商品房預(yù)售資金監(jiān)督可有助于開發(fā)商部分“去杠桿化”，但并不能有效打擊囤地囤房或調(diào)整房價(jià)，開發(fā)商在實(shí)踐中規(guī)避監(jiān)管的難度不大

北京為飽受爭議的商品房預(yù)售制打了個“補(bǔ)丁”。12月1日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱《辦法》）將正式施行，此后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商業(yè)銀行設(shè)立的商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

北京并非第一個“吃螃蟹”者。廣州、南京、鄭州、石家莊等多個城市此前已出臺并實(shí)施類似監(jiān)管規(guī)定。浙江省也將于11月1日起實(shí)行《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》。

各地預(yù)售資金監(jiān)管條文表述雖有出入，但無一例外，都確立了確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)的“?？顚Ｓ谩痹瓌t，以及由商業(yè)銀行開設(shè)專用賬戶監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金使用的制度。

大多數(shù)開發(fā)商對于北京出臺《辦法》已有預(yù)期。今年4月，在國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺之際，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號），其中明確要求：“尚未建立（商品住房預(yù)售資金）監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。”可以預(yù)計(jì)，更多的城市還可能會跟進(jìn)出臺與北京類似政策。

監(jiān)管商品房預(yù)售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開發(fā)商的資金鏈，并可能增加其財(cái)務(wù)成本，起到部分“去杠桿化”的作用。然而，不同的開發(fā)商受影響程度和應(yīng)對策略不盡相同。

一位資深銀行人士對本刊記者坦承，預(yù)售資金監(jiān)管對大開發(fā)商與小開發(fā)商的影響并不一樣。對大開發(fā)商來說，其融資渠道暢通，存貨消化能力強(qiáng)，影響不明顯；但中小開發(fā)商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價(jià)策略。他預(yù)計(jì)，不排除一些依賴單個項(xiàng)目生存的開發(fā)商出現(xiàn)“賣項(xiàng)目”與尋求合作開發(fā)的現(xiàn)象，但預(yù)售款監(jiān)管帶來的降價(jià)肯定是個別現(xiàn)象。

對監(jiān)管部門而言，預(yù)售資金監(jiān)督與其說是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控新政的權(quán)宜之策，毋寧說是完善商品房預(yù)售制的一項(xiàng)長期制度。因此，不少開發(fā)商認(rèn)為這一政策主要是銀行確保資金安全的防范措施。至于這一監(jiān)管制度能否被嚴(yán)格執(zhí)行，它是為商品房預(yù)售制“打補(bǔ)丁”，還是為取消商品房預(yù)售制埋下伏筆，都只能拭目以待。

開發(fā)商去杠桿化

“與限購令相比，北京的預(yù)售資金監(jiān)管政策對開發(fā)商的影響要小得多?！币患疑鲜蟹科笙嚓P(guān)人士在接受本刊記者采訪時(shí)稱。

商品房預(yù)售資金，是指購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。對開發(fā)商來說，除了自有資金、銀行貸款，預(yù)售款是最重要的資金來源。

一家房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長曾對本刊記者表示：“如果開發(fā)商沒有預(yù)售款，并且土地款全部付清的話，我們就變得跟其他行業(yè)一樣，不是做房地產(chǎn)了?！逼溲韵轮猓康禺a(chǎn)與其他傳統(tǒng)行業(yè)的不同之處，正是對高財(cái)務(wù)杠桿的依賴和利用，以及由此帶來的高額投資回報(bào)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50504億元資金來源中，訂金及預(yù)收款達(dá)到12185億元，僅次于自籌資金19123億元，在資金來源中比例高達(dá)24％。同期，北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3938.8億元到位資金中，訂金及預(yù)收款為1020.7億元，僅次于自籌資金1020.7億元，約占到位資金的26％。

不過，據(jù)上述房地產(chǎn)公司董事長估計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際杠桿倍數(shù)，可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)局或公司財(cái)務(wù)報(bào)表所顯現(xiàn)的情況，因?yàn)樽曰I資金的來源復(fù)雜，把上一個項(xiàng)目的預(yù)售款收來，直接作為下一個項(xiàng)目的自有資金非常普遍。

因而，監(jiān)管并限制預(yù)售資金的使用，對大多數(shù)房地產(chǎn)商來說，就有促其“去杠桿化”的意味。陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖對此有個形象的比喻：“以前有10個瓶子5個蓋就夠用了，但現(xiàn)在5個蓋只能蓋5個瓶子，其他的需要另外的融資去補(bǔ)?！币虼?，范小沖認(rèn)為，在加息及之前政策的疊加下，這無疑將加大開發(fā)商的融資成本和財(cái)務(wù)成本，也給資金鏈造成了很大的壓力。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生亦認(rèn)為，政府支持開發(fā)商的正常開發(fā)行為，該政策主要對房企盲目圈地、爭奪地王、一味擴(kuò)張等行為予以控制。

監(jiān)管難調(diào)房價(jià)

但是，這一政策真的能迫使開發(fā)商降價(jià)售房嗎？業(yè)界對此看法不一。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，有的開發(fā)商資金使用極不規(guī)范，習(xí)慣拆東墻補(bǔ)西墻，對這部分開發(fā)商，影響應(yīng)該會較大，不排除一些項(xiàng)目為盡快回籠資金會降價(jià)銷售。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管政策可能觸發(fā)商品房降價(jià)，因?yàn)橛械拈_發(fā)商原來可在不同項(xiàng)目間進(jìn)行資金拆借，因而不急于回籠資金，現(xiàn)在這條路受阻。

