由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公租房基金若能獲批，或可解公租房資金困境

文/《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者 魏洪磊

在保障房建設(shè)進(jìn)度受累于資金不足之際，嗅覺更為靈敏的市場(chǎng)人士正在金融創(chuàng)新上邁出試探性一步。

11月16日上午9點(diǎn)半，北京西直門，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)10樓一個(gè)小型會(huì)議室內(nèi)，國(guó)內(nèi)首只公租房基金的輪廓漸漸變得清晰。

在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的主持下，一份基金方案被分發(fā)至十幾個(gè)與會(huì)者手中，并討論打磨。

這只公租房基金的籌備小組已先期成立。聶為組長(zhǎng)，上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司（下稱建銀精瑞）則是基金方案的設(shè)計(jì)者。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)為籌備小組副組長(zhǎng)，在這次討論會(huì)上，他一口氣提出幾條修改意見。任不僅以強(qiáng)勢(shì)言論著稱，更被公認(rèn)熟稔政策。

12月10日，聶梅生對(duì)記者透露，“黃孟復(fù)主席對(duì)這件事情非常重視，方案已經(jīng)由國(guó)家工商聯(lián)上報(bào)至發(fā)改委。”根據(jù)籌備小組此前意見，該方案即將上報(bào)至國(guó)家發(fā)改委后，也將送至住建部及國(guó)土資源部。

解困公租房

地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)并非主流融資模式，但伴隨流動(dòng)性的不斷收緊，基金漸成氣候。金地、復(fù)地等房企均下設(shè)公司，專注基金投資。市場(chǎng)上亦涌現(xiàn)出不少投資公司，多以商業(yè)地產(chǎn)為目標(biāo)。

而公租房基金的嘗試，市場(chǎng)則尚未有之。在聶梅生看來，如果公租房基金獲批，可以讓炒房資金變成保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金，既可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，還能雙向減少流動(dòng)性過剩，疏導(dǎo)通脹壓力。

“早在7月份，我們就已經(jīng)提出成立這樣一只基金的設(shè)想?！苯ㄣy精瑞董事長(zhǎng)李曉東說。在此前后，他帶團(tuán)隊(duì)走訪了全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市，包括已制訂龐大公租房計(jì)劃的重慶。

9月21日，全國(guó)保障房建設(shè)工作座談會(huì)在常州召開，初衷則是督促各地加快保障房建設(shè)進(jìn)度。會(huì)議透出的消息并不樂觀，即使完成比較好的福建省，完成投資也僅有39.5億元，占年度計(jì)劃投資的42.2%。

“我們調(diào)研所了解到的信息，同樣不樂觀。”李曉東說。建設(shè)進(jìn)度緩慢，其最大制約因素是資金，他由此更覺出成立公租房基金的緊迫性。

9月16日，由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)牽頭，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、盛世神州董事長(zhǎng)張民耕等業(yè)內(nèi)人士召開了一場(chǎng)閉門會(huì)，首次對(duì)建銀精瑞制訂的基金方案討論修改。

時(shí)隔兩個(gè)月后，這一方案更趨完善，也吸引了路勁地產(chǎn)、復(fù)地投資的加盟，成為基金的聯(lián)合發(fā)起人。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲得的方案顯示，公租房基金將得到全國(guó)工商聯(lián)的支持，由中國(guó)建設(shè)銀行擔(dān)任托管人和主承銷商。基金組織形式為股份有限公司，并將成立基金管理公司，負(fù)責(zé)落實(shí)基金設(shè)立的籌備工作及后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

“基金的規(guī)模計(jì)劃在100億元~300億元之間，投資者不超過200人。”聶梅生說。

機(jī)構(gòu)投資者與自然人均可作為基金的投資者，認(rèn)購(gòu)最低標(biāo)準(zhǔn)分別為5000萬元和1000萬元?！拔覀儠?huì)選擇知名開發(fā)企業(yè)做基石投資人，認(rèn)購(gòu)金額不能低于基金總份額的10%?！崩顣詵|透露。

多路徑運(yùn)營(yíng)

按照慣例，一只基金的運(yùn)營(yíng)分為四個(gè)階段：基金募集、設(shè)立、投資經(jīng)營(yíng)與清算。

對(duì)這只公租房基金而言，投資經(jīng)營(yíng)是最重要的階段，其核心內(nèi)容是獲取房源和對(duì)外出租。

在建銀精瑞的方案中，基金將以兩種路徑參與公租房建設(shè)：建造新房和收購(gòu)舊房。

聶梅生透露，建新房有兩種方式，可以集中建設(shè)公租房，也可以在商品房開發(fā)過程中配建。“一方面可以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，也可利用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓），延緩政府回購(gòu)款支付時(shí)間?！?/p>

在11月16日的籌備會(huì)上，如何拿地成為討論的焦點(diǎn)。

“我們有兩種方式，一是找地方融資平臺(tái)，二是直接找國(guó)土局。”任志強(qiáng)說。

在任志強(qiáng)看來，前一種方式可借助中城聯(lián)盟來實(shí)現(xiàn)——這個(gè)國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟發(fā)起于1999年12月，囊括了萬科、河南建業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等幾十家公司，聯(lián)盟成員遍布國(guó)內(nèi)多個(gè)二、三線城市。

