【各地進(jìn)展】上海：傳第三版 第三套起征稅率為千分之八│樓市細(xì)則或與房產(chǎn)稅同出
重慶：房產(chǎn)稅方案已做好相關(guān)準(zhǔn)備 正等待中央批復(fù)
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算上重慶，目前已經(jīng)有4個(gè)地方傳出房產(chǎn)稅的消息。
昨日，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉對(duì)媒體表示，重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅的方案已經(jīng)提交國(guó)務(wù)院，目前正在等待回復(fù)。這是繼上海、湖北、湖南之后，第四個(gè)與房產(chǎn)稅扯上“關(guān)系”的地區(qū)。
在中央明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”之后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資投機(jī)性需求比例較高的城市，上海極有可能率先進(jìn)行試點(diǎn)。
但更多的業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)已經(jīng)快速降溫的情況下，出臺(tái)房產(chǎn)稅極有可能使市場(chǎng)出現(xiàn)非理性低迷。
上?；蚴紫仍圏c(diǎn)
今年4月8日，上海傳出準(zhǔn)備開(kāi)征住房保有稅的消息，且“基本方案已經(jīng)確定”。此后，根據(jù)被披露的草案內(nèi)容，起征點(diǎn)在人均住房面積70平方米以上，稅率為0.8％。
此前重慶傳出醞釀“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”，直到日前重慶市財(cái)政局長(zhǎng)劉偉接受媒體采訪時(shí)，“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”才悄然變成“房產(chǎn)稅”。
近期有媒體還報(bào)道稱，作為“兩型社會(huì)”改革試驗(yàn)區(qū)，湖北和湖南也有可能各選取一個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。但外界一致認(rèn)為，重慶和上海最有可能推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
“相比之下，上海更適合率先推行?！贬槍?duì)兩個(gè)城市的不同市場(chǎng)狀況，中國(guó)指數(shù)研究院西南分院總經(jīng)理汪勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
他表示，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的效果在于抑制投資投機(jī)性需求。目前重慶的市場(chǎng)供應(yīng)充足，外來(lái)投資性需求較少，房?jī)r(jià)處于相對(duì)較低的水平。即使推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)的影響也很小。
相比之下，上海是近期“房?jī)r(jià)過(guò)高”的城市之一，且投資投機(jī)性需求充裕，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果立竿見(jiàn)影。
汪勇表示，目前重慶市區(qū)的房?jī)r(jià)僅為4000元~5000元/平方米，且從去年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅緩慢。即使在4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)后的一個(gè)月間，重慶市的房?jī)r(jià)和成交量也沒(méi)有發(fā)生明顯變化。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，重慶市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.5％，同期，上海的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為1.1％。
中國(guó)指數(shù)研究院上海分院總經(jīng)理陳晟也表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的在于遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、改變當(dāng)前的稅收模式、改善收入分配，上海作為處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時(shí)期的一線城市，最符合上述條件。【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
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近期不宜推行？
但另一方面，近期一線城市市場(chǎng)的快速冷卻，進(jìn)一步增加了推行時(shí)機(jī)的不確定性。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)將極大地影響市場(chǎng)預(yù)期，不利于房地產(chǎn)投資的回暖，并在短期內(nèi)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
來(lái)自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，5月上海市商品住宅供應(yīng)面積為95萬(wàn)平方米，環(huán)比4月減少了23％。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前一線城市的市場(chǎng)已經(jīng)快速降溫，只要嚴(yán)格落實(shí)既有政策，就能達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)目標(biāo)。他認(rèn)為，此時(shí)增加房產(chǎn)稅，有可能使市場(chǎng)出現(xiàn)非理性低迷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以物業(yè)稅的名義出臺(tái)更加合理。
上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海市商品住宅累計(jì)成交面積為30萬(wàn)平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70％;成交均價(jià)為22338元/平方米，環(huán)比下降2.6％。該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，上海已經(jīng)沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的必要。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓一直支持物業(yè)稅出臺(tái)，他認(rèn)為，將房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到住宅，與開(kāi)征物業(yè)稅沒(méi)有太大區(qū)別。
劉桓認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策出臺(tái)不久，尚未得到完全落實(shí)，如果政策效果顯著，并不急于推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。他表示，在很多地方，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)條件還不具備。
“納稅人有幾套房子，產(chǎn)權(quán)是否明確，異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理，這些都需要明確?！眲⒒刚f(shuō)。
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重慶市財(cái)政局長(zhǎng)：正等中央批復(fù)房產(chǎn)稅
重慶市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的 “渝十條”之后備受爭(zhēng)議，甚至還有開(kāi)發(fā)商傳出對(duì)明年房?jī)r(jià)再漲4000元的預(yù)期。6月1日，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉通過(guò)當(dāng)?shù)匦侣劸W(wǎng)回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道稱，當(dāng)?shù)夭⒎腔乇苡懻摲康禺a(chǎn)稅，其確認(rèn)目前仍舊在等待中央對(duì)此前房產(chǎn)稅方案的批復(fù)。
當(dāng)?shù)匦侣劸W(wǎng)站援引劉偉的話表示，對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，重慶已做好了相關(guān)準(zhǔn)備。劉偉稱，許多人所關(guān)心的具體方案沒(méi)有面世，主要在于國(guó)務(wù)院尚未批復(fù)。
這是重慶官方首次對(duì)媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅方案進(jìn)行正式回應(yīng)。劉偉稱，重慶方案的核心內(nèi)容是嘗試實(shí)行城市住房供應(yīng)“雙軌制”。開(kāi)征房產(chǎn)稅只是重慶綜合方案的一部分，而整個(gè)方案實(shí)際上包含了一系列組合拳，其真正目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
重慶市國(guó)土房管局就“渝十條”發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的一份新聞解讀顯示，重慶市制定的調(diào)控政策并非與其他城市一樣，“多年來(lái)，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也基本合理。因而，我市是有別于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，是不屬于此次國(guó)家政策重點(diǎn)調(diào)控的城市?！?/p>
