到明年3月，黃石市各類保障性住房將全部轉(zhuǎn)為公租房，收歸政府統(tǒng)一調(diào)配

46歲的老徐，從煤廠下崗十年，依然和80歲的母親住在當(dāng)年煤礦分配的不足30平方米的破舊棚屋。每月12元的低租金，使他得以在黃石生活下去。

老徐家住黃石市西塞山區(qū)有名的十三排棚戶區(qū)，這里的房子多為上世紀(jì)50年代工礦區(qū)起步時(shí)建設(shè)并分配的國有公房。不久后這里即將拆遷，老徐和鄰居們將被政府安置在西郊新蓋的樓房里居住。

不過，新房不再叫作“國有公房”。黃石市住房保障中心副主任滕聯(lián)合告訴本刊記者，到明年3月，經(jīng)過清理的國有公房和建好的各類保障性住房，將統(tǒng)一轉(zhuǎn)為公租房；此外還包括低收入住房困難家庭承租的“廉租房”、以往低價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房等，均要按照《黃石市公共租賃住房管理暫行辦法》的規(guī)定來管理。

這個(gè)2010年8月出臺(tái)的法規(guī)規(guī)定，黃石要按照“市場租金、分類補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的原則提高租金，再根據(jù)承租人收入情況分類給予補(bǔ)貼。這意味著，老徐的新房租金要比現(xiàn)在高許多，但市住房保障中心將根據(jù)他的收入情況發(fā)放相應(yīng)補(bǔ)貼，五年后還可根據(jù)自身實(shí)力選擇購買公租房產(chǎn)權(quán)。

黃石全市范圍內(nèi)像老徐這樣的居民還有2萬戶。對(duì)此，黃石市計(jì)劃將全市不同性質(zhì)的保障房整合之后，全部納入新建立的分配和運(yùn)營體系，借此統(tǒng)一調(diào)配住房資源；同時(shí)通過“共有產(chǎn)權(quán)”、提租補(bǔ)貼、住房可租可售的設(shè)計(jì)盤活資金，以政府集中的保障房資產(chǎn)作為融資平臺(tái)，用三年時(shí)間，全面解決80%以上城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步解決“新生代、夾心層和外來務(wù)工人員”的住房需求。

2009年，黃石市相繼被國開行和住建部列為公租房試點(diǎn)城市。目前，黃石市公租房建設(shè)已完工4342套，對(duì)4000多套國有公房清理工作已經(jīng)完成。為保證公租房的建設(shè)、管理、運(yùn)營，黃石市專門注資2億多元成立了眾邦城市住房投資有限公司，眾邦公司利用現(xiàn)有公房和土地抵押融資，從國開行貸款6億元運(yùn)作首個(gè)還建房“金廣廈”項(xiàng)目。

黃石房地產(chǎn)管理局局長、眾邦公司董事長劉昌猛告訴本刊記者，現(xiàn)有公租房政策，將房屋產(chǎn)權(quán)制度跟住房保障結(jié)合起來，同時(shí)將各種保障性住房打捆統(tǒng)一進(jìn)行市場化運(yùn)作，可解決政府補(bǔ)貼不起、居民買不起的問題。

2010年9月底，住建部住房保障司司長侯晰珉在檢查黃石市試點(diǎn)進(jìn)展時(shí)指出，黃石的公租房建設(shè)在全國絕大部分地區(qū)都有可復(fù)制性。

但也有不少觀察者認(rèn)為，剛啟動(dòng)的試點(diǎn)是否能夠規(guī)避現(xiàn)有保障性住房政策資源緊缺導(dǎo)致的種種弊端，其能否持續(xù)，能否復(fù)制，尚待實(shí)踐進(jìn)一步檢驗(yàn)。

整合房源

黃石市公租房政策出臺(tái)，與當(dāng)?shù)卣诰o鑼密鼓推進(jìn)的城市化和棚戶區(qū)改造，密不可分。

雖然歷史上素有“百里黃金地，江南聚寶盆”之稱，但長期的工礦開采最終使這個(gè)典型的中部老工業(yè)基地戴上了“資源枯竭”的帽子。與此有關(guān)，在幾年來的城市化大潮中，隨著城市人口增加，低收入群體、“夾心層”的住房短缺有擴(kuò)大之勢。

