國務院1月26日出臺新“國八條”調控樓市，強調繼續(xù)有效遏制投資投機性購房。
農歷臘月二十三，小年，新一輪房地產調控措施出臺，國務院祭出新的“國八條”。這是繼去年1月、4月、9月之后的第四波調控，在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼，其中制定“房價控制目標”和“限購令升級”兩大措施將對樓市產生較大影響。業(yè)內人士稱，“此次調控力度再次達到新的巔峰”，調控政策全面、找點很準。
近期樓市有反彈的跡象，有分析認為此次調控出臺表明了中央調控的決心，意在扭轉市場轉暖預期。
■ 新“國八條”政策詳解
政策1：已有兩房本地家庭不可再買房
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。
解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？凇B門等二線城市已經相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”。限購不僅力度加強，而且范圍很可能從現在的30個城市，擴大到60個以上。政策將全國性地落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴格。
政策2：二套房貸首付提至六成 利率最低1.1倍
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國八條”的60%，對投機炒房者有明顯威懾作用。
政策3：保障房首提公開公平公正
各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。
解讀：此次調控文件中，首次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。
政策4：各地一季度須公布房價調控目標
地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市政府要根據當地經濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
會議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的省（區(qū)、市）政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規(guī)定對相關負責人進行問責。
解讀：如何評價地方政府在房地產調控上的成敗？“新國八條”中要求其公布調控目標的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。很多專家將此作為此輪調控亮點。
政策5：購房不足5年轉手按售價全額征稅
調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。
加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。
解讀：各地對個人轉讓住房營業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。
比如一套100萬購入的房產，購買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國八條”前以差額征收計算，只需繳納5.5萬元稅費，但是以后將需要繳納11萬。
政策6：全國推廣“限房價、競地價”
各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。
加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
解讀：原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關系。在土地供應量上提出明確要求，有助于增加土地供應，在結構上緩解供需矛盾。
與此同時，首次提出競地須說明資金來源并提供相應證明。有分析認為，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時自有資金的比例，此前，相關部門不會管錢從哪里來，只要按期付款就可。
2010年全年，70個大中城市房價的同比漲幅曲線圖
■ 媒體評點
新華社：二套房首付提至六成 抗擊高房價“備足彈藥”
“國八條”對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調控政策延續(xù)，又是進一步的“加碼”。“這一次出拳很重，很明顯是不希望投資者再攪和樓市了！”面對26日出臺的“國八條”，上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎如此評價。
新華時評:加大樓市調控力度 鞏固擴大調控成果
人民日報：樓市調控再加碼 “史上最嚴”信貸稅收政策出臺
新一輪調控的8項措施從政府監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面，延續(xù)并全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。業(yè)內人士普遍認為，這體現了中央政府堅決遏制房價過快上漲的堅定決心，政策出臺后，也將促使房地產市場出現更積極的變化。
人民日報評論：堅持和強化樓市調控
中國證券報：新一輪調控強勢出擊 房地產“犟牛”能否俯首
時隔四個月，國務院再出重拳調控房地產市場。國家信息中心首席經濟師兼經濟預測部主任范劍平認為，此次國務院研究部署進一步做好房地產市場調控工作，可能是針對近期連續(xù)4個月的房價小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現象。當前，我國高房價水平和老百姓收入間的直接矛盾仍舊很大，低收入群體和保障性住房供應之間的矛盾也較大，因此國家針對房地產的調控肯定不能放松。
上海證券報：“新國八條”圍剿炒房升級稅收限購政策疊加
就在市場把注意力集中在房產稅上時，繼2010年4月、9月之后，第三波調控密集政策出臺。
業(yè)內人士普遍認為，從此次國務院常務會議上出臺的“新國8條”措施來看，依然是落實去年“新國十條”和“9.29”新政基礎上的進一步升級，但在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼，且行政干預力度進一步加大。
市場人士預計，2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現一定幅度下滑；70個城市房價指數將于二、三季度出現同比負增長。接下來，多部委將陸續(xù)出臺細化文件。
樓市"量價齊升"遭當頭一棒 房價有望明顯遏制
房地產權威人士表示，前兩輪調控中未落實的部分政策將在2011年更加收緊，這足見中央政府的調控決心。該人士預計市場將出現明顯淡季，房價理性回歸不再是夢。
國際金融報：“新國八條”沒提房產稅 限購信貸再加碼
值得注意的是，重慶、上海的房產稅新政未在國務院政策中被提及。此前市場人士紛紛預測，重慶和上海的方案已經箭在弦上，或將在國務院常務會議之后公布。
■ 新聞背景
2010“史上最嚴厲調控年”回顧
雖然調控在樓市已司空見慣，但仍不妨礙2010年成為樓市調控年，而且是史上最嚴厲調控年。
2010年的中國樓市，在經歷春節(jié)之后的一番高歌猛進后，招致一系列宏觀調控政策的接連出臺。
4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內稱為“新國十條”。
“新國十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使全國樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易迅速降溫。
然而，在經歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季9月達到了交易的頂峰。于是，9月29日，中國政府網站公布了“國十條”的“升級版”即“新國五條”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停貸”等政策。
與中央直接部署樓市調控政策相呼應的，是住建部、國土部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等相關主管部門相繼出臺的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發(fā)商資金、加息等多個方面。
系列政策的輪番“轟炸”之下，市場驚呼，2010年乃中國樓市“史上最嚴厲調控年”。
然而，高強度和高密集度的調控措施并沒能阻止房地產市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現回升態(tài)勢。
業(yè)界普遍預計，2011年將延續(xù)2010年的調控基調。
2010房價路線圖:“史上調控最嚴”一年
2010“最不靠譜兒預言”:大城市房價可能降一半
中科院預測:2011年CPI約3.7% 房價增幅12.77%
2011年房價面臨上漲壓力 房地產調控將常態(tài)化