據(jù)稱，重慶市將重點(diǎn)增加普通商品住房供應(yīng)，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。當(dāng)局將重點(diǎn)增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，確保各類(lèi)住房供地計(jì)劃落到實(shí)處。保證普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70％，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售，切實(shí)保證普通商品住房的充足供應(yīng)。【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
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專家大膽預(yù)測(cè)：新房8月份要降價(jià)
“現(xiàn)在的樓市就像‘變頻空調(diào)’，切換的頻率越來(lái)越快?！痹谏现苣┏繄?bào)與金地集團(tuán)（600383）聯(lián)合舉辦的樓勢(shì)沙龍上，與會(huì)專家感嘆說(shuō)。
在樓市新政“打擊”下，5月份，申城一手房成交量估計(jì)只有40多萬(wàn)平方米，二手房成交量上半月則只有上月同期的四分之一。
盡管到目前為止，上海的開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有“大手筆”的優(yōu)惠，但專家認(rèn)為，早則第三季度、遲則10月底，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”就會(huì)到來(lái)?！爱?dāng)然，拐的速度和‘坡度’，還要取決于樓市新政滬版細(xì)則的‘強(qiáng)度’及各單位實(shí)施力度。”
現(xiàn)場(chǎng)探房：
新盤(pán)優(yōu)惠“雷聲大雨點(diǎn)小”
樓市新政自4月17日實(shí)施以來(lái)已有一個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商的底氣到底有多足？上周末恰好有10多個(gè)新盤(pán)推出新房源，記者分赴寶山、松江等多個(gè)樓盤(pán)探訪，
上周六11點(diǎn)左右，記者來(lái)到位于九亭的某樓盤(pán)售樓處。剛到門(mén)口，記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)約20人的團(tuán)購(gòu)隊(duì)伍從售樓處魚(yú)貫而出。難道是投資客前來(lái)“抄底”？記者上前詢問(wèn)后得知，原來(lái)他們是相約一起看房，只為自住，不為投資。
走進(jìn)大門(mén)，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)貼著“售罄”的紙條。售樓人員介紹說(shuō)，此次推出的房源均價(jià)約為18000元/平方米，除5套特價(jià)房外，價(jià)格并沒(méi)有特別優(yōu)惠。
當(dāng)記者表示對(duì)其中一套特價(jià)房有興趣時(shí)，售樓先生立刻拿來(lái)計(jì)算器，“這套房有88平方米，但實(shí)際使用面積有93平方米，總價(jià)只需要156萬(wàn)元，每平方米只需要16800元，相比其他房源優(yōu)惠了近10％，十分合算?！?/p>
松江新城某新開(kāi)樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度則更有限。上周六12點(diǎn)30分左右，記者在該樓盤(pán)銷(xiāo)售處發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)天是開(kāi)盤(pán)日，但售樓處并沒(méi)有出現(xiàn)排隊(duì)的情況，只有三四組客戶在與售樓人員交談。而銷(xiāo)售大廳的顯眼處，擺放著寫(xiě)有99套房源的廣告牌，但其中的23套貼著紅色標(biāo)簽，表明已被預(yù)定。
據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)，總價(jià)可減掉1萬(wàn)元。但以最小戶型56平方米來(lái)計(jì)算，總價(jià)減1萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米最多減少180元，對(duì)14000元/平方米的價(jià)格來(lái)說(shuō)幾乎可以忽略不計(jì)。
對(duì)記者提出的“現(xiàn)在樓市這么低迷，你們還有沒(méi)有其他的優(yōu)惠活動(dòng)”，售樓人員表示：“我們只剩下兩棟樓，其他的都已經(jīng)賣(mài)光。這次推出的是最吃香的小戶型，買(mǎi)的人不少，總價(jià)減掉1萬(wàn)元已經(jīng)相當(dāng)實(shí)惠！”
繼今年年初推出新盤(pán)后，保利集團(tuán)在寶山顧村板塊的重點(diǎn)項(xiàng)目——保利葉上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套別墅。據(jù)了解，此次推出的公寓房均價(jià)約為每平方米16000-17000元，考慮到該批房源有相應(yīng)面積贈(zèng)送，價(jià)格總體與年初開(kāi)盤(pán)時(shí)持平，并未有明顯降價(jià)態(tài)勢(shì)。
開(kāi)發(fā)商：
短期不大可能降價(jià)
樓市新政推出一個(gè)多月，為何降價(jià)總是“雷聲大雨點(diǎn)小”？對(duì)這一問(wèn)題，出席樓勢(shì)沙龍的開(kāi)發(fā)商表示，短期內(nèi)不大可能祭出降價(jià)利器，而更多地會(huì)從項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)方面下功夫。
金地集團(tuán)上海分公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部吳立旸表示，目前金地上海的主要項(xiàng)目基本處于尾盤(pán)狀態(tài)，還有部分總價(jià)在千萬(wàn)元左右的別墅等高端物業(yè)項(xiàng)目，因此4月份出臺(tái)的樓市調(diào)控政策對(duì)銷(xiāo)售總體影響并不大。“目前市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)仍有需求，我們也順應(yīng)這一需求變化，著重完善品質(zhì)和服務(wù)?！?/p>
保利地產(chǎn)（600048）營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)孟濤也表示，今年公司的產(chǎn)品受影響較小，“不管今后市場(chǎng)走勢(shì)如何，公司還是會(huì)按既定方針一步步走?！?/p>
業(yè)內(nèi)專家：
新房成交量估計(jì)還要降
盡管如此，業(yè)內(nèi)專家還是認(rèn)為，本市一手商品房均價(jià)最終還是會(huì)下跌?！邦A(yù)計(jì)到七八月才會(huì)形成‘拐點(diǎn)’?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析說(shuō)，接下來(lái)樓市會(huì)步入調(diào)控政策的穩(wěn)定期和觀察期，“從5月份的成交來(lái)看，一手商品住宅成交估計(jì)只有40多萬(wàn)平方米，似乎是跌到不能再跌了。但盡管如此，一手房成交量可能還要跌，預(yù)計(jì)三季度將進(jìn)入最低迷的階段，但跌幅不會(huì)很大?！?/p>
“估計(jì)七八月份，一手房月成交均價(jià)環(huán)比會(huì)有下跌，也就是所謂的‘拐點(diǎn)’?！睏罴t旭表示。
而二手房的“拐點(diǎn)”可能會(huì)來(lái)得更晚一些：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理馬冀表示，一方面上海即將出臺(tái)的樓市新政細(xì)則需要一段時(shí)間消化；另一方面，一手房開(kāi)發(fā)商的定價(jià)何時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)，將對(duì)二手房?jī)r(jià)格的走向產(chǎn)生重要影響。如果開(kāi)發(fā)商依舊比較堅(jiān)挺，購(gòu)房者才會(huì)慢慢轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。因此，二手房市場(chǎng)10月份可能才會(huì)真正出現(xiàn)拐點(diǎn)。
上海版樓市細(xì)則：
“很可能”與房產(chǎn)稅同時(shí)出
在樓勢(shì)沙龍上，樓市新政上海版細(xì)則也引發(fā)了討論。有與會(huì)專家認(rèn)為，“‘上海版細(xì)則’正式出臺(tái)不會(huì)拖很久，而房產(chǎn)稅與細(xì)則同時(shí)出爐的可能性也很大?！?/p>
楊紅旭在沙龍上指出，上海如果要征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)該是臨時(shí)性的規(guī)定?！皩?duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，‘上海版細(xì)則’出與不出的直接影響力可能并不像預(yù)期那樣的大。而信貸大幅度收緊可能是開(kāi)發(fā)商乃至購(gòu)房者面臨的關(guān)鍵難題。”
“其實(shí)要控制房?jī)r(jià)，不僅僅是信貸和稅收這兩種途徑?！瘪R冀表示，保障房大量推出，一定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略?！敖衲晟虾Ｐ麻_(kāi)工保障性住房的總目標(biāo)為1200萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房約400萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米。這些保障房才是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在?！?/p>
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“如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，這應(yīng)該是最近以來(lái)傳的有關(guān)上海房產(chǎn)稅的第三個(gè)版本。但說(shuō)心里話，房產(chǎn)稅到底要怎么征收，只要沒(méi)有正式公布，就不清楚最后的方案?！贬槍?duì)有關(guān)上海房產(chǎn)稅的最新傳聞——“從第三套起征，房產(chǎn)稅稅率為8‰，以購(gòu)房金額為基數(shù)進(jìn)行征收，自行報(bào)稅繳納?！弊蛱?，上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士如是表示。