問題最突出的是棚戶區(qū)。黃石市80%的低收入家庭聚居于棚戶區(qū)中，現(xiàn)有164片各類棚戶區(qū)，占地面積約200萬平方米，大多分布在今日的中心城區(qū)。以距離中心城區(qū)僅1公里的十三排棚戶區(qū)為例，270.4畝土地上住著1852戶居民，其中住房面積不足30平方米的住房困難戶多達(dá)426戶。

根據(jù)2004年頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，政府有義務(wù)對(duì)住房困難的最低收入家庭提供廉租房等住房保障。但對(duì)于黃石，建造保障房所必須的土地和資金無一不缺。

黃石市政協(xié)委員柯博夫曾對(duì)保障性住房問題進(jìn)行專題調(diào)研。他告訴本刊記者，黃石市的經(jīng)濟(jì)適用房主要是企業(yè)集資建房，政府建設(shè)的廉租房房源非常緊張，覆蓋面狹窄，棚戶區(qū)改造任務(wù)十分迫切，但退出機(jī)制不健全。

盤活存量、擴(kuò)大房源，成為黃石政府解決保障房短缺問題的突破口。由于房改不徹底，黃石市目前仍有近4000套公房，每年用于維修的成本十分高昂。但目前仍以低廉的租金運(yùn)營，難以抵償維修收入。

黃石市西塞山區(qū)房管所負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，當(dāng)?shù)赜?000多套國有公房，每月每平方米租金僅0.6元-0.7元。作為自收自支的事業(yè)單位，收上來的租金不夠養(yǎng)人。

為此，黃石市利用“新建、改建、配建、收購、轉(zhuǎn)化、吸納”等方式，最終將現(xiàn)有各種政策性住房全部統(tǒng)一納入公益性公租房范疇，稱為“一個(gè)籃子歸并”。涉及的房源包括廉租房、國有公房、國有企業(yè)公房、經(jīng)濟(jì)適用房（含企事業(yè)單位的集資房）、限價(jià)房，以及在“棚戶區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、園區(qū)建設(shè)拆遷”項(xiàng)目中的共有產(chǎn)權(quán)房，職工宿舍、公務(wù)員公寓、外來務(wù)工人員周轉(zhuǎn)房等統(tǒng)稱為公益型公租房。由政府與社會(huì)力量共同出資建設(shè)的混合型公租房、由社會(huì)力量投資建設(shè)或購買的公租房也納入全市公租房供應(yīng)計(jì)劃。

這些不同性質(zhì)的公益型公租房的運(yùn)營權(quán)，統(tǒng)一收歸黃石市房地產(chǎn)管理局全資投資的法人獨(dú)資有限責(zé)任公司——眾邦公司。該公司注冊資金1.1億元人民幣，其中有貨幣資金4000萬元人民幣，產(chǎn)權(quán)歸屬政府的1000多套廉租房和近4000套國有公房，評(píng)估價(jià)值后實(shí)物出資7000萬元。

整合后的公租房，由市住房保障中心統(tǒng)一調(diào)配。具體工作包括申請(qǐng)受理、資格審查、租賃補(bǔ)貼的審核和發(fā)放等。為擴(kuò)大保障面，保障對(duì)象的認(rèn)定條件將更為簡化。滕聯(lián)合表示，將變住房條件、經(jīng)濟(jì)狀況雙重審核為住房條件單項(xiàng)審核，下一步將只考慮承租人的住房情況，不管收入高低，只要是住房困難家庭，都可以租住公租房，不愿意買房便可以終身租住。

按照目前的設(shè)計(jì)，只要居民符合住房保障條件，便可按照統(tǒng)一的程序在全市可供房源中進(jìn)行選擇。劉昌猛指出，把所有政策性住房統(tǒng)一歸并為公租房后，可做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理，改進(jìn)和規(guī)范相關(guān)操作程序，規(guī)避以往各種保障性住房分配條塊分割，監(jiān)督困難，導(dǎo)致“開寶馬車住經(jīng)濟(jì)適用房”“一次占用公共資源”的弊端。

提租發(fā)補(bǔ)貼

大規(guī)模的公租房集中管理，需要巨額資金支持。黃石市計(jì)劃逐步提升租金，由市場定價(jià)。而符合保障條件的居民則可享受政府補(bǔ)貼。劉昌猛介紹，如此可把不合格的住戶擠出保障范圍。

