1、本市發(fā)展公共租賃住房的作用和意義是什么？

大力發(fā)展公共租賃住房，是本市建立健全住房保障體系的一項重要舉措。針對不同類型的住房困難居民，本市已經(jīng)建立了廉租住房（面向本市戶籍的低收入住房困難家庭）、經(jīng)濟適用住房（面向本市戶籍的中低收入住房困難家庭）和動遷安置住房（主要面向舊區(qū)改造中的中低收入動遷家庭）等住房保障政策。公共租賃住房作為新增加的一項住房保障政策，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口，主要面向存在階段性居住困難的本市青年職工、引進人才和來滬務工人員。這一政策建立后，本市將基本形成分層次、多渠道、成系統(tǒng)住房保障體系；同時，對于提高實有常住人口管理水平和促進房屋租賃市場健康發(fā)展，也將起到積極的作用。

2、本市公共租賃住房政策的基本特點是什么？

本市公共租賃住房政策的基本特點是：（1）保障層次更清晰。廣泛意義上的公共租賃住房還應包含廉租住房、租賃型經(jīng)濟適用住房等保障性租賃住房，鑒于這些租賃住房已有專門的規(guī)定，《實施意見》提出的公共租賃住房，在增加新的內(nèi)涵外，也涵蓋了現(xiàn)行的單位租賃房、人才公寓、來滬務工人員宿舍等政策性租賃住房。（2）保障對象更廣泛。公共租賃住房既向符合條件的具有本市城鎮(zhèn)戶口的居住困難居民供應，還向符合條件的持有本市居住證的居住困難居民供應，住房保障對象從戶籍人口擴大到常住人口，住房保障的覆蓋范圍更廣泛。（3）運行方式更完善。廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置住房是主要依靠政府籌集房源、實施管理的，公共租賃住房是政府提供部分資金、資源和優(yōu)惠政策，由專業(yè)機構(gòu)按市場機制要求實施投資經(jīng)營管理，同時也鼓勵有條件單位（含各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)）建設并經(jīng)營管理。（4）房源供應更適配。按照滿足基本居住和階段性居住要求，公共租賃住房主要籌集小戶型住宅和集體宿舍，簡配居住設施，在房源居住成本和居住條件方面提高了適配性。

3、本市發(fā)展公共租賃住房的管理和經(jīng)營方式？

本市發(fā)展公共租賃住房，采用“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)（縣）為主”的管理方式。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統(tǒng)籌規(guī)劃，確定總體發(fā)展目標和階段性任務。區(qū)（縣）政府是公共租賃住房工作的責任主體，因地制宜發(fā)展公共租賃住房。

市、區(qū)（縣）政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機構(gòu)，具體負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經(jīng)租管理。運營機構(gòu)具有法人資格，著重體現(xiàn)公共服務的功能，為實現(xiàn)公共租賃住房可持續(xù)經(jīng)營，以保本微利為原則，采取市場機制進行運作。

4、租住公共租賃住房的主要優(yōu)點是什么？

改革開放以來，我市住房租賃市場快速健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，有效解決了廣大市民的居住問題，但租賃市場以自然人出租為主，從事住房租賃的經(jīng)營性機構(gòu)很少，仍存在結(jié)構(gòu)性供求矛盾，居住的安定性較差。

租住公共租賃住房的主要優(yōu)點有：（1）住房的適配性更高，公共租賃住房可提供大量適應青年職工需要的小戶型住房和集體宿舍；（2）居住的穩(wěn)定性、安全性、可靠性更高，公共租賃住房由政府支持的專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理，提高了租賃的專業(yè)化、規(guī)?；剑軌蛱峁┫鄬ψ馄诜€(wěn)定、安全可靠、清潔衛(wèi)生的租賃住房；（3）社會管理服務方面配套健全，公共租賃住房承租人可在戶籍落地、入學等方面享受相應配套政策。

與此同時，本市正在研究修訂《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，著力解決房屋租賃市場管理中存在的疑難問題，并鼓勵單位經(jīng)營租賃住房，保障承租人權(quán)利，促進房屋租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。

5、公共租賃住房主要來源有哪些？

采取多種方式籌措公共租賃住房房源，并在近期集中建設和籌集一批合適的中小戶型租賃住房，目前主要渠道有：（1）結(jié)合舊城區(qū)改造，大型市政建設，大型居住社區(qū)等建設，單獨選址，集中新建；（2）在新建、配建的經(jīng)濟適用住房和其它新建的保障性住房中，經(jīng)規(guī)定程序批準轉(zhuǎn)化。目前正在研究，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用住房，配建的經(jīng)濟適用住房移交給政府用于住房保障，其中合適的房源將用于公共租賃住房；（3）利用單位（各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區(qū)）自用土地建造；（4）按有關規(guī)定，綜合利用農(nóng)村集體建設用地，適當集中新建；（5）對于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造；（6）收購或代理經(jīng)租社會上閑置的存量住房；（7）積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)定向投資建設和提供房源等。