有關(guān)房產(chǎn)稅的最新消息總是讓不少購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商陷入糾結(jié)。昨天上午，當(dāng)很多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房人還在為國(guó)務(wù)院批復(fù)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中首次提到的房產(chǎn)稅“官方消息”——“今年要深化財(cái)稅體制改革……逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，到底是意味著房產(chǎn)稅今年出還是不出而爭(zhēng)論的時(shí)候，上海又傳來(lái)了有關(guān)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)最新“版本”：有媒體報(bào)道，知情人士稱，上海房產(chǎn)稅上報(bào)中央的版本，可能從第三套房開(kāi)始征收，房產(chǎn)稅稅率定為8‰，以契證上的購(gòu)房金額為基數(shù)進(jìn)行征收，征收方式或讓房產(chǎn)保有者先根據(jù)其購(gòu)房金額自行報(bào)稅繳納。
而正如上文上海市住房和房屋管理局有關(guān)人士所說(shuō)，自5月初傳出上海落實(shí)“國(guó)十條”的細(xì)則要和房產(chǎn)稅一起出臺(tái)后，有關(guān)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)版本的說(shuō)法就不斷，迄今已經(jīng)是第三個(gè)版本。第一個(gè)版本是只對(duì)二套以上和別墅征收，征收稅率是8‰；第二個(gè)版本相對(duì)較為詳細(xì)，傳房產(chǎn)稅征收采取“新老劃段”，僅對(duì)新購(gòu)入房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”，如對(duì)新購(gòu)房屋人均面積超過(guò)70平方米部分征收；征收稅率為6‰；同時(shí)對(duì)不能提供3年以上工作納稅記錄的非上海戶籍居民，購(gòu)房也將征稅。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，5月至今，有關(guān)上海房產(chǎn)稅的消息一直處于猜測(cè)和“傳說(shuō)”階段，沒(méi)有一個(gè)官方的聲音對(duì)此進(jìn)行澄清。而更加值得關(guān)注的是，有關(guān)房產(chǎn)稅的種種猜測(cè)不僅讓不少購(gòu)房人、業(yè)內(nèi)人士為此糾結(jié)，甚至波及到了股市?！翱梢灶A(yù)見(jiàn)的是，再過(guò)幾天，肯定會(huì)有相關(guān)的一個(gè)關(guān)于"房產(chǎn)稅"的"利好消息"再把股市往上拉，這樣的事情已經(jīng)不止一次發(fā)生?！弊蛱?，開(kāi)發(fā)商陳先生等人對(duì)記者表示，“一些大的機(jī)構(gòu)顯然在利用一直沒(méi)有政府部門(mén)出來(lái)有個(gè)明確說(shuō)法的"房產(chǎn)稅"進(jìn)行操縱，幾個(gè)回合六七十個(gè)點(diǎn)的震蕩，這些機(jī)構(gòu)賺了多少？！”
也正是如此，上述業(yè)內(nèi)人士建議，出臺(tái)或者試點(diǎn)和普通大眾相關(guān)的新政策時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)公眾發(fā)布準(zhǔn)確信息，以免因“猜疑”而帶來(lái)不必要的波動(dòng)和混亂。
新聞內(nèi)存
房產(chǎn)稅“前生”
從某種意義上說(shuō)，房產(chǎn)稅并不是新的事物，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始開(kāi)征房產(chǎn)稅。按規(guī)定，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；且區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。
而對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，免征此稅。
房產(chǎn)稅“今世”
眼下傳說(shuō)的有關(guān)上海試點(diǎn)“房產(chǎn)稅”，是建立在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上浮出水面的新“房產(chǎn)稅”。目前，業(yè)內(nèi)、專家對(duì)新“房產(chǎn)稅”說(shuō)法都不一，但共同點(diǎn)是，將對(duì)二套以上住宅業(yè)主征收房產(chǎn)稅。【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
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重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉6月1日在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)稱，重慶市“房產(chǎn)消費(fèi)特別稅”正在等待中央批復(fù)方案。劉偉說(shuō)，“萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)?！?/p>
該局辦公室主任王玨今年4月20日曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，該局稅政處處長(zhǎng)當(dāng)時(shí)正在北京向財(cái)政部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)重慶市征收房產(chǎn)消費(fèi)特別稅的方案。
劉偉6月1日稱，對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，重慶已做好了相關(guān)準(zhǔn)備，不存在避談一說(shuō)?！爸缘侥壳盀橹梗S多人關(guān)心的具體方案沒(méi)有面世，主要在于國(guó)務(wù)院尚未批復(fù)，一旦方案獲準(zhǔn)，我們會(huì)在第一時(shí)間發(fā)布”。
劉偉強(qiáng)調(diào)，開(kāi)征房產(chǎn)稅只是重慶綜合方案的一部分，而整個(gè)方案實(shí)際上包含了一系列組合拳,其真正目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展?！爸貞c方案的核心內(nèi)容是嘗試實(shí)行城市住房供應(yīng)‘雙軌制’，是政府慎重研究后提出的一個(gè)優(yōu)化的綜合性方案”。
劉偉解釋說(shuō)，作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，重慶方案的基本思路是30％~40％的低收入群體由政府提供的公共租賃房予以保障，60％~70％的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，與此同時(shí)，充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從而形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。
本報(bào)記者注意到，劉偉此處披露的“30％~40％的低收入群體由政府提供的公共租賃房予以保障”這一提法，比此前當(dāng)?shù)毓賳T披露的“20％~30％的低收入群體的住房由政府公租房解決”有較大幅度的提升。目前尚無(wú)法確認(rèn)此數(shù)據(jù)發(fā)生較大差異的原因。
據(jù)了解，為節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市的設(shè)想是：通過(guò)征收特別房產(chǎn)稅，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。
【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
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湖北省地稅局一位知情人士昨日透露，湖北省鄂州市的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)已經(jīng)試點(diǎn)了很長(zhǎng)時(shí)間。目前正在模擬的，是將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評(píng)估值，也就是市值計(jì)稅。該項(xiàng)評(píng)估由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
“目前只是空轉(zhuǎn)”
上述人士同時(shí)稱，目前在進(jìn)行的是錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并未開(kāi)始真正試點(diǎn)。而且目前只是針對(duì)商業(yè)房產(chǎn)，對(duì)普通住宅等非商業(yè)房產(chǎn)還沒(méi)有計(jì)劃進(jìn)行空轉(zhuǎn)或者試點(diǎn)。
這一表態(tài)與5月31日新華社的一則消息頗多契合之處。不同的是，上述所謂物業(yè)稅，如今的標(biāo)準(zhǔn)提法是“房產(chǎn)稅”。
據(jù)新華社報(bào)道，社科院財(cái)貿(mào)所副所長(zhǎng)高培勇指出，當(dāng)前改革房產(chǎn)稅的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)對(duì)計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整。
目前，中國(guó)房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。其中，按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅，主要依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。高培勇認(rèn)為，改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評(píng)估值，從而更好發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用。
新華社的報(bào)道稱，目前中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始在湖南、湖北部分地區(qū)部署相關(guān)的改革試點(diǎn)。
國(guó)稅總局多次調(diào)研
湖北省地稅局負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)人士昨日稱，去年年底和今年上半年國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)在湖北進(jìn)行多次調(diào)研，并研究在8+1城市圈進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)的方案，但是具體工作并沒(méi)有布置下去，具體地點(diǎn)也還沒(méi)有確定。
