在中國(guó)目前的稅收體系中，房地產(chǎn)所涉及稅種，主要在開發(fā)流通環(huán)節(jié)，比如耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，以及相關(guān)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。保有環(huán)節(jié)，有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。而與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收主要有五種，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，以及流通環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅和耕地占用稅。

整體來(lái)講，近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)稅收都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中，城鎮(zhèn)土地使用稅自2007年增長(zhǎng)明顯加快，原因是2007年國(guó)家提高了城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率。2007年開始的土地增值稅清算，明顯增加了土地增值稅收入，2007年和2008年全國(guó)土地增值稅收入分別為403億元和537億元，與上一年相比增長(zhǎng)幅度為74.14%和33.33%。

從稅收規(guī)模與地方政府稅收收入的比重來(lái)看，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)稅收在地方稅收收入中的比重也是逐年提高。2008年與房地產(chǎn)直接相關(guān)稅收總額為3656.61億元，占地方稅收收入的15.72%。但是與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，比重依然偏低。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，尤其是在地方財(cái)政收入的相對(duì)比重較低，已經(jīng)難以反映土地和房地產(chǎn)價(jià)值的變化。1994年~2008年城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅平均收入僅占全國(guó)地方財(cái)政收入總量的4.18%左右，占全國(guó)稅收總量在2.37%左右。

綜合來(lái)看，現(xiàn)行土地稅費(fèi)金制度存在的主要問(wèn)題有：

第一，稅輕費(fèi)重。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過(guò)程中除了稅收之外，還存在名目繁多的收費(fèi)。據(jù)上海有關(guān)部門的調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌備、動(dòng)遷、建設(shè)到驗(yàn)收的整個(gè)環(huán)節(jié)，共有182個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，其中，征地拆遷費(fèi)30多項(xiàng)，建設(shè)及施工期收費(fèi)20多項(xiàng)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)近10項(xiàng)，各種增容及配套建設(shè)費(fèi)110多項(xiàng)，而且經(jīng)核查其中有83個(gè)屬于不合理、不合法的項(xiàng)目。各種收費(fèi)的金額在住房銷售價(jià)格中所占比重，據(jù)有關(guān)部門計(jì)算約為15%，比稅收所占10%的比重，超出近50%。這些收費(fèi)提高了房屋成本，同時(shí)也容易引發(fā)政府的腐敗行為。

第二，地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入。2010年全國(guó)土地出讓金收入2.7萬(wàn)億元，全國(guó)財(cái)政收入為8.3萬(wàn)億元，土地出讓金收入占財(cái)政收入比重高達(dá)32.5%。而且各省政府財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度差別巨大。例如2007年，土地出讓金占地方財(cái)政收入比重最高的四川省，這一數(shù)字達(dá)到67%，而青海省僅為2.4%。一次性收取幾十年的土地出讓金，大大提高了地價(jià)和建設(shè)成本，是導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的重要原因。另外，這種土地批租制實(shí)際上是將后50～70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其結(jié)果必然導(dǎo)致對(duì)土地的濫用，不利于城市土地資源的可持續(xù)發(fā)展。

第三，以土地和土地收入為抵押的各種地方融資形成高額的地方債務(wù)。近年來(lái)，地方政府通過(guò)城投公司等各種形式的地方融資平臺(tái)，抵押土地，或者以土地相關(guān)收入為擔(dān)保，進(jìn)行“瘋狂”融資。不少地方的隱性債務(wù)及利息已經(jīng)超過(guò)地方財(cái)政收入的數(shù)倍。如果沒(méi)有合適的財(cái)政規(guī)則來(lái)約束地方政府的過(guò)度支出行為，一些地方政府可能會(huì)因過(guò)度舉債而破產(chǎn)。

第四，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)輕。房地產(chǎn)流通階段是房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，國(guó)家應(yīng)該利用稅收手段參與價(jià)值的分配，但是我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對(duì)這一階段的調(diào)節(jié)力度過(guò)大，導(dǎo)致稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響了房地產(chǎn)資源的正常流通。對(duì)房地產(chǎn)保有階段稅收政策則不到位，一方面國(guó)家投資建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施及提供了公共商品和服務(wù)，由此帶來(lái)了房地產(chǎn)的增值，但是卻無(wú)法參與房地產(chǎn)增值的分配，另一方面這種政策不到位也導(dǎo)致了房地產(chǎn)資源的閑置和利用的低效。這種“輕保有”的局面，一方面，相當(dāng)于給了土地保有者以無(wú)息貸款，導(dǎo)致了土地利用的低效率；另一方面，使得國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導(dǎo)致財(cái)政收入的流失。而“重流通”的局面，則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)。

第五，稅制設(shè)計(jì)不合理，無(wú)法保證土地增值的合理分配。如耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用，全國(guó)平均每平方米因占用耕地而征收的耕地占用稅僅為4元左右，尚不到建設(shè)投資額的1%。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅中，城鎮(zhèn)土地使用稅額僅為每平方米不到10元（實(shí)際征收中最高征收標(biāo)準(zhǔn)只有7元），房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值和房租征稅，使得公共部門無(wú)法充分獲取土地增值收益，難以起到調(diào)節(jié)作用。

因此，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的房地產(chǎn)稅制是化解這種極不具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性的收入困境的理性之路。而要實(shí)現(xiàn)這種變革則需要土地管理制度和財(cái)政體制的聯(lián)動(dòng)改革。

（作者系北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任、北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院教授）