由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)起的國內(nèi)首只公租房基金若能獲批，或可解公租房資金困境

文/《財經(jīng)國家周刊》記者 魏洪磊

在保障房建設(shè)進度受累于資金不足之際，嗅覺更為靈敏的市場人士正在金融創(chuàng)新上邁出試探性一步。

11月16日上午9點半，北京西直門，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會10樓一個小型會議室內(nèi)，國內(nèi)首只公租房基金的輪廓漸漸變得清晰。

在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的主持下，一份基金方案被分發(fā)至十幾個與會者手中，并討論打磨。

這只公租房基金的籌備小組已先期成立。聶為組長，上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司（下稱建銀精瑞）則是基金方案的設(shè)計者。

華遠地產(chǎn)董事長任志強為籌備小組副組長，在這次討論會上，他一口氣提出幾條修改意見。任不僅以強勢言論著稱，更被公認熟稔政策。

12月10日，聶梅生對記者透露，“黃孟復(fù)主席對這件事情非常重視，方案已經(jīng)由國家工商聯(lián)上報至發(fā)改委。”根據(jù)籌備小組此前意見，該方案即將上報至國家發(fā)改委后，也將送至住建部及國土資源部。

解困公租房

地產(chǎn)基金在國內(nèi)并非主流融資模式，但伴隨流動性的不斷收緊，基金漸成氣候。金地、復(fù)地等房企均下設(shè)公司，專注基金投資。市場上亦涌現(xiàn)出不少投資公司，多以商業(yè)地產(chǎn)為目標。

而公租房基金的嘗試，市場則尚未有之。在聶梅生看來，如果公租房基金獲批，可以讓炒房資金變成保障房建設(shè)運營資金，既可以穩(wěn)定房價，還能雙向減少流動性過剩，疏導(dǎo)通脹壓力。

“早在7月份，我們就已經(jīng)提出成立這樣一只基金的設(shè)想。”建銀精瑞董事長李曉東說。在此前后，他帶團隊走訪了全國多個熱點城市，包括已制訂龐大公租房計劃的重慶。

9月21日，全國保障房建設(shè)工作座談會在常州召開，初衷則是督促各地加快保障房建設(shè)進度。會議透出的消息并不樂觀，即使完成比較好的福建省，完成投資也僅有39.5億元，占年度計劃投資的42.2%。

“我們調(diào)研所了解到的信息，同樣不樂觀。”李曉東說。建設(shè)進度緩慢，其最大制約因素是資金，他由此更覺出成立公租房基金的緊迫性。

9月16日，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會牽頭，包括華遠地產(chǎn)董事長任志強、盛世神州董事長張民耕等業(yè)內(nèi)人士召開了一場閉門會，首次對建銀精瑞制訂的基金方案討論修改。

時隔兩個月后，這一方案更趨完善，也吸引了路勁地產(chǎn)、復(fù)地投資的加盟，成為基金的聯(lián)合發(fā)起人。

《財經(jīng)國家周刊》記者獲得的方案顯示，公租房基金將得到全國工商聯(lián)的支持，由中國建設(shè)銀行擔任托管人和主承銷商?；鸾M織形式為股份有限公司，并將成立基金管理公司，負責(zé)落實基金設(shè)立的籌備工作及后續(xù)運營。

“基金的規(guī)模計劃在100億元~300億元之間，投資者不超過200人?！甭櫭飞f。

機構(gòu)投資者與自然人均可作為基金的投資者，認購最低標準分別為5000萬元和1000萬元?！拔覀儠x擇知名開發(fā)企業(yè)做基石投資人，認購金額不能低于基金總份額的10%?！崩顣詵|透露。

多路徑運營

按照慣例，一只基金的運營分為四個階段：基金募集、設(shè)立、投資經(jīng)營與清算。

對這只公租房基金而言，投資經(jīng)營是最重要的階段，其核心內(nèi)容是獲取房源和對外出租。

在建銀精瑞的方案中，基金將以兩種路徑參與公租房建設(shè)：建造新房和收購舊房。

聶梅生透露，建新房有兩種方式，可以集中建設(shè)公租房，也可以在商品房開發(fā)過程中配建?！耙环矫婵梢詼p輕開發(fā)商負擔，也可利用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓），延緩政府回購款支付時間?！?/p>

在11月16日的籌備會上，如何拿地成為討論的焦點。

“我們有兩種方式，一是找地方融資平臺，二是直接找國土局?！比沃緩娬f。

在任志強看來，前一種方式可借助中城聯(lián)盟來實現(xiàn)——這個國內(nèi)最大的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟發(fā)起于1999年12月，囊括了萬科、河南建業(yè)、華遠地產(chǎn)等幾十家公司，聯(lián)盟成員遍布國內(nèi)多個二、三線城市。

