事到如今，錢，還不是個(gè)問題嗎？近日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，要求各信托公司立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。

此番自查看起來(lái)像是例行公事：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目資本金是否達(dá)到國(guó)家最低要求等等。而且，相比此前銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀信合作業(yè)務(wù)的整肅令，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并未被“全面暫停”。

但是，11月22日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部一位負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，這可以理解為房地產(chǎn)信托全面整肅的一個(gè)信號(hào)。

地產(chǎn)信托單體膨脹之憂

該負(fù)責(zé)人透露，11月19日，“自查”通知?jiǎng)偼ㄟ^媒體披露，銀監(jiān)會(huì)就召開了信托行業(yè)內(nèi)會(huì)議。開會(huì)通知稱是“窗口指導(dǎo)”，但整個(gè)會(huì)議的核心議題卻深化為“如何防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)”，已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單地提示風(fēng)險(xiǎn)。

會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)高層嚴(yán)令，“如果信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)因出現(xiàn)問題或出現(xiàn)被曝光的情況，將暫停該公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”?！皣?yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)”。聯(lián)想到銀監(jiān)會(huì)此前對(duì)銀行、券商分別進(jìn)行了壓力測(cè)試，且對(duì)商業(yè)銀行的壓力測(cè)試預(yù)設(shè)了房?jī)r(jià)下跌最高達(dá)60%的前提，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這是對(duì)信托公司的壓力測(cè)試，前提即是“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)”。

相關(guān)會(huì)議精神，已傳達(dá)到深圳。11月24日，深圳銀監(jiān)局一位官員告訴本報(bào)記者，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，“地方銀監(jiān)局是在逐筆分析相關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況”。就深圳的情況，工作重點(diǎn)是檢查以多種信托方式變相給房地產(chǎn)公司提供貸款的情況。

來(lái)自用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月~10月，全國(guó)信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托1500億元人民幣。其中，7月~9月的單月規(guī)模均超過200億元，10月為178億元。而2009年全年的規(guī)模僅有400億元，月均33億元。

“房地產(chǎn)信托占比集合信托總規(guī)模，一直維持在50%以上，近三個(gè)月來(lái)應(yīng)該一直維持在55%以上?！倍?，“10月以來(lái)，常常是每周都有超過10款信托產(chǎn)品投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。這樣的速度最終引起了監(jiān)管當(dāng)局的注意?！鼻笆鲢y監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部負(fù)責(zé)人說(shuō)。

與房地產(chǎn)銷售情況相反，信托發(fā)行這幾個(gè)月量?jī)r(jià)齊升，一片繁榮。在“每周新發(fā)10款房地產(chǎn)方向信托產(chǎn)品”之上，是8月~10月地產(chǎn)信托預(yù)期收益率的不斷上漲。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，8月份新發(fā)48款產(chǎn)品，平均收益是9.8%；9月41款，平均收益率10.19%；10月份新發(fā)行32款產(chǎn)品，平均收益率已經(jīng)提升至10.8%。

而“今年年初信貸狂飆時(shí)，這一平均收益率才是6%?！比A融國(guó)際信托有限公司風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)行委員會(huì)一位要求匿名的委員11月24日告訴本報(bào)記者。

這個(gè)平均收益率相當(dāng)于信托產(chǎn)品投資者的回報(bào)率，如再加上2%~3%的信托公司管理及發(fā)行費(fèi)用，以及水漲船高的其他融資成本，前述深圳銀監(jiān)局人士稱，“個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的此類資金成本高過20%不足為奇?！?/p>

風(fēng)險(xiǎn)在向末端積聚

上述數(shù)字還不是故事的全部。前述華融國(guó)際信托人士說(shuō)，最新募資的房產(chǎn)信托，在不少地方出現(xiàn)了“兩高”現(xiàn)象，即門檻高、收益高，市場(chǎng)層面是供不應(yīng)求。那么，精明于大勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，緣何接手這么“燙手”的高成本資金？

“說(shuō)到底還是缺錢，無(wú)論大小房地產(chǎn)企業(yè)。”廣發(fā)證券（000776）分析師沈愛卿向本報(bào)記者分析。

而據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，至10月30日已經(jīng)披露三季報(bào)的國(guó)內(nèi)83家房企，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流總和為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中，去年同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家，同比增長(zhǎng)了3倍。