“中城聯(lián)盟對(duì)各地的融資平臺(tái)公司非常熟悉，我們可以通過他們來拿地?！比沃緩?qiáng)說，“很多公司只有土地，但沒有錢開發(fā)?！?/p>

“找國(guó)土局”則是針對(duì)商品房配建保障房模式，此種以行政手段督促保障房建設(shè)的方式今年逐漸興起。

路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事汪浩表示，“對(duì)于配建這塊，開發(fā)商往往在預(yù)算中設(shè)定為賠錢的，寧愿專門買一塊地來建保障房?！?/p>

這一邏輯也成為多家開發(fā)商的共識(shí)，首開集團(tuán)的高層也曾對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表露此意?！芭涫鬯俣嚷笃陔y以管理。”

聶梅生認(rèn)為，這正是公租房基金的機(jī)會(huì)。“把配建這一塊拿過來，開發(fā)商不愿做，我們基金可以做?！?/p>

在聶梅生看來，公租房用地可買可租，但最理想的方式是，能夠以低于市場(chǎng)水平30%~50%的價(jià)格，從政府那里直接得到土地?！拔覀兏鼉A向于買地，拿到產(chǎn)權(quán)。”

在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，建銀精瑞團(tuán)隊(duì)走訪了京滬廣深杭五大城市，以之為城市樣本來測(cè)算地價(jià)，最終得出適合基金的樓面地價(jià)為3800元/平方米。

就在基金籌備小組奔走全國(guó)之際，政策利好浮出水面。

9月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（以下稱通知），明確規(guī)定公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

“這個(gè)利好因素，我們?cè)径紱]有考慮在內(nèi)，即使這樣，我們的方案也是可行的。”聶梅生說。

獲得土地及3年建設(shè)期后，面臨的下一問題是出租。

建銀精瑞的方案顯示，其測(cè)算的五大城市平均租金水平為45元/平方米/月，則公租房的合理租金約為30元/平方米/月，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均增長(zhǎng)3%。

“我們的租金由政府定價(jià)，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，一般租賃期限在3-5年，允許續(xù)租?！崩顣詵|說。

如何退出是公租房基金的最后一道考驗(yàn)。

在11月12日的一次行業(yè)聚會(huì)上，聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前基金的期限暫定為7年。其中投資建設(shè)期3年，出租經(jīng)營(yíng)期3年，最后1年可退出清算。“期間份額不可贖回，但可轉(zhuǎn)讓?！?/p>

在退出方式的設(shè)定上，李曉東表示，將有三種路徑選擇?！百Y產(chǎn)變現(xiàn)、上市退出和REITs退出?！?/p>

依照當(dāng)前政策，變現(xiàn)退出為最可行的方式。即基金運(yùn)行7年屆滿后，政府按約定價(jià)格回購(gòu)公租房?！暗粽疅o意愿回購(gòu)，則要允許其向第三方轉(zhuǎn)讓?！崩顣詵|說。

投資回報(bào)“以穩(wěn)為主”

在高回報(bào)盛行的基金領(lǐng)域，即將出爐的公租房基金能給投資者提供怎樣的回報(bào)率，決定了該只基金能否實(shí)現(xiàn)順利募集。

李曉東透露，在基金實(shí)際投資過程中，根據(jù)不同地方政府的相關(guān)要求，將采取不同土地獲取方式，不同的投資路徑及退出方式。“在最極端情況下，基金也可建設(shè)至少420萬平方米公租房，投資者預(yù)期年化收益率為5%~15%?！?/p>

聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，“10%到15%是比較合理的利潤(rùn)區(qū)間?！毕嘈沃拢夥炕鸬幕貓?bào)率有著相當(dāng)?shù)奈?，而且也可避免政策風(fēng)險(xiǎn)。

政策無阻礙的前提下，風(fēng)險(xiǎn)控制便顯得尤為重要。在這份基金方案中，建銀精瑞將募集風(fēng)險(xiǎn)、空置風(fēng)險(xiǎn)和租金收取風(fēng)險(xiǎn)均考慮在內(nèi)。

從目前看，基金的募集并不困難。聶梅生透露，在方案上報(bào)工商聯(lián)后，她一直在上海、成都等地聽取潛在投資者的建議。金地、首創(chuàng)等企業(yè)，也曾對(duì)該方案表示出興趣。

難點(diǎn)在于后兩者。要解決空置風(fēng)險(xiǎn)，拿地區(qū)域尤為重要；租金收取風(fēng)險(xiǎn)，則對(duì)承租人的資質(zhì)提出要求?！耙灿锌赡懿扇∽饨鹎爸檬杖?、掛鉤工資賬戶等方式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

重慶目前成為公租房建設(shè)力度最大的城市，據(jù)建銀精瑞測(cè)算，重慶市政府的建造成本為5653元/平方米，而按照這只公租房基金，建造成本為4020.88元/平方米?！斑@就是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的機(jī)會(huì)?！甭櫭飞f。