“中城聯(lián)盟對各地的融資平臺公司非常熟悉，我們可以通過他們來拿地。”任志強說，“很多公司只有土地，但沒有錢開發(fā)?！?/p>

“找國土局”則是針對商品房配建保障房模式，此種以行政手段督促保障房建設(shè)的方式今年逐漸興起。

路勁地產(chǎn)集團有限公司執(zhí)行董事汪浩表示，“對于配建這塊，開發(fā)商往往在預(yù)算中設(shè)定為賠錢的，寧愿專門買一塊地來建保障房?！?/p>

這一邏輯也成為多家開發(fā)商的共識，首開集團的高層也曾對《財經(jīng)國家周刊》記者表露此意。“配售速度慢，后期難以管理?！?/p>

聶梅生認為，這正是公租房基金的機會?！鞍雅浣ㄟ@一塊拿過來，開發(fā)商不愿做，我們基金可以做?！?/p>

在聶梅生看來，公租房用地可買可租，但最理想的方式是，能夠以低于市場水平30%~50%的價格，從政府那里直接得到土地?！拔覀兏鼉A向于買地，拿到產(chǎn)權(quán)?！?/p>

在幾個月時間內(nèi)，建銀精瑞團隊走訪了京滬廣深杭五大城市，以之為城市樣本來測算地價，最終得出適合基金的樓面地價為3800元/平方米。

就在基金籌備小組奔走全國之際，政策利好浮出水面。

9月27日，財政部、國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（以下稱通知），明確規(guī)定公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

“這個利好因素，我們原本都沒有考慮在內(nèi)，即使這樣，我們的方案也是可行的?！甭櫭飞f。

獲得土地及3年建設(shè)期后，面臨的下一問題是出租。

建銀精瑞的方案顯示，其測算的五大城市平均租金水平為45元/平方米/月，則公租房的合理租金約為30元/平方米/月，運營期內(nèi)年均增長3%。

“我們的租金由政府定價，實行動態(tài)調(diào)整，一般租賃期限在3-5年，允許續(xù)租?！崩顣詵|說。

如何退出是公租房基金的最后一道考驗。

在11月12日的一次行業(yè)聚會上，聶梅生對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，目前基金的期限暫定為7年。其中投資建設(shè)期3年，出租經(jīng)營期3年，最后1年可退出清算?！捌陂g份額不可贖回，但可轉(zhuǎn)讓?！?/p>

在退出方式的設(shè)定上，李曉東表示，將有三種路徑選擇?！百Y產(chǎn)變現(xiàn)、上市退出和REITs退出?！?/p>

依照當前政策，變現(xiàn)退出為最可行的方式。即基金運行7年屆滿后，政府按約定價格回購公租房。“但若政府無意愿回購，則要允許其向第三方轉(zhuǎn)讓?！崩顣詵|說。

投資回報“以穩(wěn)為主”

在高回報盛行的基金領(lǐng)域，即將出爐的公租房基金能給投資者提供怎樣的回報率，決定了該只基金能否實現(xiàn)順利募集。

李曉東透露，在基金實際投資過程中，根據(jù)不同地方政府的相關(guān)要求，將采取不同土地獲取方式，不同的投資路徑及退出方式?！霸谧顦O端情況下，基金也可建設(shè)至少420萬平方米公租房，投資者預(yù)期年化收益率為5%~15%?！?/p>

聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，“10%到15%是比較合理的利潤區(qū)間?！毕嘈沃拢夥炕鸬幕貓舐视兄喈?shù)奈?，而且也可避免政策風(fēng)險。

政策無阻礙的前提下，風(fēng)險控制便顯得尤為重要。在這份基金方案中，建銀精瑞將募集風(fēng)險、空置風(fēng)險和租金收取風(fēng)險均考慮在內(nèi)。

從目前看，基金的募集并不困難。聶梅生透露，在方案上報工商聯(lián)后，她一直在上海、成都等地聽取潛在投資者的建議。金地、首創(chuàng)等企業(yè)，也曾對該方案表示出興趣。

難點在于后兩者。要解決空置風(fēng)險，拿地區(qū)域尤為重要；租金收取風(fēng)險，則對承租人的資質(zhì)提出要求?！耙灿锌赡懿扇∽饨鹎爸檬杖　煦^工資賬戶等方式，降低財務(wù)風(fēng)險。”

重慶目前成為公租房建設(shè)力度最大的城市，據(jù)建銀精瑞測算，重慶市政府的建造成本為5653元/平方米，而按照這只公租房基金，建造成本為4020.88元/平方米?！斑@就是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的機會。”聶梅生說。