)格。新的一年里，有些銀行還是在執(zhí)行7折優(yōu)惠利率，輕易提高40%的利息，會(huì)失去客戶，沒(méi)有誰(shuí)愿意冒這種風(fēng)險(xiǎn)。陶紅兵擔(dān)心，政策或?qū)?huì)影響新增供應(yīng)上市。從去年底開(kāi)始，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。

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