6、公共租賃住房的建設標準和居住條件有什么要求？

公共租賃住房建設的布局，將采取大分散、小集中的方式，在交通較便捷、生活配套設施較完善的區(qū)域內(nèi)安排。房型方面，主要為成套小戶型住宅或集體宿舍，新建成套住宅的建筑設計應符合國家和本市有關規(guī)定和技術標準，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)，套均建筑面積一般控制在40—50平方米。新建集體宿舍的建筑設計，應符合建設部頒布的《宿舍建筑設計規(guī)范》。公共租賃住房的出租房屋條件和人均承租面積標準應符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規(guī)定，包括房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關規(guī)定。同時，公共租賃住房在使用前可進行簡易的裝修，有條件的還可配置必要的家具和家用電器等設備。

7、哪些人可以申請租賃公共租賃住房？

申請公共租賃住房應同時具備的條件有：

（1）具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限；

（2）已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；

（3）在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結(jié)婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；

（4）申請時未享受本市廉租住房、經(jīng)濟適用住房等其他住房保障政策。

考慮到本市公共租賃住房涉及到的人群廣、收入差異大，因此在申請條件中暫不設收入標準。

各區(qū)（縣）政府根據(jù)上述基本條件，可結(jié)合本區(qū)（縣）經(jīng)濟社會發(fā)展等情況制定具體的準入標準，并可適時調(diào)整。準入標準應向社會公布，在公布準入標準前，應當報市住房保障領導小組備案。

8、公共租賃住房如何申請和供應？

申請公共租賃住房，應當按照以下程序進行：

（1）提出申請。申請對象主要向工作單位所在地的運營機構(gòu)提出申請，也可向本市戶籍所在地的運營機構(gòu)提出申請。

（2）提交材料。申請對象應如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，經(jīng)申請對象所在單位蓋章確認，交運營機構(gòu)審核。

（3）資格審核。運營機構(gòu)受理申請后，對申請人進行資格審核。需要對住房面積審核的，可委托政府指定的機構(gòu)審核。審核通過的，運營機構(gòu)應出具登記證明，報區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)備案。

（4）抽查監(jiān)督。區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)應對申請審核情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的，向運營機構(gòu)提出整改意見，運營機構(gòu)應當及時落實整改。

（5）輪候供應。對符合條件的對象，根據(jù)房源供應等情況，可實行輪候供應制度。

9、公共租賃住房服務管理信息平臺的作用是什么？

為了加強公共租賃住房運營過程中的服務、管理和監(jiān)督，將建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務管理信息平臺，并與房屋租賃合同登記信息系統(tǒng)、實有人口管理信息系統(tǒng)相銜接。該平臺的主要作用有：（1）及時發(fā)布和更新房源信息；（2）防止多處申請公共租賃住房；（3）租賃雙方簽訂的租賃合同，使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，在信息平臺上備案，并辦理租賃合同文件登記；（4）可與實有人口管理、房屋租賃管理有效協(xié)調(diào)；（5）管理部門可以通過信息平臺對公共租賃住房運行狀況進行監(jiān)督。

10、公共租賃住房的租金水平如何確定？

根據(jù)住房保障制度分層次設計的要求和公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的需要，公共租賃住房的租賃價格按略低于市場租金水平確定，由各運營機構(gòu)綜合考慮房型、面積、區(qū)位等因素自主確定，并報區(qū)（縣）物價部門和房管部門備案后實施。在租賃合同期限內(nèi)，運營機構(gòu)不能單方面調(diào)整租賃價格。由于公共租賃住房適配性較強，且以小戶型住房和集體宿舍為主，承租人可以根據(jù)居住需要和經(jīng)濟承受能力選擇租住，因此實際人均負擔的租金水平更加合理。

11、租賃公共租賃住房是否可以使用公積金，單位可否發(fā)放租賃補貼？

為減輕承租人租金支出負擔，符合一定條件的承租人可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救斯e金賬戶內(nèi)的存儲余額用于支付公共租賃房租金；如果用人單位向承租公共租賃住房的職工發(fā)放租金補貼的，應直接支付給出租住房的運營機構(gòu)。

12、公共租賃住房租賃期限是怎樣規(guī)定的？

為了保證公共租賃住房承租人居住的穩(wěn)定性，租賃合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人還需要租賃公共租賃住房的，由運營機構(gòu)對承租人的資格重新進行審核，符合條件的可續(xù)簽；考慮到公共租賃住房主要是解決階段性居住困難，租賃總年限暫定一般不超過5年。

13、租賃公共租賃住房后是否可再申請購買經(jīng)濟適用住房？

租賃公共租賃住房后，承租人符合經(jīng)濟適用住房準入條件的，仍可按規(guī)定申請購買經(jīng)濟適用住房，公共租賃住房面積不計入承租人（單身或家庭）的現(xiàn)住房面積，但承租人購買經(jīng)濟適用住房后，必須退出公共租賃住房。

14、對使用公共租賃住房有哪些規(guī)定？

承租人使用公共租賃住房應當按照合同約定行使權(quán)利、履行義務，承租的公共租賃住房不得轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租，不得擅自改變居住用途，不得違反物業(yè)管理公約。發(fā)生上述及其他違反租賃合同約定行為的，或者承租人購買住房或享受其它住房保障政策的，出租人可與承租人解除或終止租賃合同。

對承租人按合同約定應騰退住房而不騰退的，出租人可要求用人單位協(xié)同督促騰退，對確有特殊困難的，給予一定期限的過渡期；拒不騰退的，按合同約定嚴肅處理，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)、5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策等措施，必要時可通過司法途徑解決。