黃石市房管局將委托社區(qū)街道、城調(diào)隊(duì)對(duì)城區(qū)分成八個(gè)片區(qū)，采樣調(diào)查當(dāng)?shù)氐淖饨鹚?，再結(jié)合地段等因素，與物價(jià)部門協(xié)商，確定片區(qū)的租金水平。為了增加承租人的租房積極性，減輕租房負(fù)擔(dān)，租金將略低于市場水平。

此后，住房保障中心再根據(jù)租房者收入調(diào)查情況，確定補(bǔ)貼額度。雖然公租房的保障范圍擴(kuò)大，任何人都可以按照準(zhǔn)市場價(jià)租住，但資金補(bǔ)貼仍只提供給低收入住房困難家庭。劉昌猛介紹，如果承租人的實(shí)際支付能力是市場租金的60%，住保中心會(huì)把40%的補(bǔ)貼打入他的賬戶，補(bǔ)貼這部分資金在眾邦和住房保障中心之間空轉(zhuǎn)。承租人租房時(shí)，要先按照確定的準(zhǔn)市場租金標(biāo)準(zhǔn)，將租金交給眾邦公司或其他出租人，再到住房保障中心登記申請(qǐng)，由住房保障中心工作人員核實(shí)調(diào)查后，根據(jù)承租人的收入情況確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，再由住房保障中心將補(bǔ)貼打入承租人賬戶。

這種統(tǒng)一繳納市場化租金的模式，對(duì)不符合補(bǔ)貼條件的承租人，不再給予補(bǔ)貼，通過市場手段使其退出保障范圍，事實(shí)上擴(kuò)大了可供調(diào)配的房源。滕聯(lián)合告訴本刊記者，“硬性清理難度大，必須要有制度性安排，通過提租發(fā)補(bǔ)貼，公開操作，將多占資源的人清理出去?！彼J(rèn)為：“這種方式比強(qiáng)制要求其退出廉租房，效果要更好。”

更重要的是，在滕聯(lián)合看來，將租金提高到市場標(biāo)準(zhǔn)后，將扭轉(zhuǎn)以往廉租房租金過低，難以回收成本的虧損的現(xiàn)狀，緩解發(fā)展資金壓力。

“共有產(chǎn)權(quán)”嘗試

在整合資源、盤活存量之外，黃石為了增加新建房源和資金，采用“共有產(chǎn)權(quán)”的方式，吸引多元主體參與，并規(guī)定“可租可售、先租后售”，也一定程度上盤活了公租房運(yùn)轉(zhuǎn)的資金。

所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，即在一套產(chǎn)權(quán)房屋中，由承租人、建設(shè)單位或政府按照各自出資份額分別擁有房屋產(chǎn)權(quán)份額，產(chǎn)權(quán)既可以雙方共有，也可以多方共有。產(chǎn)權(quán)可租也可出售。

黃石市早在2005年開始，提出了“政府給政策、企業(yè)出土地和資金，共建共有產(chǎn)權(quán)廉租房”的模式，通過政府投入建設(shè)和收購資金、給予稅收優(yōu)惠、土地出讓金作價(jià)投入等方式，可租、可售、可流轉(zhuǎn)，吸引社會(huì)資金。此前，黃石市已先后和當(dāng)?shù)氐拇笮凸さV企業(yè)合作，共建各種保障性住房2200多套。

在棚戶區(qū)改造中，針對(duì)還建房超面積部分，政府補(bǔ)貼不起、拆遷戶買不起的困難，黃石將拆遷居民也納入共有產(chǎn)權(quán)，并允許還建房“先租后售、租售并舉”。收入低、屬于住房保障對(duì)象的家庭可享受相應(yīng)的補(bǔ)貼繼續(xù)居住；經(jīng)濟(jì)條件較好的，需按市場租金付租；租滿五年后，若經(jīng)濟(jì)條件允許，還可分期購買該部分房屋產(chǎn)權(quán)。

住房保障中心主任滕聯(lián)合透露，針對(duì)不同收入水平的人，在購買完全產(chǎn)權(quán)時(shí)將采用不同的價(jià)格。“屬于住房保障對(duì)象的承租人，將給予較低的價(jià)格出售，不符合保障條件的家庭只能按照市場價(jià)格購買”。