所謂8+1城市圈，是指以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及湖北省內(nèi)的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)等8個(gè)周邊城市。國(guó)務(wù)院此前已批準(zhǔn)武漢8+1城市圈作為兩型（“環(huán)境友好型社會(huì)”和“資源節(jié)約型社會(huì)”）社會(huì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，享有“先行先試”等一系列優(yōu)惠政策。外界對(duì)該城市圈寄予厚望，將其譽(yù)為中國(guó)第四個(gè)增長(zhǎng)極。
武漢發(fā)改委一位接近相關(guān)職能部門(mén)的人士透露，但凡涉及稅制方面的改革、試點(diǎn)，地方職能部門(mén)并沒(méi)有權(quán)限，而是在國(guó)家層面操作。
“但如果是涉及'兩型社會(huì)’的改革配套，倒有可能由地方向上級(jí)提出改革方案?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
名詞解釋
“物業(yè)稅”空轉(zhuǎn)試點(diǎn)
住建部政策研究中心副主任王玨林曾向早報(bào)記者指出，從2003年起，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后分3批在全國(guó)10個(gè)省區(qū)市開(kāi)展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作，首批試點(diǎn)至今已達(dá)6年之久。這些城市在“空轉(zhuǎn)”過(guò)程中獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在可以考慮“空”轉(zhuǎn)“實(shí)”，進(jìn)入實(shí)際征收階段。
王玨林表示，所謂物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”，指一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)，但沒(méi)有實(shí)際征稅。
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任志強(qiáng)：政府無(wú)視另一只手獨(dú)臂調(diào)樓市 市場(chǎng)已殘疾
【新華社論】房產(chǎn)稅出臺(tái)為期不遠(yuǎn) 銀行能承受房?jī)r(jià)跌20%至40%
在房產(chǎn)新政出臺(tái)一個(gè)半月之際，任何牽扯到“房產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”的新聞，都會(huì)成為關(guān)注的焦點(diǎn)，1日一則《湖南湖北擬征商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅》的消息成為各大網(wǎng)站轉(zhuǎn)載的對(duì)象?！吨袊?guó)證券報(bào)》稱國(guó)家相關(guān)部門(mén)正研究在湖南、湖北各選取一個(gè)城市，進(jìn)行物業(yè)稅的試點(diǎn)實(shí)征，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行征收。
對(duì)此，記者采訪了湖南省相關(guān)權(quán)威部門(mén)，證實(shí)了湖南確實(shí)在研究對(duì)商業(yè)地產(chǎn)率先試點(diǎn)征收物業(yè)稅，但由于省一級(jí)層面無(wú)權(quán)力開(kāi)征新稅種，湖南相關(guān)城市試點(diǎn)物業(yè)稅的申請(qǐng)尚在等待批復(fù)的階段，正式開(kāi)征尚需時(shí)日。
長(zhǎng)株潭商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅方案已上報(bào)
有消息稱國(guó)稅總局去年底已開(kāi)辦了湖北、湖南“兩型社會(huì)”房地產(chǎn)評(píng)稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)班。國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長(zhǎng)陳杰在該培訓(xùn)班上表示，湖北、湖南兩省將進(jìn)行物業(yè)稅的先行試點(diǎn)改革，要求試點(diǎn)地區(qū)從事試點(diǎn)工作的人員熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的基本理論，掌握應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的基本方法，并學(xué)會(huì)操作應(yīng)用軟件。
記者1日走訪相關(guān)部門(mén)了解到，早從2008年開(kāi)始，湖南省就已經(jīng)成立相關(guān)的專題調(diào)研組，在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三地就物業(yè)稅的開(kāi)征展開(kāi)全面調(diào)研。
“長(zhǎng)株潭城市群早已獲批‘兩型社會(huì)’建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，計(jì)劃是在這一范圍內(nèi)著手開(kāi)展環(huán)保稅、物業(yè)稅、資源稅、車(chē)船稅等一攬子稅收政策的改革和試點(diǎn)。”開(kāi)征物業(yè)稅的初步設(shè)想是：第一步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴(kuò)大到對(duì)住宅進(jìn)行征稅，其中對(duì)非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。
相關(guān)人士表示，早在半年前，湖南省人民政府就已經(jīng)將長(zhǎng)株潭三市的稅制改革等一系列問(wèn)題形成方案，上報(bào)國(guó)務(wù)院。該方案目前交由國(guó)家財(cái)政部研究和完善，需待財(cái)政部提出意見(jiàn)后，再次上報(bào)并匯總各相關(guān)部委的修改意見(jiàn)方可成形?！凹词乖圏c(diǎn)方案能順利地走完全部過(guò)程，也還需要一段時(shí)間。”
物業(yè)稅或讓商業(yè)地產(chǎn)投資客止步
物業(yè)稅是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)在保有環(huán)節(jié)按年征收，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收。
樓市新政讓購(gòu)買(mǎi)住宅投資的人望而卻步，而一些商鋪、寫(xiě)字樓等逐漸成為投資客的“心頭好”。不少業(yè)內(nèi)專家指出，商用物業(yè)一旦開(kāi)征物業(yè)稅，在推高商用物業(yè)的租金的同時(shí)，還會(huì)讓去年轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)的投資客再次止步。
［名詞解釋］
商業(yè)地產(chǎn)：作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。
【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】券商：政府態(tài)度溫和 對(duì)房產(chǎn)稅無(wú)需過(guò)慮│地產(chǎn)調(diào)控政策底尚未到來(lái)
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【新華社論】房產(chǎn)稅出臺(tái)為期不遠(yuǎn) 銀行能承受房?jī)r(jià)跌20%至40%
每年5月底,是租客小陸與房東盧先生續(xù)約的日子。在上海媒體圈工作的小陸租住目前這套一室一廳的房子已經(jīng)多年。往年的續(xù)約都十分簡(jiǎn)單,在一份與上年完全相同的合同上簽字即可。但這一次卻出了點(diǎn)“意外”。
“小陸,你看一下這份補(bǔ)充合同,如果同意的話簽一下吧?！北R先生拿出的這份補(bǔ)充合同主要包括兩個(gè)內(nèi)容,一是約定一旦傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅開(kāi)始征收,雙方需重新協(xié)商房租水平。二是如果任何一方打算購(gòu)房或者賣(mài)房,而終止當(dāng)前合同,需提前兩個(gè)月通知對(duì)方。
關(guān)于上海將征收房產(chǎn)稅的消息已經(jīng)流傳多個(gè)月,盡管具體政策尚未出臺(tái),但大部分人已經(jīng)確信,方案遲早會(huì)公布。跟許多房東一樣,盧先生也在算賬,若真按傳聞中0.8%的水平征稅及征收辦法,他的這套房子一年起碼要交5600元。
“負(fù)擔(dān)太重啦,我可能會(huì)考慮把這套房子賣(mài)掉?！北R先生說(shuō)。即使按照年租12%的水平繳納房產(chǎn)稅,也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。
事實(shí)上,在上海,不少房產(chǎn)中介反映,近來(lái)掛牌出租的房東大多希望提高房租要價(jià),以應(yīng)對(duì)可能即將開(kāi)征的房產(chǎn)稅。同時(shí),也有不少房東急于在房產(chǎn)稅方案公布前賣(mài)掉手頭的投資房源。
目前的上海樓市,賣(mài)方恰似暴風(fēng)雨來(lái)臨前焦躁的蟻群。
二手房市場(chǎng)先起變化
隨著信貸收緊以及房產(chǎn)稅預(yù)期的加強(qiáng),觸覺(jué)最為敏銳的二手房市場(chǎng)先有所變化。
“從區(qū)域市場(chǎng)狀況來(lái)看,手中持有多套房的業(yè)主會(huì)感覺(jué)壓力更大。”上海漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋分行經(jīng)理李雷告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。在當(dāng)?shù)匕鍓K,一套聯(lián)洋聯(lián)華的三房物業(yè),面積約140多平方米,原本以468萬(wàn)元的總價(jià)達(dá)成交易,由于此前銀行信貸政策的急速收緊,買(mǎi)方因未能得到貸款批復(fù)而終止?！叭缃穹繓|愿意降價(jià)至430萬(wàn)元,且不含稅,仍然無(wú)人接手?！崩罾妆硎?。
更極端的案例開(kāi)始出現(xiàn)。在上海松江九亭,一個(gè)外地購(gòu)房者集中的重鎮(zhèn)。一套面積約228平方米的云潤(rùn)家園樓盤(pán),房東居然報(bào)出了9000元/平方米的銷(xiāo)售單價(jià)。而按照這一房源的周邊市場(chǎng)價(jià)格,卻已達(dá)到1.35萬(wàn)元/平方米。即使如此,仍然乏人問(wèn)津。
