上周五本報(bào)獨(dú)家報(bào)道，由于廣州市房管局執(zhí)行二手房遞件和入押同時(shí)進(jìn)行的新規(guī)定，使廣州二手房轉(zhuǎn)按揭（俗稱轉(zhuǎn)按）有了新的程序。昨日，本報(bào)追蹤發(fā)現(xiàn)，盡管廣州沒有取消二手房轉(zhuǎn)按揭，但由于房管局辦理遞件時(shí)要求業(yè)主原貸款銀行出具一份“終止涂銷聲明”的函，而銀行則要求業(yè)主在還清貸款或有擔(dān)保公司擔(dān)保的情況下才出具證明，使得市民辦理二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)要多支付一筆貸款額1%-1.5%/月的擔(dān)保費(fèi)，一筆60萬元的貸款按正常流程一個(gè)半月計(jì)算，就得多付9000-13500元的費(fèi)用。

要有銀行證明才能遞件

據(jù)了解，5月21日市房管局出臺(tái)了新的二手房交易新規(guī)定——《關(guān)于已設(shè)定抵押房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)流程調(diào)整的通告》，把遞件和辦理房產(chǎn)證抵押登記（簡稱入押）兩大項(xiàng)業(yè)務(wù)同時(shí)進(jìn)行。保來理財(cái)顧問有限公司黃先生告訴記者，由于遞件和入押同時(shí)進(jìn)行，市民在遞件時(shí)除了必須交銀行的按揭合同，還需要交一份由業(yè)主原按揭銀行出具的“終止涂銷聲明”的函，當(dāng)中要有銀行同意房管局把轉(zhuǎn)按揭交易中需要辦理的涂銷、再抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)合并的內(nèi)容。

“必須有這個(gè)函才能辦理二手房交易遞件。銀行出具這個(gè)函也有條件，就是業(yè)主必須還清貸款，沒有還清貸款的必須有擔(dān)保公司的擔(dān)保?！秉S先生說，這就意味著沒有能力還清貸款的市民，要么通過墊資贖契來還清貸款，再辦新的抵押，要么就只有找擔(dān)保公司做借證擔(dān)保。由于墊資贖契要收取貸款額2%-3%/月的費(fèi)用，比擔(dān)保費(fèi)貴得多，所以辦理二手房交易的市民只好選擇擔(dān)保途徑。

億達(dá)按揭業(yè)務(wù)管理部副總監(jiān)黃倩如表示，原來像農(nóng)行、中行、深發(fā)展等銀行辦理轉(zhuǎn)按揭，并不需要擔(dān)保公司出函擔(dān)保，現(xiàn)在因?yàn)橐鼍哌@份“終止涂銷聲明”的函，這些銀行也考慮要有擔(dān)保才能出函。她說：“房管局新規(guī)定實(shí)行不久，很多銀行都在制定各自的執(zhí)行規(guī)范，最終辦理細(xì)則還要等銀行方面的答復(fù)。”而像工行等銀行原來就需要擔(dān)保才能辦轉(zhuǎn)按揭的，則按原來的規(guī)定辦理。

擔(dān)保費(fèi)用多在1萬元以上

據(jù)了解，目前各大按揭公司下屬的擔(dān)保公司，辦理這項(xiàng)擔(dān)保業(yè)務(wù)收費(fèi)為貸款額的1%-1.5%/月。保來理財(cái)?shù)狞S先生表示，這筆擔(dān)保費(fèi)是在遞件前發(fā)生的，一直擔(dān)保至完成遞件辦證為止，正常情況下需要30個(gè)工作日，即一個(gè)半月的時(shí)間。如果資料不齊，時(shí)間可能更長一些。如一筆60萬元的貸款，業(yè)主就得支付9000-13500元的擔(dān)保費(fèi)；一筆100萬元的貸款，就得支付15000-22500元的擔(dān)保費(fèi)。一般情況下這筆辦理轉(zhuǎn)按揭的擔(dān)保費(fèi)由業(yè)主來付，但如果業(yè)主是“實(shí)收”賣樓的，意味著這筆費(fèi)用就落到了買家身上。

此外，按照新規(guī)定遞件交易時(shí)要同時(shí)遞交按揭合同，房管局就可以同時(shí)比對買房雙方的買賣合同報(bào)價(jià)、按揭合同中銀行對房屋的評估價(jià)和房管局自身對房屋的評估價(jià)來確定房屋報(bào)稅價(jià)格，這樣買家就很難通過報(bào)低成交價(jià)來避稅。記者從按揭公司了解到，由于近年來樓價(jià)不斷上漲，銀行的評估價(jià)都基本接近甚至超過業(yè)主的交易價(jià)格。以一套成交價(jià)100萬元的房子為例，只要是樓齡較新凈的電梯樓，評估價(jià)最低一般都可以達(dá)到成交價(jià)的95%，即95萬元，這樣買家就很難報(bào)低價(jià)。

買家氣憤購房成本增加

由于二手房交易新規(guī)實(shí)施不久，有不少申請轉(zhuǎn)按揭的客戶，要不資料不全被打回頭，要不就要多掏上萬元的費(fèi)用，不少買二手房的市民都很氣憤。今年4月買了一套二手房的羅先生說：“前兩天按揭公司來電說，因?yàn)檫@個(gè)新規(guī)定，要么由業(yè)主墊資贖契來交易，要么就得給擔(dān)保費(fèi)，否則按揭和交易登記都辦不了?！绷_先生表示，他買的是業(yè)主的“實(shí)收”房，交易的一切費(fèi)用都由他來出，業(yè)主哪會(huì)愿意墊資贖契。70萬元的貸款，現(xiàn)在無端就增加了1萬多元的擔(dān)保費(fèi)。

保來理財(cái)黃先生表示，近日不少辦理按揭的客戶都到公司咨詢這一新規(guī)定，很多客戶并不理解，目前公司只能不斷去解釋。他還表示，擔(dān)保公司并不是跟每家銀行都有協(xié)議可以辦理上述擔(dān)保，市民在辦理轉(zhuǎn)按揭的時(shí)候還需要詳細(xì)問清楚，否則可能辦不到轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

100萬“實(shí)收”二手房買家主要支出（按首付五成計(jì)算）

收費(fèi)項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 金額

中介費(fèi) 總價(jià) 2% 20000 元

按揭費(fèi) 貸款額1.2% 6000 元

契稅 總價(jià) 1.5% 15000 元

營業(yè)稅 總價(jià) 5.5% （不滿兩年） 55000 元

個(gè)人所得稅 總價(jià) 1% 10000 元

擔(dān)保費(fèi) 貸款額1% -1.5% ×1.5 個(gè)月 7500-11250 元

共計(jì) 113500-117250 元