日前，住建部和外管局聯(lián)合發(fā)出外資“限購(gòu)令”，分別對(duì)境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)在華購(gòu)樓置業(yè)做出明確限制。此舉無(wú)疑將中國(guó)樓市的調(diào)控態(tài)勢(shì)進(jìn)一步拉高。

早在2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布過(guò)“限外令”，次年，房地產(chǎn)被列為外商投資的“限制”行業(yè)。此次“限外令”的推出，則對(duì)外資的具體套數(shù)和置業(yè)領(lǐng)域做出明確限制。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)9月外匯占款新增2896億元，創(chuàng)下近八個(gè)月以來(lái)的新高。近期，熱錢通過(guò)外資企業(yè)的形式流入地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模有所放大。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48．04％，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。外商投資以普通住宅為主，旅游地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的介入正在向二、三線城市蔓延。

在某種情況下，資本控制往往成為一國(guó)管理流入資金的政策工具。上世紀(jì)90年代巴西、智利等都實(shí)施過(guò)資本管制措施，今年以來(lái)，印尼、韓國(guó)和泰國(guó)等國(guó)已對(duì)熱錢的涌入實(shí)施了一些限制性措施。

從外資目前在一線城市整體置業(yè)的微弱占比來(lái)看，此次限外令對(duì)整體需求應(yīng)該影響不大，更多是在顯示政府堅(jiān)定調(diào)控的姿態(tài)，以及對(duì)國(guó)際熱錢的警示作用。問(wèn)題是境外基金現(xiàn)在一般不會(huì)直接在境內(nèi)購(gòu)房，而是通過(guò)收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式間接購(gòu)買物業(yè)，對(duì)以開(kāi)發(fā)和投資參股形式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。

事實(shí)上，限外令是將國(guó)際熱錢當(dāng)作“購(gòu)買”環(huán)節(jié)的買家來(lái)規(guī)管，但不少外資仍可潛行入境，如采用項(xiàng)目收購(gòu)，甚至通過(guò)地下錢莊等途徑進(jìn)入中國(guó)樓市的“開(kāi)發(fā)”環(huán)節(jié)，而這又剛好不在“限外令”的限制范圍之內(nèi)。

外資還可以利用離岸交易等方式輕而易舉進(jìn)入內(nèi)地樓市。新版限外令發(fā)布不到一周，一宗境外機(jī)構(gòu)收購(gòu)上海大宗物業(yè)的交易就以離岸交易的方式成交。交易雙方均為境外公司，據(jù)稱標(biāo)的金額在9億元人民幣，不僅不受國(guó)內(nèi)限外令的限制，還可以合理避稅。

如此看來(lái)，境外資金以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、離岸交易、向二三線城市滲透，包括以各種“曲徑通幽”的方式向中國(guó)樓市的“開(kāi)發(fā)”環(huán)節(jié)“嵌入”，顯然就是在與新版“限外令”的監(jiān)管方向和范圍反向而行，也在考驗(yàn)有關(guān)部門的監(jiān)管應(yīng)變能力。（作者為知名財(cái)經(jīng)專欄作家）