“成交量的萎縮是必須重視的市場(chǎng)要素。”一家起步于長(zhǎng)三角的開(kāi)發(fā)商老總表示。他的擔(dān)憂來(lái)自于5月新房成交量的震蕩波動(dòng)。上海佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月上海商品住宅累計(jì)成交面積僅為30萬(wàn)平方米。與4月份相比,縮水幅度高達(dá)七成,創(chuàng)4年以來(lái)上海住宅市場(chǎng)單月成交最低紀(jì)錄。
顯而易見(jiàn),在房產(chǎn)稅是否具備“殺傷力”的后市判斷上,買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生了分歧。不少中介門(mén)店表示,如果房東與客戶價(jià)格能達(dá)成一致,成交周期較短,一般在半個(gè)月內(nèi)即可完成交易。但雙方心理價(jià)位無(wú)法匹配的話,成交則只能擱淺。
房東醞釀漲房租
一邊是燙手山芋亟待出手,一邊卻是在耐心等待價(jià)格下行。買(mǎi)賣(mài)雙方展開(kāi)“拉鋸戰(zhàn)”的結(jié)果,是轉(zhuǎn)售為租房源的增加。
在上海靜安區(qū)上班的張小姐原本計(jì)劃在去年年底將手中房源出讓。只是迅速出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策,使得這一意圖不得不暫時(shí)擱淺。為了順利過(guò)渡這段非常時(shí)期,她把自己的房子租了出去。
今年4月,她的租客主動(dòng)提出,要求續(xù)約至6月份結(jié)束。在討價(jià)還價(jià)一番之后,張小姐順利將租金上提了100元。
一份來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示,新政出臺(tái)前后,其租賃業(yè)務(wù)的確表現(xiàn)出升溫趨勢(shì),出租套數(shù)同比增長(zhǎng)33%。但與此同時(shí),房租卻出現(xiàn)了10%～20%的增長(zhǎng)。
“之前不知道這么搶手,我開(kāi)價(jià)倉(cāng)促了些,現(xiàn)在打算等這個(gè)租客結(jié)束之后再漲點(diǎn)租金?！?張小姐表示。
在租賃市場(chǎng)上,確實(shí)有不少房東在醞釀漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁可能到來(lái)的房產(chǎn)稅。然而也有房產(chǎn)中介人員認(rèn)為,從目前租客整體收入水平看,有些房源的租金已經(jīng)快到極限了。
租客也有應(yīng)對(duì)之道。近期,不少租房者主動(dòng)要求續(xù)簽合同,有些甚至一簽就是兩年,以免房東屆時(shí)漲價(jià)。
開(kāi)發(fā)商似驚弓之鳥(niǎo)
財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商事實(shí)上同樣十分在意房產(chǎn)稅消息。自從消息爆出以來(lái),就不斷有開(kāi)發(fā)商打來(lái)電話向本報(bào)記者詢問(wèn)房產(chǎn)稅方案進(jìn)展。
“一旦剛性需求同樣受到抑制的話,那就不容樂(lè)觀了。”上述開(kāi)發(fā)商老總對(duì)本報(bào)表示。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步加深,他的工作重心開(kāi)始轉(zhuǎn)向于,廣泛收集來(lái)自于一、二手房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù),以及與其他同行之間進(jìn)行策略交流。
但近些日子,讓他尤為煩心的還是房產(chǎn)稅傳言。對(duì)他而言,每一次“眉眼清晰”的房產(chǎn)稅傳言出現(xiàn),均無(wú)異于一次信心考驗(yàn)?！艾F(xiàn)在我已經(jīng)是杯弓蛇影了,凡是房產(chǎn)稅消息一出,不管是真是假,我都得要求針對(duì)傳言細(xì)節(jié)進(jìn)行研究討論?！?/p>
在不斷詢問(wèn)收集各方信息的過(guò)程中,他的表現(xiàn)日益焦躁,甚至于只要看到網(wǎng)上論壇出現(xiàn)的房產(chǎn)稅消息,他一樣會(huì)到處求證?！拔谊P(guān)心的是政策究竟會(huì)對(duì)需求方造成什么影響,因?yàn)槭袌?chǎng)成交的最終冷卻,會(huì)直接導(dǎo)致我對(duì)今后市場(chǎng)的判斷策略走向?！?/p>
話雖如此,在未看到“另一只靴子”落地之前,他還是存有幾分僥幸心態(tài)?！艾F(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流還沒(méi)有出現(xiàn)太大問(wèn)題,而且就上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō),也并不是完全暗淡的前景狀況。”他向記者解釋如今并未采取降價(jià)的原因。“還是想再等半年看看,如果市場(chǎng)還是沒(méi)有起色,一定要進(jìn)行調(diào)整了?！?/p>
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即使通過(guò)改革房產(chǎn)稅和其他配套措施使得房?jī)r(jià)下跌兩三成，但對(duì)于大量中低收入者來(lái)說(shuō)，這房?jī)r(jià)仍然超出他們的承受范圍。
“房產(chǎn)稅不能承受過(guò)高期待，樓市調(diào)控需打組合拳”
“目前中國(guó)的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，下一步改革一方面是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財(cái)稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對(duì)收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。……在制定細(xì)則上，要把剛性需求和投機(jī)需求區(qū)別開(kāi)，要打擊投機(jī)又不能‘傷及無(wú)辜’?！?/p>
關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。
發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期利空明顯，但長(zhǎng)期則有助于抑制市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)穩(wěn)定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過(guò)高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”，確保抑制投機(jī)，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項(xiàng)措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)、民生問(wèn)題的關(guān)系回歸于健康良性。
房產(chǎn)稅改革路線清晰化
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在中國(guó)，它并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。在今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被視為抑制房?jī)r(jià)快速上漲的重要手段之一。
與往年有所不同，最近這一輪房?jī)r(jià)飆升的最主要原因是：在流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩的背景下，大量投資投機(jī)性需求涌入樓市，造成部分城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無(wú)力購(gòu)買(mǎi)；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外，在幾個(gè)一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場(chǎng)活躍程度的提高，近年來(lái)的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過(guò)一手新房。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)由一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)演變，對(duì)房地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢(shì)所趨。
在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見(jiàn)：1月7日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。今年4月，財(cái)政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點(diǎn)之一。
4月17日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。
直至此次，國(guó)務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。
雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對(duì)象、稅率等尚未公布，但市場(chǎng)的預(yù)期正逐步明朗化。
上海表態(tài)細(xì)則將更嚴(yán)格
上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細(xì)則將更加嚴(yán)格，打擊投機(jī)性炒房。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也向“新華視點(diǎn)”記者表示，上海的樓市調(diào)控細(xì)則對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求會(huì)從嚴(yán)抑制，“肯定會(huì)有一些措施”，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來(lái)，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50％～80％；選擇延遲購(gòu)房或暫時(shí)觀望的購(gòu)房者超過(guò)60％，廣州、天津等地甚至超過(guò)80％；且大多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌。但上述調(diào)查同時(shí)顯示，購(gòu)房的剛性需求依然存在，如果房?jī)r(jià)回調(diào)至合理心理價(jià)位，大多數(shù)購(gòu)房者還是會(huì)選擇出手置業(yè)。
凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說(shuō)：“不管稅率是多少、征稅對(duì)象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力?！?/p>
而從另一個(gè)角度說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)?！皬拈L(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅對(duì)樓市是利好?！壁w煒說(shuō)。
房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于：它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明認(rèn)為，目前中國(guó)的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，下一步改革一方面是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財(cái)稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對(duì)收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。
南洋地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛認(rèn)為，如果對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，其目標(biāo)應(yīng)該是既能有效遏制過(guò)度投機(jī)，又能保護(hù)居民自主消費(fèi)需求。因此，在制定細(xì)則上，要把剛性需求和投機(jī)需求區(qū)別開(kāi)，要打擊投機(jī)又不能“傷及無(wú)辜”。此外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，必須加快建設(shè)統(tǒng)一的個(gè)人住房信息登記系統(tǒng)，提高房產(chǎn)稅開(kāi)征的“精確度”和“覆蓋面”，并解決房?jī)r(jià)評(píng)估、征收流程等方面的技術(shù)性問(wèn)題。
信貸渠道必須嚴(yán)卡
目前，房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗，相關(guān)措施的出臺(tái)也為期不遠(yuǎn)，此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，根本性的問(wèn)題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開(kāi)發(fā)商紛紛推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，其中部分已達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤(pán)，也不見(jiàn)有房源推出，這說(shuō)明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和打擊捂盤(pán)惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng)；同時(shí)，要在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，督促房企開(kāi)工，增加預(yù)期供應(yīng)量。
其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布?jí)毫y(cè)試報(bào)告顯示，銀行能夠承受房?jī)r(jià)下跌的范圍在20％~40％之間。目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化，此時(shí)面向投機(jī)投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡，防止過(guò)量資金流入樓市。
其三，要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。對(duì)于大量中低收入者來(lái)說(shuō)，即使目前的房?jī)r(jià)下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計(jì)劃土地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年。目前必須要嚴(yán)格確保保障房計(jì)劃“落地”、開(kāi)工，加快供應(yīng)。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟還認(rèn)為，一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，還要將房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步解決地方對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴。
同時(shí)，居民手中的錢(qián)往哪里去，怎樣促進(jìn)群眾的財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，也是一個(gè)緊迫的課題。【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
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國(guó)務(wù)院日前已同意發(fā)展改革委員會(huì)的有關(guān)《關(guān)于2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）的建議。該建議指出，應(yīng)推出資源稅改革方案，并逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革?！兑庖?jiàn)》指出，應(yīng)深化財(cái)稅體制的改革，除上述出臺(tái)資源稅改革方案和逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革外，亦建議統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度、研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革、完善消費(fèi)稅制度和研究開(kāi)征環(huán)境稅的方案等。
我們認(rèn)為這次《意見(jiàn)》中對(duì)房產(chǎn)稅改革只采用“逐步推進(jìn)”的字眼，與“國(guó)十條”和北京推行調(diào)控措施時(shí)的嚴(yán)厲而堅(jiān)決的態(tài)度相比，態(tài)度明顯較為溫和，而篇幅其實(shí)亦不多。
更重要的是，《意見(jiàn)》并無(wú)提出有關(guān)房產(chǎn)稅的具體措施內(nèi)容建議，亦沒(méi)有對(duì)推出的時(shí)間表作出規(guī)范。
我們認(rèn)為，此次政府推出《意見(jiàn)》屬于“測(cè)試水溫”的舉動(dòng)，并表明政府仍緊盯房?jī)r(jià)走勢(shì)。隨著主要一線城市近期已漸見(jiàn)成交量和房?jī)r(jià)逐步調(diào)整，早前嚴(yán)厲措施的影響正慢慢在市場(chǎng)上反映，加上海外宏觀經(jīng)濟(jì)已比年初時(shí)較為嚴(yán)峻，我們認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施是有轉(zhuǎn)趨溫和的空間。當(dāng)然，另一方面，現(xiàn)階段亦不宜過(guò)早放松早前調(diào)控措施帶來(lái)的阻嚇作用。因此我們認(rèn)為，這次以較為溫和的形式提出推行房產(chǎn)稅的可能，打擊對(duì)房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)回升的冀望，在力度上可算恰當(dāng)。
維持短期內(nèi)不會(huì)廣泛推行房產(chǎn)稅的看法，如上海落實(shí)試點(diǎn)推行，影響需看政策內(nèi)容。在中國(guó)政府同意逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的消息公布后，中國(guó)內(nèi)地和香港上市內(nèi)房股的股價(jià)實(shí)時(shí)回落，反映市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅的擔(dān)憂。然而，基于推行此稅項(xiàng)的技術(shù)性困難，我們并不認(rèn)為短期內(nèi)有很大機(jī)會(huì)推行房產(chǎn)稅。至于傳聞或?qū)⒃谏虾Ｊ紫韧瞥龇慨a(chǎn)稅或相關(guān)措施，我們認(rèn)為，即使消息屬實(shí)，其實(shí)質(zhì)影響力亦需視政策的內(nèi)容而定，例如豁免征稅的范圍是否廣泛、征稅的標(biāo)準(zhǔn)、稅率之多寡等，不應(yīng)簡(jiǎn)單地來(lái)斷定措施落實(shí)即會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。
【征收手段】揭開(kāi)14種房地產(chǎn)稅費(fèi)“面紗”│專家：可按面積實(shí)行等級(jí)重稅
【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】券商：政府態(tài)度溫和 對(duì)房產(chǎn)稅無(wú)需過(guò)慮│地產(chǎn)調(diào)控政策底尚未到來(lái)
任志強(qiáng)：政府無(wú)視另一只手獨(dú)臂調(diào)樓市 市場(chǎng)已殘疾
【新華社論】房產(chǎn)稅出臺(tái)為期不遠(yuǎn) 銀行能承受房?jī)r(jià)跌20%至40%
一個(gè)人有兩只手，既可以保持身體前行的平衡，又方便處理不同方向可能出現(xiàn)的復(fù)雜事物，但如果少了一只就會(huì)有許多的不方便之處了。
市場(chǎng)中也有兩只手:一只是看不見(jiàn)的市場(chǎng)之手;一直是看得見(jiàn)的政府之手，同樣缺一不可。沒(méi)有看得見(jiàn)的政府之手來(lái)制定市場(chǎng)的規(guī)則、維護(hù)市場(chǎng)的安全、守住信用與道德的底線，則這個(gè)市場(chǎng)也許就變成了賭場(chǎng)，或黑社會(huì)控制的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)了。沒(méi)有政府這只手的市場(chǎng)一定不是一個(gè)好的市場(chǎng)!
