據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》?！兑庖姟分赋?，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。而據(jù)《中國證券報(bào)》記者從權(quán)威渠道了解到，上海征收房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)中央。

根據(jù)廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值8％。的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。在業(yè)內(nèi)人士看來，“8％?！边@個(gè)數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征的額度。

上海征收房產(chǎn)稅方案已上報(bào)中央，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。同時(shí)，針對(duì)投資炒房客設(shè)置門檻，無滬籍或無上海居住證，不能提供3年以上工作納稅記錄，購房也將征稅。但也有專家指出，如果以人均面積征收，容易出現(xiàn)做假現(xiàn)象，如房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此來逃避征稅。

目前，上海市住房保障和房屋管理局對(duì)外統(tǒng)一口徑是“目前沒有公布任何關(guān)于上海運(yùn)行房產(chǎn)稅的消息、計(jì)劃和時(shí)間表”。一些分析人士指出，開征房產(chǎn)稅還需要解決一系列障礙。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征需過“三道坎”

要將房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域變成現(xiàn)實(shí)，至少要面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會(huì)計(jì)評(píng)估制度以及有效甄別征稅對(duì)象這“三道坎”。

稅收針對(duì)“房產(chǎn)”還是“地產(chǎn)”？

政府拿走了大部分的土地“紅利”，業(yè)主僅有住房“使用權(quán)”，應(yīng)剔除土地價(jià)值

在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，必然包含土地的價(jià)值。但在目前，許多地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值如果包含土地使用權(quán)和房屋價(jià)值兩部分，就意味著土地使用權(quán)的增值部分將歸購房者所有。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)。因此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，稅基評(píng)估應(yīng)當(dāng)剔除國有土地涵蓋的價(jià)值，才能避免重復(fù)征繳等問題。

按什么成本進(jìn)行評(píng)估？

土地成本？建安成本？物業(yè)成本？按哪種成本征都有疑義

房產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估也是一大難題。按照市場(chǎng)法評(píng)估，房產(chǎn)價(jià)值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評(píng)估，那么房產(chǎn)價(jià)值僅僅是鋼材、水泥等建安成本。按照這種方法評(píng)估，房產(chǎn)稅對(duì)物業(yè)持有者形成的“增量成本”，很可能就與物業(yè)費(fèi)相仿，這顯然不符合房產(chǎn)稅擴(kuò)征的初衷，也無法通過對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。所以，作為房產(chǎn)稅擴(kuò)征的前提條件，房屋價(jià)值評(píng)估體系均應(yīng)做出相應(yīng)改革。

都有哪些人應(yīng)交稅？

劍指人居居住面積“超標(biāo)”的家庭

房產(chǎn)稅擴(kuò)征后的征繳對(duì)象，應(yīng)當(dāng)是人均居住面積大幅“超標(biāo)”的家庭，這包括擁有多套住宅或超大面積住宅的家庭。

要實(shí)現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，無疑是一項(xiàng)浩大的基礎(chǔ)信息工程。

有專家指出，即使僅僅實(shí)現(xiàn)以家庭為單位認(rèn)定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。如果牽扯到戶籍和流動(dòng)人口管理問題，還需要各地公安系統(tǒng)建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，需要較長(zhǎng)的時(shí)間和巨大的資金投入。

分析

信貸如能精確打擊炒房

房產(chǎn)稅或不忙出臺(tái)

在新“國十條”出臺(tái)后，財(cái)政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房?jī)r(jià)過快上漲的稅收政策和操作細(xì)則。

分析人士認(rèn)為，“精確打擊”的差別化信貸政策出臺(tái)后，在信貸政策與稅收政策之間有一個(gè)時(shí)間差，這可能是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策目標(biāo)，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長(zhǎng)計(jì)議。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴(yán)肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。

而中國社科院財(cái)貿(mào)所稅收室主任張斌則認(rèn)為，目前社會(huì)上對(duì)房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅抑制投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過快上漲的功能，但如果沒有一個(gè)穩(wěn)定成熟的方案，那么原本一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的政策措施，有可能最終弱化成為短期的政策工具。

(責(zé)任編輯：黃珂)