信貸持續(xù)收緊、資本市場(chǎng)融資加碼、銀信合作叫停在前……“受影響的就不只是靠信托啟動(dòng)前期開發(fā)的小型地產(chǎn)開發(fā)商了，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)開始爭(zhēng)搶信托資金，以備其他渠道的全面收緊?！鄙驉矍涞拇朔^點(diǎn)得到了前述華融國(guó)際信托人士的認(rèn)可。

信托計(jì)劃的另一端——投資者，也可謂瘋狂。銀信合作產(chǎn)品被暫時(shí)全面叫停后，地產(chǎn)信托憑借其高收益吸引了眾多投資者的目光。這是前述深圳銀監(jiān)局人士“個(gè)人最為擔(dān)憂的”。他說(shuō)，銀信合作產(chǎn)品是屬于銀行本身的項(xiàng)目，商業(yè)銀行只會(huì)選擇資質(zhì)和信譽(yù)良好的老客戶來(lái)開發(fā)此類產(chǎn)品，選擇項(xiàng)目時(shí)也較集合信托產(chǎn)品更為謹(jǐn)慎。

由于信托產(chǎn)品的投資期限較長(zhǎng)——往往是一兩年甚至更長(zhǎng)，這期間產(chǎn)品有可能面臨提前還款、不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益等一系列風(fēng)險(xiǎn)問題。“而且，信托產(chǎn)品的投資者教育遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，普遍風(fēng)險(xiǎn)承受能力與這個(gè)收益率不相稱?！?/p>

除了房地產(chǎn)信托的單體膨脹速度，另一個(gè)引起監(jiān)管層注意的市場(chǎng)趨勢(shì)，或是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的悄然變化。前述華融國(guó)際信托人士說(shuō)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量猛增的這幾個(gè)月，恰逢監(jiān)管層事實(shí)上叫停銀信合作產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)監(jiān)管層加強(qiáng)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的預(yù)期逐漸走高，信托資金運(yùn)用方式已經(jīng)發(fā)生不小變化。

“過去大多以貸款運(yùn)用為主，操作簡(jiǎn)單，信托公司多以量取勝。后來(lái)，有些信托打上了‘股權(quán)投資’外衣，大多實(shí)質(zhì)上還是貸款信托?，F(xiàn)在則不同，權(quán)益類（信托）產(chǎn)品的市場(chǎng)占比增加迅速?！痹撐瘑T說(shuō)。

以前，信托公司多是向開發(fā)商做較為單一的信托貸款，極少有股權(quán)融資。但最近，信托公司甚至要求在地產(chǎn)項(xiàng)目中擁有股權(quán)，有的甚至要求對(duì)項(xiàng)目擁有絕對(duì)控制權(quán)。以11月以來(lái)的幾款信托計(jì)劃為例。浙江廣廈（600052）將與華澳國(guó)際信托發(fā)行一只17.46億元的集合資金信托，其旗下天都實(shí)業(yè)有限公司49%的股權(quán)，將在信托計(jì)劃成立后被過戶至華澳國(guó)際信托名下。中融信托為廣州鴻創(chuàng)集團(tuán)發(fā)行一只1.76億元的房地產(chǎn)信托，信托公司便要求以受托人名義收購(gòu)鴻創(chuàng)集團(tuán)旗下廣州市合富投資有限公司90%的股權(quán)。而新華信托在向江蘇啟秀置業(yè)的融資中與后者約定，在信托資金投資到位后，新華信托持有項(xiàng)目公司77.8%的股權(quán)，另外22.2%的股權(quán)也質(zhì)押給新華信托。

此種房地產(chǎn)信托趨勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)在于，“限購(gòu)令當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一旦減速，其債務(wù)利息的議價(jià)能力將直接下降，特別是房地產(chǎn)信托這類高息債務(wù)，可能使其陷入一個(gè)債務(wù)利息成本越來(lái)越高的惡性循環(huán)，相關(guān)各方都有風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就成了可能?！鼻笆鲢y監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部人士分析認(rèn)為。