同樣的是，如果缺少了看不見(jiàn)的手就變成了政府主導(dǎo)的機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)，社會(huì)的資源就無(wú)法實(shí)現(xiàn)最佳的配置，收入的分配也無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理的激勵(lì)、無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、無(wú)法促進(jìn)財(cái)富的增長(zhǎng)和社會(huì)的進(jìn)步。中國(guó)的改革開(kāi)放前三十年的歷史恰恰已經(jīng)用事實(shí)證明了這一點(diǎn)，歷史上所有實(shí)行中央集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)失敗或破產(chǎn)也都同樣的證明了這一點(diǎn)，整個(gè)社會(huì)都已從教科書(shū)中和現(xiàn)實(shí)生活中否定了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的“成功”與“合理”性。
中國(guó)改革的三十年恰恰是一個(gè)從打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制向商品經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的過(guò)程。中國(guó)GDP 的增長(zhǎng)正是靠市場(chǎng)的開(kāi)放、靠民間的投資、靠金融資本市場(chǎng)的崛起、靠看不見(jiàn)的手形成的競(jìng)爭(zhēng)、靠對(duì)外的開(kāi)放與技術(shù)的引進(jìn)、靠全球化的融入……
但這次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府瘋狂的貨幣投入于救市讓“中國(guó)模式”成了世界的標(biāo)桿，GDP重回8％的驕人業(yè)績(jī)沖昏了管理者的頭腦，似乎計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段的成功讓看得見(jiàn)的手可以替代看不見(jiàn)的手獨(dú)立撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的這片藍(lán)天了。無(wú)論是國(guó)進(jìn)民退還是新三十六條都沒(méi)有給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增添新的活力，也沒(méi)有讓看不見(jiàn)的手有出手的機(jī)會(huì)，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是對(duì)通脹預(yù)期的管理，都沒(méi)有讓看不見(jiàn)的手重登大雅之堂，行政手段仍在唱著主角。
從中國(guó)的股市看以看到的不是經(jīng)濟(jì)的實(shí)體進(jìn)程的合理反映，更不是一種正常的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，而是被行政手段可能出臺(tái)的政策預(yù)期所控制。這把懸在股市頭上的劍既可以用各種不確定性的信息讓股市暴跌，也可以通過(guò)謠言讓股市暴漲，讓中國(guó)的股市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高達(dá)GDP 超過(guò)10％時(shí)卻成了全球僅次于希臘的倒數(shù)第二。股市所反映出的恰恰不是看不見(jiàn)的手的力量，而是看得見(jiàn)并且閑不住的政府之手的威力。
房地產(chǎn)新政則給了市場(chǎng)近60％銷(xiāo)售量下跌的重創(chuàng)，用差別利率將大批的改善性需求擋在了市場(chǎng)的大門(mén)之外，更用戶籍限制的行政手段阻斷了加速中的城市化進(jìn)程。短期的抬牛腿的政策將會(huì)給今后的發(fā)展留下許多遺憾。雖然今天尚未看到對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，但此后的蔓延將會(huì)給市場(chǎng)留下無(wú)限的想象的空間。
也許政府仍將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)的幻想寄托于政府看得見(jiàn)的手大力建設(shè)保障性住房上，大約200多萬(wàn)套的保障房在部委與地方的合同中成為了考核業(yè)績(jī)與升官政績(jī)的一條紅線，給了投資拉動(dòng)一絲的希望。但保障房建設(shè)真的能彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下滑嗎？4月份的房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)了環(huán)比下降3.84％的苗頭，而5、6、7 月很可能在銷(xiāo)售量的下降的壓力之下讓開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)并可能快速的下降，而保障房則無(wú)力彌補(bǔ)這種投資下滑的余額。
按去年土地出讓的價(jià)格計(jì)算，蓋同樣面積的商品房地方政府大約可以收到7000億左右的土地出讓收入，并會(huì)將這7000多億再投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)之中。而同樣的土地變成保障性住房之后，政府是零土地收益，也就是只有土地開(kāi)發(fā)的投入而無(wú)土地的收益。同時(shí)就不可能將收益再轉(zhuǎn)化為投資，這部分損失無(wú)疑是無(wú)法轉(zhuǎn)化為新的投資的。而地方政府則還要為保障房支出相當(dāng)?shù)馁Y金。
GDP的增長(zhǎng)中計(jì)算的是增加值，當(dāng)然好的商品房所使用的材料設(shè)備要好，增加值是不同等的，使用的鋼材數(shù)量也未必相同。我不認(rèn)為保障房的投資可以等量的替代。從歷年統(tǒng)計(jì)的情況看，開(kāi)發(fā)投資占住宅總量建設(shè)投資的約80％，但竣工面積只有60％不到，可想而知其中的差距了。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就像一個(gè)被捆住了看不見(jiàn)的手的獨(dú)臂人，而這只看得見(jiàn)的手上戴著一只重量級(jí)的拳擊手套，隨時(shí)準(zhǔn)備揮出重拳狠打那只看不見(jiàn)的手，并在用這只帶著拳擊手套的手在缺乏對(duì)市場(chǎng)敏銳的感知情況下操縱手術(shù)刀、為面對(duì)無(wú)數(shù)不確定病癥的中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)手術(shù)?？上攵@個(gè)手術(shù)的最終結(jié)果了。
我不知道為什么在面對(duì)國(guó)際危機(jī)多面爆發(fā)的局面時(shí)，不肯多用一只手來(lái)應(yīng)付這些復(fù)雜的不確定性，但我知道少了一只手的幫助只會(huì)增加市場(chǎng)信心恢復(fù)的難度，而重拳之下的房地產(chǎn)肯定已不會(huì)給經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)錦上添花了，或者甚至無(wú)法維持原有的貢獻(xiàn)度。當(dāng)這種投資的下降開(kāi)始向上下游延伸時(shí)，不知會(huì)有什么樣的影響。
新政之后的鋼材價(jià)格下降了、鐵礦石價(jià)格下降了、土地價(jià)格下降了、土地的流拍率大幅上升了……
當(dāng)國(guó)家無(wú)法用供求關(guān)系調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，成功的將房?jī)r(jià)過(guò)高的矛盾的球踢給了地方政府，要求地方政府從地價(jià)上、保障房建設(shè)上和控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)上出臺(tái)政策來(lái)降房?jī)r(jià)。銀監(jiān)會(huì)從貸款的數(shù)量控制上限制對(duì)開(kāi)發(fā)商和地方政府的資金流，讓開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)。同時(shí)限制消費(fèi)信貸，讓交易量下降，也逼著開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但如果政策既打壓投資者有打壓消費(fèi)者，會(huì)是一種好政策、好結(jié)果嗎？
