城市房地產(chǎn)法的修訂與調(diào)整，必得涉及的內(nèi)容之一就是商品房預(yù)售制。怎么解開這個(gè)糾結(jié)，筆者認(rèn)為北京推出的辦法具有一定建設(shè)性。將預(yù)售款賬戶從開發(fā)商處剝離出來，改設(shè)為專項(xiàng)賬戶并引入職能部門作為第三方監(jiān)管，不偏于過激，也表現(xiàn)出某種適度、靈活的調(diào)控智慧。這種事情，最是講究把握分寸。若是要求取消了事，將有一多半企業(yè)倒閉或轉(zhuǎn)行出局，這又在很大程度上影響甚至決定了供需矛盾。明白這一層，你是否還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持、毫不妥協(xié)？

在預(yù)售制不能大刀闊斧砍刪的情況下，我們所要做的事情，就是怎么確保資金的安全性及如何保證開發(fā)項(xiàng)目的安全性。因而，設(shè)立一個(gè)較為獨(dú)立的專門賬戶，由強(qiáng)力部門在一邊盯住每一筆資金的支取與落實(shí)，完全有必要。

什么時(shí)候，開發(fā)商具備了雄厚的自有資本金；項(xiàng)目融資渠道非常健全了，廢除預(yù)售制的時(shí)機(jī)就成熟了?，F(xiàn)在要求開發(fā)企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目自有資金比例達(dá)35%到40%，是十分困難的事。如再切斷銀行借貸和購買人預(yù)付款，他們根本就不必再去做開發(fā)了。因而，每當(dāng)銀根收緊之時(shí)，這個(gè)矛盾一定表現(xiàn)得尤其激烈和突出?？梢赃@么講，離開了銀行和購房人的先期支付，就不會(huì)再有中國的房地產(chǎn)商存在。

循此考察，預(yù)售制是整個(gè)商品房市場的存續(xù)基礎(chǔ)?，F(xiàn)行預(yù)售制從確立那天起，就擔(dān)負(fù)著推進(jìn)住房市場化的重任。就其實(shí)質(zhì)上說，社會(huì)為了要實(shí)現(xiàn)這樣的房地產(chǎn)改革目標(biāo)，不得不成為它的唯一出資人或墊資人，這就出現(xiàn)了一種無形的契約(擔(dān)保)關(guān)系——我們掏錢，開發(fā)商出專業(yè)和技術(shù)，負(fù)責(zé)來搞開發(fā)，通過開發(fā)商的運(yùn)作來推動(dòng)流通和交換。開發(fā)商唯一需要具備的只是一點(diǎn)信用基礎(chǔ)，因?yàn)檫@樣一種契約，開發(fā)商的低成本和無往不利成為一種真實(shí)狀況?？v觀中國樓市發(fā)展史，至少?zèng)]有出現(xiàn)過大規(guī)模爛尾和破產(chǎn)現(xiàn)象。

北京推出獨(dú)立賬戶監(jiān)管，實(shí)是為了確保這種契約關(guān)系的正常和穩(wěn)固，而不是要停止或制止這種機(jī)制。此類做法的用意，在于首先要確保銀行和社會(huì)資金的落地與回收，以證明這種契約關(guān)系是可以到期兌現(xiàn)而非不能向政府和社會(huì)交代的。資金安全得到保障，項(xiàng)目又不出亂子，這種關(guān)系就一定會(huì)繼續(xù)維持且更加穩(wěn)定。

后續(xù)的改革，則應(yīng)被納入到一種根性的語境中加以討論，而不能只流于開發(fā)商到底是賣期房還是賣現(xiàn)房的表面糾纏?，F(xiàn)在事實(shí)上需要改變的，是上述契約關(guān)系所引起的全民供養(yǎng)開發(fā)商的困境，促使開發(fā)企業(yè)能具備自力更生的市場獨(dú)立主體地位與角色，消除全社會(huì)共同為私家企業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)最終承擔(dān)人的身份錯(cuò)位和無端規(guī)則，使開發(fā)商的責(zé)、權(quán)、利真正復(fù)位和對(duì)等起來。

企業(yè)的資金自給能力增加，獨(dú)立性便增加。所以必須改變企業(yè)依賴銀行和購房人的融資傳統(tǒng)，將銀行資金與預(yù)售款的比例在開發(fā)企業(yè)的先期開發(fā)利用資金結(jié)構(gòu)中降低到合理限度之內(nèi)，乃至最后完全擺脫。解除這樣一種關(guān)系，政府應(yīng)該健全他們的融資渠道，正常情況下，開發(fā)商面對(duì)的應(yīng)是一個(gè)多元化融資市場，他們可以通過各種資本市場途徑去獲得資金接續(xù)。政府的義務(wù)，則是要給他們創(chuàng)造這樣一個(gè)環(huán)境，培養(yǎng)他們的市場進(jìn)入能力和資金獲取能力。

現(xiàn)在通過發(fā)股票融資的開發(fā)企業(yè)并不多，但都能得到長足發(fā)展，至少都在壯大。但這個(gè)市場并不是人人能進(jìn)，大部分企業(yè)不具備上市資質(zhì)。只好轉(zhuǎn)而去堵塞銀行，但銀行方面的借貸政策稍微變一變，大家立刻要繃緊神經(jīng)，為之變色，這是不正常的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，民間金融此時(shí)是值得提倡的。民間資本主體之間的借貸，作為一種補(bǔ)充機(jī)制，應(yīng)該得到認(rèn)可和扶持。如果民間金融因?yàn)槟撤N安全性考慮一直被壓抑，得不到正面發(fā)展，很多流散于民間的閑置資金就得不到利用，會(huì)變成熱錢和游資，今天去炒這個(gè)，明天去炒那個(gè)，到處亂竄。這種無序釋放，更加擾亂了整個(gè)市場和金融生態(tài)。

若干年以來，宏觀調(diào)控始終在為考慮怎么控制炒資，這個(gè)時(shí)候，是不是可以考慮加以引導(dǎo)，將熱錢吸出購買力市場，轉(zhuǎn)而投入開發(fā)商領(lǐng)域里去？如果民間金融在這個(gè)層面上適時(shí)得到規(guī)范和指引，有序放開，完全可以實(shí)現(xiàn)將民間富余資金導(dǎo)入到房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)，進(jìn)一步拓寬和增加開發(fā)企業(yè)融資渠道，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)自我供血能力。在開發(fā)企業(yè)資金緊缺的情況下，這種拆借是極其可能的。為此，可以通過一些政策，激勵(lì)社會(huì)資金通過各種直接和間接的方式投入到項(xiàng)目、企業(yè)中去，這些增量資金的共同推力作用，能大大增進(jìn)市場上的供給能力、彈性和效率，熱錢風(fēng)險(xiǎn)也可以得到相應(yīng)程度的對(duì)沖。

這種做法，背后還有一層邏輯：促使社會(huì)財(cái)富再次進(jìn)入到社會(huì)系統(tǒng)當(dāng)中，為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。越來越多的公眾可以考慮通過這樣的入股方式，間接或直接成為另一重意義上的開發(fā)商，監(jiān)督開發(fā)資金的落實(shí)，通過自己的力量來確保并推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作的持續(xù)性和穩(wěn)定，為社會(huì)作一點(diǎn)力所能及的貢獻(xiàn)。屆時(shí)，預(yù)售制難題也就不攻自破了。