“三套房停貸、二套房首付比例五成，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍！”由于國(guó)家重拳打擊房?jī)r(jià)過快上漲，4月幾乎成為了“調(diào)控月”。在政策的重壓下，不少投資客紛紛拋盤撤退保存實(shí)力。然而，這樣的重拳也會(huì)“誤傷”到一部分的普通購(gòu)房者。不少經(jīng)濟(jì)條件并不寬裕的購(gòu)房者由于首付比例提升，于是只能無(wú)奈地在“賠定金與硬擠錢之間痛苦地徘徊”。



　　“開發(fā)商跟我拍胸保證肯定能申請(qǐng)到三成首付的，現(xiàn)在通知我要五成首付，我定金都付了，真不知道怎么辦了?！弊蛱欤谂拷o本報(bào)熱線打來(lái)電話說(shuō)了自己新政下買房的“痛苦經(jīng)歷”。

　　于女士告訴記者，自己看中的是位于寶山陽(yáng)城路上的一新樓盤的房子，由于開發(fā)商當(dāng)時(shí)表示肯定能申請(qǐng)到三成首付，因此，于女士以29850元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套107平米的三居室。在4月10日這一天，于女士與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并且預(yù)付了5萬(wàn)元的定金。

　　然而，當(dāng)于女士4月17日去支付首付款時(shí)，對(duì)方卻表示由于國(guó)家頒布了房貸新政，因此讓于女士先等銀行貸款審批結(jié)果出來(lái)。而于女士之后焦急等待了半個(gè)多月，最終卻等到了開發(fā)商令人泄氣的回答。

　　“售樓處工作人員表示，3成首付的貸款申請(qǐng)銀行并沒有批準(zhǔn)，現(xiàn)在要買房的話不僅需要支付5成首付，而貸款利率也要按照基準(zhǔn)利率的1.1倍來(lái)計(jì)算?！睂?duì)此，于女士非常泄氣，“我的預(yù)算就是按照三成首付來(lái)計(jì)算的，如果是五成的話，我就不打算買這套房子了?！?br />
　　然而，當(dāng)于女士因?yàn)楦呤赘稛o(wú)法籌措與開發(fā)商商量退房事宜時(shí)，卻被告知“由于已經(jīng)簽訂過合同了，因此，退房可以，但是之前支付的5萬(wàn)元卻無(wú)法返還?！?br />


　　“杯具了！無(wú)奈成了二套房，必須付款5成首付，1.1倍利率了，看來(lái)只能全家一起想辦法擠錢了。”房貸新政出臺(tái)后，雖然引發(fā)了炒房團(tuán)開始拋盤撤退，但是，仍有部分的購(gòu)房者因?yàn)橐徊恍⌒摹氨恍抡?，而只能痛苦地籌錢。

　　記者在籬笆網(wǎng)上看到，網(wǎng)友dfotn寫道，由于婚前她的丈夫給父母在南京買了一套才30平方米的小房子，而貸款至今仍未還清，因此，他們小夫妻倆結(jié)婚后首次購(gòu)買的一套房子就糊里糊涂地成了“二套房”。

　　dfotn說(shuō)，自己看中的是一套60多萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，“雖然房子又老又舊，但是好歹在上海算是有個(gè)自己的窩了”。然而，“杯具”的卻是，dfotn在剛決定買房時(shí)首付還是兩成，然而，在整個(gè)購(gòu)房過程中，首付比例不斷攀升，“三成、四成，一直到現(xiàn)在的五成，實(shí)在是湊不出來(lái)了?！?br />
　　由于已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，如果湊不足首付的話dfotn不僅買不到自己心儀的房子，還要倒賠總房?jī)r(jià)20%的違約金，所以只能硬著頭皮買下這套房子。

　　為了盡快湊足首付，dfotn除了全家節(jié)衣縮食，還得到處研究各個(gè)銀行的政策，全家一起想辦法“擠錢”，“只能說(shuō)，人還是頑強(qiáng)的，江湖救急的方法還是不少的。裝修貸款，個(gè)人信用貸款，信用卡，當(dāng)鋪，實(shí)在不行還有貸款公司?！?br />


　　“現(xiàn)在房貸政策一直在變，所以首付比例跟之前售房時(shí)的介紹肯定是不一致的。”對(duì)于目前樓市首付比例提升的情況，一位開發(fā)商工作人員告訴記者，從4月初可以申請(qǐng)到兩成至三成首付，到4月中，三套房“被槍斃”、二套房必須五成首付，不少購(gòu)房者都被殺了個(gè)措手不及，“事實(shí)上，因首付問題而與售樓處工作人員產(chǎn)生異議的購(gòu)房者并不在少數(shù)?！?br />
　　不過，這位工作人員告訴記者，由于申請(qǐng)貸款肯定在簽訂合同之后，因此，白字黑字的合同就成了開發(fā)商最大的“保護(hù)罩”?！般y行能不能批下貸款，所有的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都落在購(gòu)房者身上了?！薄斑€沒有支付首付款，但是已經(jīng)付了定金的購(gòu)房者，如果因政策變化湊不出首付，想要退房就得退一賠一；已經(jīng)支付了三成首付的，如果補(bǔ)不足剩下兩成的話就只能賠房款的20%?！?br />
　　這位工作人員同時(shí)向記者透露，正是由于開發(fā)商的購(gòu)房合同“面面俱到”，因此，大部分購(gòu)房者在嚴(yán)厲的違約條例下，都選擇自己想辦法湊錢來(lái)解決問題。




　　上海原本律師事務(wù)所賈草律師向記者坦言，紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)新政下，購(gòu)房者對(duì)于如何購(gòu)房、如何維護(hù)自身購(gòu)房權(quán)益問題多多。

　　賈草律師向記者透露，目前最多的糾紛是，付了定金或者是首付款但辦不出貸款，開發(fā)商卻不予退還定金或首付款，甚至要求購(gòu)房者支付違約金。這類糾紛購(gòu)房者完全可以借助法律手段維護(hù)自身權(quán)利。不過，買家能否維權(quán)成功的關(guān)鍵在于與開發(fā)商簽訂的合同中，有沒有約定“貸款若貸不下來(lái)，必須自籌資金補(bǔ)足。”如果有這條白紙黑字的約定，那么購(gòu)房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權(quán)。

　　據(jù)賈草介紹，依照2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！贝舜纬雠_(tái)的新政，完全可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。因此，如無(wú)“自籌資金補(bǔ)足”的約定，那么購(gòu)房者有權(quán)向開發(fā)商申請(qǐng)解除合同，并拿回相應(yīng)款項(xiàng)甚至向開發(fā)商要求返還相應(yīng)的利息。



　　值得注意的是，二手房買賣中出現(xiàn)的類似問題不能以此為鑒。

　　但賈草也指出，在《合同法》中也有相應(yīng)的法律條款，來(lái)解決新政產(chǎn)生的二手房糾紛。在《合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

　　“類似于因?yàn)樾抡o(wú)法貸款的情況，合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以解除，房主應(yīng)當(dāng)將所收定金或首付款返還給購(gòu)房者?！辟Z草表示，如果雙方協(xié)商不成的，可以依照協(xié)議進(jìn)行仲裁或訴訟，解除合同，并不承擔(dān)違約金。因?yàn)檫@個(gè)不屬于違約，而是屬于情勢(shì)變更。不過在司法實(shí)踐中，法院或根據(jù)買賣雙方的實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。