角力籌碼：調(diào)控下，剛需購房群體已成為市場(chǎng)絕對(duì)主力，開發(fā)商也開始采取優(yōu)惠措施吸引客戶

□記者曾邦華 李文波

樓市觀望剩下的都是剛需

“我現(xiàn)在去售樓部，售樓小姐首先問我買房的目的，一聽我是結(jié)婚買房，態(tài)度特別好，介紹得耐心而且詳細(xì)，臨走還送一大堆資料，幾天一個(gè)回訪電話，弄得我有些不堪其擾。”購房者張先生最近明顯感覺到，開發(fā)商變熱情了。

張先生告訴記者，他最近看中市區(qū)一處樓盤的90平方米兩房，均價(jià)為7000元/平方米，總價(jià)大約為65萬。他私下向記者透露，現(xiàn)在開發(fā)商私下給他許諾的優(yōu)惠很誘人，不過他還是有些猶豫要不要出手。

記者采訪了解到，事實(shí)的確如此。在省會(huì)鄭州，由于購房者觀望情緒日漸濃厚，鄭州不少開發(fā)商已暗自改變了銷售策略，重點(diǎn)盯著這些剛需客戶。鄭州某大型房地產(chǎn)開發(fā)商透露，新政策使該開發(fā)商近幾日在鄭州地區(qū)的銷售成交額直降30%~40%，“影響確實(shí)不小，而打算或者出手買房的基本都是具有強(qiáng)烈剛性需求的群體，對(duì)一些還未出手的剛需客戶，我們基本上一個(gè)星期幾個(gè)回訪電話，生怕客戶流失。對(duì)他們的優(yōu)惠要求，我們?cè)跈?quán)限范圍內(nèi)，能答應(yīng)就答應(yīng)了?！币婚_發(fā)商這樣告訴記者。

河南精工房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司副總經(jīng)理李志強(qiáng)表示，“受‘9·29新政’和'10·19'加息的影響，八九月份市場(chǎng)上那種開盤即清盤的火爆現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返，如果說‘9·29新政’和部分城市限購令是中央調(diào)控樓市的‘第一把火’的話，那么10月19日央行突然加息以及近期房貸利率7折取消是中央在火上加把油。一定程度打擊了市場(chǎng)的信心?！?/p>

受房貸新政的影響，開發(fā)商也陷入觀望。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，相比10月鄭州14個(gè)新盤亮相，11月份，鄭州僅有3個(gè)新盤預(yù)計(jì)開盤，5個(gè)樓盤加推新房源。

優(yōu)惠增多價(jià)格松動(dòng)

面對(duì)目前購房者和開發(fā)商相互觀望情緒嚴(yán)重的形勢(shì)，省會(huì)開發(fā)商紛紛采用加大優(yōu)惠的方式來吸引購房者。

據(jù)了解，在目前樓市調(diào)控層層緊逼的情況下，不少開發(fā)商紛紛在原定打折優(yōu)惠基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大促銷力度。放眼樓市，目前樓市打折優(yōu)惠促銷成為普遍現(xiàn)象，越來越多的項(xiàng)目在開盤之初就立即推出優(yōu)惠措施，以吸引購房者，比如亞星盛世針對(duì)搜房網(wǎng)友看房團(tuán)最高優(yōu)惠6萬元；升龍國(guó)際中心最高優(yōu)惠6萬元；升龍鳳凰城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]購房即享價(jià)值6萬元豪禮，外再享2%專屬特惠；正商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]幸福港灣五重豪禮齊上陣；華林尚峰[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]苑最高贈(zèng)送面積達(dá)34平方米；利海托斯卡納[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]交1萬優(yōu)惠2萬等等。

以記者熟悉的花園路上某樓盤為例，近日二期開盤，史無前例推出了1萬抵3萬的特惠，而在去年一期開盤時(shí)，購房者托人找關(guān)系還擔(dān)心買不上房，更別談什么優(yōu)惠了。

開發(fā)商加大優(yōu)惠促銷的力度，對(duì)于剛需購房者而言無疑是一大利好，這意味著鐵板一塊的房?jī)r(jià)，開始松動(dòng)。

房產(chǎn)投資改弦更張

接連的政策調(diào)控卻使越來越多的投資客開始急著拋掉手里的房產(chǎn)了。新政出臺(tái)后，一些一線城市的投資客甚至開始大量拋售手中存房，有人一天掛出了600多套房產(chǎn)。

更多的投資客開始陷入觀望，之前放盤的，現(xiàn)在停止放盤，之前準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)的，可能會(huì)進(jìn)入股市或其他投資領(lǐng)域，還有部分在觀望。另有一部分投資者將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了以商鋪、寫字樓為代表的商用物業(yè)。

太格地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)孔玉峰表示，“新國(guó)十條”規(guī)定，“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例和貸款利率都大幅度提高?！边@一政策出臺(tái)后，投資客明顯怯場(chǎng)了，投資成本提高，后市走向不明朗，種種疑惑讓他們選擇了觀望。而“新國(guó)五條”及近期出臺(tái)限購、加息等樓市調(diào)控“組合拳”，讓幻想“卷土重來”的投資者感到了絕望。

不少以投資為主的樓盤銷售受到了很大影響，某投資型樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“新政出來后，來訪量下降迅速，賣不動(dòng)了?！蓖顿Y客們的介入讓中小戶型產(chǎn)品的價(jià)格水漲船高，他們的卻步給剛需騰出了更多選擇空間，一些以投資為主的樓盤價(jià)格有了松動(dòng)。

房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒎啪?/p>

雖然因?yàn)榧酉⒑头抠J利率7折取消，市民王先生被迫推遲購房計(jì)劃，但王先生對(duì)未來樓市調(diào)控充滿信心。

他認(rèn)為，相對(duì)于購房者，開發(fā)商所受到的打擊顯然更重。在中央“二次調(diào)控”政策指向下，各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，有關(guān)部委也不斷有相應(yīng)舉措跟進(jìn)。央行的加息舉措雖非專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)。加上近日證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，房企借殼上市渠道嚴(yán)重受阻，融資環(huán)境再度收緊。下一步，房產(chǎn)稅也將出臺(tái)。種種跡象表明，政府正采取各種措施，迫使開發(fā)商降價(jià)。