當(dāng)開(kāi)發(fā)商迫于保證現(xiàn)金流而降價(jià)時(shí)，還有能力購(gòu)買(mǎi)大量的土地，有能力加大投資建設(shè)并提供有效供給嗎？如果減少了市場(chǎng)中的有效供給，房?jī)r(jià)降下去之后買(mǎi)什么呢？當(dāng)大家都在房?jī)r(jià)下跌時(shí)搶房子、炒房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中缺乏有效供給時(shí)，價(jià)格又會(huì)怎樣呢？
最好的局面大約是開(kāi)發(fā)商努力的降價(jià)，讓這些調(diào)控的政治目的迅速得到滿足，讓等待購(gòu)房者的怒氣消掉，讓偉大的政府再次登上成功的領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)，否則還不知道會(huì)有多少只靴子會(huì)扔出來(lái)。不是沒(méi)有政策與辦法了，而是庫(kù)存的政策與辦法常在頭上懸著，讓價(jià)格不敢反彈，讓股市不敢掉以輕心。
大約房?jī)r(jià)不降、經(jīng)濟(jì)能保八，就絕不會(huì)改變這只看得見(jiàn)的手的強(qiáng)大壓力，但這種無(wú)法按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的政策能維持多久呢？降了價(jià)的市場(chǎng)能維持多久呢？單靠看得見(jiàn)的手支撐的市場(chǎng)能維持多久呢？
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隨著一波波樓市調(diào)控新政出爐，廣州樓市在5月這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季中遭遇了“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，房產(chǎn)的檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州的一手住宅成交量環(huán)比4月猛跌30.6％，成交價(jià)格也出現(xiàn)了4.7％的下跌，中心六區(qū)的價(jià)格跌幅還大于全市平均水平。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓價(jià)短期內(nèi)還將處于膠著狀態(tài)，而房?jī)r(jià)真正下跌可能要等到7，8月份。對(duì)于目前盛傳的房產(chǎn)稅問(wèn)題，廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，該政策信號(hào)意義大于實(shí)際操作意義，廣州目前還沒(méi)有必要通過(guò)房產(chǎn)稅這樣強(qiáng)硬的手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，估計(jì)廣州短期內(nèi)不會(huì)被納入房產(chǎn)稅政策的試點(diǎn)范圍。
5月成交成今年以來(lái)第二低點(diǎn)
根據(jù)某網(wǎng)站房產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的廣州市國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù)，5月1日至5月31日，廣州一手住宅交易面積為46.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上月的66.9萬(wàn)平方米大跌30.6％，成交面積僅高于今年2月份39.46萬(wàn)平方米的低點(diǎn)，成為今年以來(lái)第二低成交量月份，成交套數(shù)為4169套，環(huán)比上月的5851套下跌28.7％。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，郊區(qū)價(jià)格較低的樓盤(pán)吸引了市場(chǎng)買(mǎi)家。上月網(wǎng)簽套數(shù)最多的是花都，達(dá)到1135套，網(wǎng)簽面積達(dá)到1187781平方米。其次是增城，本月網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)922套，網(wǎng)簽面積達(dá)到104568平方米。越秀區(qū)在上個(gè)月只成交了109套房，上月成交最少的區(qū)是南沙、蘿崗和黃埔，分別只有49套、32套和9套成交。
一手樓均價(jià)下跌4.7％
成交量巨降同時(shí)，樓價(jià)似乎也出現(xiàn)松動(dòng)。房產(chǎn)檢測(cè)顯示，5月份廣州一手住宅均價(jià)為10568元/平方米，環(huán)比上月的11095元/平方米下跌4.7％，這也是今年以來(lái)第二低的成交均價(jià)，僅略高于2月份 10252元/平方米的均價(jià)。但由于去年同期樓市處于低點(diǎn)，所以上月廣州樓市均價(jià)同比去年仍有十分明顯的增幅，今年5月與去年同期8386元/平方米相比增幅達(dá)42.7％。
從區(qū)域成交情況來(lái)看，廣州中心六區(qū)一手住宅均價(jià)為16270/平方米，與4月的17583元/平方米相比環(huán)比下跌7.5％，跌幅大于全市平均水平。新四區(qū)與二縣級(jí)市一手住宅均價(jià)為6884元/平方米，環(huán)比上月的8034元/平方米下跌14.3％。值得注意的是，越秀區(qū)在上個(gè)月首次取代天河區(qū)成為全市網(wǎng)簽價(jià)格最高的區(qū)域，簽約均價(jià)高達(dá)21047元/平方米。
從分布的區(qū)域來(lái)看，成交均價(jià)10000元/平方米以下的樓盤(pán)集中分布花都和增城；成交均價(jià)15000元/平方米以上的樓盤(pán)主要集中分布在海珠、天河、荔灣；上月成交均價(jià)在10000-15000元/平方米之間的樓盤(pán)主要集中在白云區(qū)和海珠區(qū)。
未來(lái)成交量可能繼續(xù)走低
從4月中旬“新國(guó)十條”出臺(tái)至今，國(guó)內(nèi)一線城市商品住房成交量出現(xiàn)大幅下滑，5月份廣州樓市也證明了這一點(diǎn)。廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策正在起作用，而且6月份的成交量可能更差，但廣州房?jī)r(jià)還處在比較穩(wěn)定的狀態(tài)，可能要等到7，8月份才有可能出現(xiàn)明顯下調(diào)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月全新上市樓盤(pán)共有13個(gè)，舊盤(pán)新推15個(gè)，其中全新盤(pán)大多為中小型樓盤(pán)。中心六區(qū)方面，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)的新增供應(yīng)量平穩(wěn)，海珠及黃埔則遭遇零新盤(pán)。外圍區(qū)域方面，最值得關(guān)注的是花都區(qū)和蘿崗區(qū)，其中花都有4個(gè)中小型全新盤(pán)面市，其中還將出現(xiàn)價(jià)格在四字頭的樓盤(pán)。
但值得一提的是，5月份新增供應(yīng)量都大減三成以上，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商有意放慢推貨節(jié)奏控制供應(yīng)量，以抗衡政策調(diào)控的效果，預(yù)料接下來(lái)2-3個(gè)月成交量將愈加低靡，甚至不排除會(huì)跌穿今年2月份的最低點(diǎn)。
近日國(guó)家明確表示將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，引起社會(huì)熱議?！澳壳皣?guó)家的房產(chǎn)稅政策信號(hào)意義大于實(shí)際操作意義，廣州還沒(méi)有必要通過(guò)房產(chǎn)稅這樣強(qiáng)硬的手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)?！秉S韜認(rèn)為，廣州短期內(nèi)不會(huì)被納入房產(chǎn)稅政策的試點(diǎn)范圍，但一旦實(shí)行房產(chǎn)稅，廣州的房?jī)r(jià)將可能出現(xiàn)暴跌。
