隨著“新國(guó)十條”以及各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，商品房退房潮涌現(xiàn)、二手房業(yè)主拋售忙，對(duì)政策較為敏感的投資客紛紛離場(chǎng)。但是，也有部分投資者在政策出臺(tái)后，開(kāi)始靜待房?jī)r(jià)跌落，等時(shí)機(jī)出手抄底。據(jù)了解，這部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，已經(jīng)擁有一套以上住房，大多數(shù)能夠全款購(gòu)房，比較青睞核心地段、交通便捷、性價(jià)比高的產(chǎn)品?！氨M管全款投資購(gòu)房者并未受到新政影響增加購(gòu)房成本，但可能面臨投資周期延長(zhǎng)以及投資利潤(rùn)下降等問(wèn)題，因此在政策打壓樓市的大背景下，全款投資購(gòu)房仍然存在較大風(fēng)險(xiǎn)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

●政策影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

購(gòu)房者陷入觀望等待房?jī)r(jià)下降

新政的出臺(tái)，影響了購(gòu)房者看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期，大批投資者擔(dān)心受到新政的打擊，紛紛撤離市場(chǎng)，但也有部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)并且能夠全款購(gòu)房的投資者，開(kāi)始等待房?jī)r(jià)降至下一個(gè)低谷時(shí)出手購(gòu)房，他們購(gòu)房的心理價(jià)位是去年年底的房?jī)r(jià)水平。

原本打算全款購(gòu)買(mǎi)第三套房產(chǎn)的王先生，最近開(kāi)始猶豫了?！罢恼{(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的走向不明朗，最近成交量開(kāi)始下降，說(shuō)不定過(guò)一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)也開(kāi)始跟著降了，現(xiàn)在肯定不是投資房產(chǎn)的時(shí)機(jī)?！蓖跸壬敬蛩闳钯I(mǎi)下北苑附近一套總價(jià)為160萬(wàn)左右的小戶型項(xiàng)目，但由于政策的出臺(tái)，開(kāi)始放緩購(gòu)房的步伐，“打算先觀察一段時(shí)間，等房?jī)r(jià)降到去年年底的水平時(shí)，再考慮購(gòu)買(mǎi)?！?/p>

據(jù)了解，去年年底樓市掀起的恐慌性購(gòu)房潮，使整體均價(jià)飆升至1.8萬(wàn)左右，與去年初均價(jià)1.04萬(wàn)相比，漲幅接近八成。隨著需求的持續(xù)旺盛，今年4月份(截至4月23日)商品房均價(jià)更是達(dá)到2.3萬(wàn)?！半S著新政的實(shí)施，樓市成交量的下降將持續(xù)下去，在6個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間以后，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)調(diào)整?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示。

●購(gòu)房者可在房?jī)r(jià)

下降15%-20%之時(shí)入市

據(jù)了解，2007年9月首次執(zhí)行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信貸政策，對(duì)整個(gè)樓市的影響長(zhǎng)達(dá)一年，造成2007年-2008年的樓市低迷期，在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，2009年政府出臺(tái)“改善型的第二套房比照首次置業(yè)”的政策極大地刺激了樓市的成交量，造成2009年的量?jī)r(jià)飛漲。房?jī)r(jià)在市場(chǎng)、政策等因素的影響下，呈現(xiàn)上下波動(dòng)的特點(diǎn)。

從目前來(lái)看，2008年年底到2009年3月這段時(shí)間，成為樓市價(jià)格較低、購(gòu)房者購(gòu)房的最好時(shí)期。那么房?jī)r(jià)的下一個(gè)谷底將出現(xiàn)在何時(shí)？投資型全款購(gòu)房者在價(jià)格跌至何種水平時(shí)，可出手抄底呢？

“今年4月份，政府出臺(tái)調(diào)控組合拳，主要是打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從目前效果來(lái)看，影響比預(yù)期更為明顯，隨著政策作用的不斷顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)瘋狂上漲的現(xiàn)象不會(huì)再發(fā)生，但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)步入下行通道要經(jīng)歷半年左右的時(shí)間?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“除去通脹因素，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將有20%-30%的降價(jià)空間。全款購(gòu)房的投資型購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下降15%-20%的時(shí)候可以入市，但這也要看樓盤(pán)具體類(lèi)型以及所處位置，四環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)將相對(duì)堅(jiān)挺，但對(duì)于部分前期泡沫明顯的區(qū)域，其價(jià)格將出現(xiàn)‘超跌’，房?jī)r(jià)下降空間可能會(huì)達(dá)到30%-40%?！?/p>

●專家提示：

全款投資購(gòu)房仍存較大風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于全款購(gòu)買(mǎi)第二套或第三套房產(chǎn)的投資型購(gòu)房者，是否會(huì)受到新政的影響？這一類(lèi)購(gòu)房者投資房產(chǎn)是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？對(duì)此，郭毅表示，目前的新政為提高多套房產(chǎn)置業(yè)者的貸款首付比例及利率，未制約全款購(gòu)房者，但有消息稱未來(lái)將出臺(tái)政策限制三套以上的購(gòu)房，這將會(huì)影響多套置業(yè)者的投資行為?！氨M管全款投資購(gòu)房者并未受到新政影響增加購(gòu)房成本，但可能面臨投資周期延長(zhǎng)以及投資利潤(rùn)下降等問(wèn)題，因此在政策打壓樓市的大背景下，全款投資購(gòu)房仍然存在較大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

據(jù)了解，此次出臺(tái)的“新國(guó)十條”政策主要針對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)中小戶型面積且首次置業(yè)的剛性需求者還持支持態(tài)度，同時(shí)各個(gè)城市的調(diào)控力度也有所差異，因此，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的一線城市將成為調(diào)控重點(diǎn)，受政策影響會(huì)比較久，至少會(huì)持續(xù)一年的時(shí)間，而對(duì)于一些不存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的二三線城市影響會(huì)較小。

●鏈接●

2007年至2009年京城商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2006年國(guó)六條出臺(tái)之后，京城房?jī)r(jià)不降反升，2007年的京城房地產(chǎn)十分火爆，樓市經(jīng)歷了一輪上漲周期。

2007年1月份，商品住宅成交均價(jià)僅8878元/平方米，但到了10月份，房?jī)r(jià)達(dá)到了新高點(diǎn)13487元/平方米，形成了第一個(gè)波峰。

2008年1月由于央行提高利率等政策調(diào)控及節(jié)假日因素，房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，成交均價(jià)降至11834元/平方米。

2009年初京城樓市處于低迷期，由于受金融危機(jī)及力度不斷加強(qiáng)的調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了階段性低谷，成交均價(jià)10406元/平方米。

2009年12月，在政府救市政策的影響下，投資型置業(yè)大幅增加，樓市快速火爆，價(jià)格達(dá)到了全年的新高，成交均價(jià)18243元/平方米。

2010年，投資型購(gòu)房熱情高漲，房?jī)r(jià)也達(dá)到了歷史的高點(diǎn)，4月份(截至4月23日)成交均價(jià)達(dá)到了23028元/平方米，創(chuàng)歷史新高。(陳曄)