今天(1日)上午，省四屆人大常委會第十五次會議對《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》進(jìn)行了分組審議，在修訂草案中，針對業(yè)主大會成立門檻高、維修基金使用難、代收費(fèi)糾紛等常見問題增加了修改內(nèi)容。 為及時(shí)傾聽廣大讀者對自己所居住的小區(qū)物業(yè)管理問題的意見和建議，本報(bào)今起開通物業(yè)問題投訴熱線：66810221。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主大會

省人大法制委員會在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)行的實(shí)際情況看，召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的門檻過高。首先，我省相當(dāng)一部分小區(qū)省外人員購買多，常住率低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，?？谑羞@類小區(qū)約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類小區(qū)入住率不足30%，致使首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立無法達(dá)到法定條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省實(shí)行物業(yè)管理的1283個(gè)小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會的只有452個(gè)，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。

還有一些規(guī)模較大的小區(qū)因建設(shè)周期長，分若干期開發(fā)，以致相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)難以完成50%的售房面積，無法達(dá)到召開首次業(yè)主大會的主要 條件。

【關(guān)鍵詞】代收費(fèi)

據(jù)了解，我省大多數(shù)通往小區(qū)的水電設(shè)施存在著三種產(chǎn)權(quán)，其中供水供電企業(yè)的管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)僅到小區(qū)總表，從總表到業(yè)主住宅的這段供水供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)為小區(qū)業(yè)主共有，而業(yè)主住宅的設(shè)施規(guī)業(yè)主所有，這種產(chǎn)權(quán)混雜的狀況，造成原本應(yīng)由供水供電企業(yè)承擔(dān)的設(shè)備安裝、養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)以及水電損害費(fèi)用，轉(zhuǎn)到業(yè)主和使用人的身上，最后引發(fā)管理費(fèi)用糾紛。據(jù)了解，全省因水電費(fèi)收取而引發(fā)的糾紛占物業(yè)糾紛的70%。

【關(guān)鍵詞】維修基金

專項(xiàng)維修資金使用條件嚴(yán)格，難以發(fā)揮作用的呼聲時(shí)常見諸報(bào)端。

省法制委員會調(diào)研時(shí)了解到，特別是在應(yīng)對自然災(zāi)害等突發(fā)情況，需要對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時(shí)，無法使用資金，既影響業(yè)主的正常生活，又容易引發(fā)社會不穩(wěn)定，也致使大量的維修資金閑置，無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2009年底，全省共繳存住宅專項(xiàng)維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬元，使用率不到0.035%。

符合三種情形

可召開首次業(yè)主大會

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，為了確保首次業(yè)主大會的順利召開，同時(shí)強(qiáng)化政府監(jiān)管，《修訂草案》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉的相關(guān)條件做了具體規(guī)定。如：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達(dá)到50%以上;30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向物業(yè)管理行政主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的報(bào)告;前款規(guī)定報(bào)告事項(xiàng)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核并公告。

業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。現(xiàn)象:全省水電費(fèi)引發(fā)的糾紛占物管糾紛七成

物業(yè)拒絕“代收”

水電單位不得因此終止服務(wù)

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收后，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第七十條規(guī)定，未抄表到戶并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，或者因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門處1萬元以上10萬元以下的罰款。

現(xiàn)象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%

出現(xiàn)緊急情況

業(yè)委會可動用專項(xiàng)維修基金

《修訂草案》規(guī)定了小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，專項(xiàng)維修資金的使用原則。如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、故障，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要緊急動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為業(yè)主委員會報(bào)告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項(xiàng)維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會不得緊急動用。業(yè)主委員會緊急動用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請下次業(yè)主大會審議追認(rèn)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以在出現(xiàn)第一款規(guī)定的需要緊急動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的情形時(shí)，向物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核同意后可以緊急動用專項(xiàng)維修資金。

【關(guān)鍵詞】車位管理

小區(qū)車位先滿足業(yè)主

《修訂草案》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規(guī)定，如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車位、車庫用地已經(jīng)由業(yè)主公攤的，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。建設(shè)單位和業(yè)主不得將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位、車庫的，有關(guān)主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設(shè)單位可以將未出售車位、車庫不定期出租給本區(qū)域外的其他人，業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回。經(jīng)業(yè)主大會決定對屬于業(yè)主共有車位、車庫收取使用費(fèi)的，其收益屬于全體業(yè)主所有，用途由業(yè)主大會決定。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)移交

“管家”交接聽業(yè)委會的

修訂草案中提出，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，業(yè)主委員會明示接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

延續(xù)服務(wù)期間，業(yè)主委員會明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再接受其服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)停止服務(wù);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除后10日內(nèi)，辦理移交業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、場地和其他財(cái)物;移交預(yù)付或者結(jié)余的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。

【關(guān)鍵詞】特約服務(wù)

鼓勵(lì)物業(yè)提供特約服務(wù)

修訂草案中提出，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向有需求的個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列特約服務(wù)：定期為業(yè)主房屋保潔;代為清理業(yè)主裝飾裝修垃圾;代為出租房屋;代為管理空置房屋;代繳各項(xiàng)費(fèi)用;代為發(fā)送郵件、報(bào)刊;代訂車、船、機(jī)票;其他特約服務(wù)。特約服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與接受服務(wù)的業(yè)主、物業(yè)使用人約定。記者林瑩