劉昌猛認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)、可租可售”的模式，使政府可以獲得租金和出讓收入，形成可以持續(xù)滾動(dòng)的資金鏈條?！跋茸夂笫邸眲t既保障了充足房源，又滿足了承租人獲得產(chǎn)權(quán)的愿望。

在他看來，租金收入只是公租房建設(shè)回籠資金的小部分，公租房出讓、商品房開發(fā)和土地經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)“公租房滾動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展”的主渠道。他介紹，目前正在啟動(dòng)建設(shè)的十三排棚戶區(qū)還建點(diǎn)“金廣廈”項(xiàng)目，占地207畝，項(xiàng)目配套4041套住宅，42萬平方米，配建商品房4萬平米。十三排棚戶區(qū)居民僅1078戶，只需要70畝地就可以解決安置問題。一個(gè)金廣廈項(xiàng)目可以裝得下幾個(gè)棚戶區(qū)居民。

而僅十三排棚戶區(qū)的改造，即可騰退出土地270畝，加之其他棚戶區(qū)的改造，事實(shí)上可以獲得更多的土地。他透露，目前十三排棚戶區(qū)已經(jīng)規(guī)劃為商住用地，棚戶區(qū)又位于城中心，經(jīng)過整理后，地價(jià)會(huì)成倍地翻，“不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，更要算大賬，算政治賬”。

不確定因素

“黃石模式”受到湖北省荊州、黃岡等地市的采納。不過，其在具體實(shí)踐中能否成功，能否如預(yù)期一樣實(shí)現(xiàn)資金平衡，保障性住房的弊端能否革除，在房管局內(nèi)部看來，仍是未定之?dāng)?shù)。

一個(gè)不確定因素是當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘?。?jù)了解，黃石的商品房價(jià)格雖然大幅上漲，但閑置房源卻相當(dāng)充足。滕聯(lián)合告訴本刊記者，黃石流動(dòng)人口不多，每年僅以2萬-3萬人的速度增長，而目前市場上已有1萬套商品房閑置。成功信息房屋中介工作人員則透露，放量到市面上出租的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，“有的房屋在十天內(nèi)主動(dòng)將房租從600元降到了400元”。

在市場有閑置房源的情況下，大量建設(shè)公租房是否會(huì)造成公共資源的浪費(fèi)？對(duì)此，滕聯(lián)合認(rèn)為，目前投入市場的公租房尚不足以影響商品房市場，況且“政府需要持有80%的廉租房實(shí)物”，而目前市場上的房源布點(diǎn)、面積很難符合公租房的要求。

提租補(bǔ)貼的做法能否起到配置資源的作用也遭到質(zhì)疑。雖然現(xiàn)有政策明確“兩年公布一次”，但該價(jià)格能否根據(jù)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行及時(shí)調(diào)整，能否反應(yīng)住房這種要素的稀缺性，引發(fā)了不少擔(dān)憂，也被看做有計(jì)劃定價(jià)之嫌。

最大的挑戰(zhàn)仍是資金。滕聯(lián)合分析，建設(shè)1平方米公租房中央政府補(bǔ)貼400元，但住房建安成本價(jià)至少是1600元，地方政府建房資金有不小的缺口。據(jù)此測算，目前在建的十三排棚戶區(qū)還建點(diǎn)資金一時(shí)尚難平衡，只有從長遠(yuǎn)考慮，通過公租房租金、五年后出售的公租房收入、眾邦建設(shè)商品房收入、棚戶區(qū)的土地增值收益和以后財(cái)政年度計(jì)提的住房保障資金來逐步回籠。

未來尚難預(yù)料。售房資金可作為資金回籠的大頭，為此，方案討論時(shí)曾明確未來保障房可出售的比例為10%。

但劉昌猛告訴本刊記者，考慮到經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、公司運(yùn)營、市場需求等因素，最終仍將根據(jù)實(shí)際情況決定出售額。由于缺乏剛性的制度設(shè)計(jì)，出售比例隨公司運(yùn)作情況調(diào)整，是否會(huì)重蹈福利房低價(jià)打折出售的覆轍，目前仍難知曉。