樓市調(diào)控持續(xù)深入，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管控也隨之升級。10月26日，銀監(jiān)會主席劉明康在2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上強(qiáng)調(diào)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

“這是銀監(jiān)會首次提出‘高度關(guān)注’，不同于以往的‘防范’、‘控制’等提法。”某大型銀行內(nèi)部人士分析稱，這個表態(tài)顯示了監(jiān)管層未來對房地產(chǎn)貸款實施更嚴(yán)格管控的決心。

央行同期發(fā)布的三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告也顯示，第三季度房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款已明顯回落，環(huán)比降幅達(dá)50%。

風(fēng)險控制升級

在當(dāng)日的通報會上，劉明康還對國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)提出預(yù)警：要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險，預(yù)先布防高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露。

接近監(jiān)管層的人士透露，發(fā)出如上預(yù)警，主要因為隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露的苗頭開始增加。多頭授信風(fēng)險凸顯，互保現(xiàn)象有所上升；大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明；房企的負(fù)債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企；房地產(chǎn)貸款面臨集中監(jiān)管大旗，風(fēng)險釋放剛剛開始。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，在業(yè)已發(fā)布三季度報告的房企中，主要開發(fā)商的負(fù)債率均有較大幅度的提升。其中，萬科[簡介 最新動態(tài)]的負(fù)債率由二季度末的69.83%上升至73.75%；保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]為78.91%。綠城[簡介 最新動態(tài)]中國年中的負(fù)債率更是高達(dá)158.8%。

而一位大型國有商業(yè)銀行的人士透露，約有40%的開發(fā)貸款今年年底到期，如果開發(fā)商四季度的銷售不好的話，可能會有嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。目前，銀行貸款仍處于房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)地位，平均占60%左右。開發(fā)貸款的風(fēng)險在于，開發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現(xiàn)金流斷裂會增加風(fēng)險。

10月中旬，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告2010》也顯示，有75%的銀行家均認(rèn)同“房地產(chǎn)市場的走勢面臨較強(qiáng)的不確定性”令其“在經(jīng)營中感受到壓力”。有88%的銀行家認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險最主要在于信貸政策收緊給房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈帶來的壓力，一旦房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條斷裂，對上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款都會產(chǎn)生影響。

所以，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門已經(jīng)要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。

此外，大型房企集團(tuán)的貸款風(fēng)險也引起了監(jiān)管部門的重視。

“由于大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、信息嚴(yán)重不透明、房企負(fù)債率整體上升、資金鏈趨緊等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險。”上述接近監(jiān)管層的人士透露。

涉房貸款再臨收緊

據(jù)記者了解，為嚴(yán)格控制大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險，銀監(jiān)會已經(jīng)要求金融機(jī)構(gòu)實行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成；大額集中度風(fēng)險評估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信；對集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金；嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

一家股份制銀行信貸部人士告訴記者，按照監(jiān)管的要求，銀行也將改變過去一味以“壘大戶”為重點的經(jīng)營模式，經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)空間都會逐步調(diào)整。房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的審批將更加嚴(yán)格，未來更傾向于監(jiān)管部門要求的“在把握風(fēng)險收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設(shè)”。

事實上，在此之前，銀監(jiān)會辦公廳就向全國銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司、金融租賃公司等下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》，對房地產(chǎn)企業(yè)通過“分期開發(fā)、分期或推遲領(lǐng)取銷售證、關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、抬高申報價格”等四種規(guī)避監(jiān)管套取貸款的形式予以通報，要求金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

此外，對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。同時積極配合國土資源部門開展閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地。