也有不少意見認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管與調(diào)控房價(jià)無關(guān)，主要還是防范資金挪用的風(fēng)險(xiǎn)。SOHO中國董事局主席潘石屹甚至認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管可能會帶來商品房供應(yīng)減少，對于抑制房價(jià)上漲可能產(chǎn)生負(fù)面作用。

總體來看，預(yù)售資金監(jiān)管與打擊囤地囤房或調(diào)整房價(jià)之間，并無必然聯(lián)系。這一政策如同“雙刃劍”，既可能使得資金鏈緊張的開發(fā)商采取降價(jià)推盤和加快消化土地儲備的策略，也可能令一些開發(fā)商放緩拿地與開發(fā)節(jié)奏，從而縮減市場供應(yīng)。

中原集團(tuán)研究部高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，從房地產(chǎn)調(diào)控角度來分析，政府若要打擊囤地囤房，應(yīng)在加快開發(fā)環(huán)節(jié)下功夫，而不應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)。劉淵對本刊記者表示，在土地供應(yīng)和市場供應(yīng)之間，有一個缺口，即開發(fā)商囤地現(xiàn)象，國土部公布了幾千塊閑置土地之后，也沒有了下文，表明現(xiàn)在政府在這塊打擊力度仍然不足。

事實(shí)上，對打擊閑置土地力度的質(zhì)疑，也同樣適用于銷售環(huán)節(jié)。北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督的主要任務(wù)交給了商業(yè)銀行，這一政策由北京建委聯(lián)合央行營業(yè)管理部和北京銀監(jiān)局共同制定。央行此前曾主張取消商品房預(yù)售制，銀監(jiān)會今年以來則重點(diǎn)抓貸款用途管理。

多位開發(fā)商人士向本刊記者表示，這個規(guī)定究竟如何執(zhí)行，尚有很多疑問，開發(fā)商、商業(yè)銀行與建委之間如何按照角色分工執(zhí)行，《辦法》并未說明。令人擔(dān)心的是，商業(yè)銀行與開發(fā)商之間的利益關(guān)系，很可能與其扮演的監(jiān)管角色發(fā)生沖突。

一位接近監(jiān)管層的人士對本刊記者承認(rèn)，預(yù)售資金監(jiān)督延續(xù)了此前銀監(jiān)會提出的“三個辦法一個指引”的思路，實(shí)際難度其實(shí)很大，從現(xiàn)實(shí)情況看，開發(fā)商規(guī)避監(jiān)管措施的難度不大。

今年2月，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，兩個辦法與之前已經(jīng)施行的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，并稱“三個辦法一個指引”。

“對大開發(fā)商來說，通常它們是銀行爭搶的重點(diǎn)客戶，即便設(shè)置了專門的監(jiān)管賬戶，凍結(jié)一部分資金的使用，開發(fā)商若真需要資金，銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉(zhuǎn)，至多增加了一點(diǎn)資金的使用成本，對其資金鏈產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響很小?！边@位資深銀行人士稱。

預(yù)售制存廢之爭

“樓花”一詞最早來自香港，正如商品房預(yù)售制也源自香港，自上世紀(jì)80年代被引入內(nèi)地。1994年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，自1995年1月1日起正式施行，后在2001年及2004年兩次修訂，商品房預(yù)售制度開始在全國普遍推行。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合三個條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一規(guī)定對預(yù)售資金等諸多方面沒有明確而詳盡的監(jiān)管規(guī)定，缺陷甚多，為開發(fā)商任意挪用預(yù)售資金等不規(guī)范操作留下不少隱患。

相形之下，由于預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)較現(xiàn)房更大，香港的監(jiān)管部門設(shè)立了一系列措施進(jìn)行監(jiān)管，包括香港特別行政區(qū)政府和律師工會制定的買賣樓規(guī)范。同時(shí)，銀行對開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)售款收入有嚴(yán)格監(jiān)管，即預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實(shí)行分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。

“根據(jù)我們了解到的國外相關(guān)制度，在房屋預(yù)售條件下，對預(yù)售收入都是要進(jìn)行監(jiān)管的。”潘石屹說。

在國內(nèi)，由于缺乏有效監(jiān)管機(jī)制，開發(fā)商挪用預(yù)售款丑聞不時(shí)出現(xiàn)。今年初，在武漢，“天瑞國際”“大智公寓”“雅琪公寓”三個樓盤的超過4億元預(yù)售款被開發(fā)商挪用，去向不明，導(dǎo)致拖欠工程款、相關(guān)稅費(fèi)，開發(fā)、驗(yàn)收手續(xù)無法辦理。

為解決類似問題，不少地方城市對預(yù)售制與預(yù)售款監(jiān)管進(jìn)行了更為嚴(yán)格的規(guī)定。在廣州，早在2006年就開始嘗試啟動商品房預(yù)售款全額全程監(jiān)控系統(tǒng)，購房人預(yù)售款進(jìn)入銀行專門賬戶，而不直接交給開發(fā)商。去年以來，南京、鄭州、青島、石家莊等城市先后出臺了當(dāng)?shù)仡A(yù)售款監(jiān)管辦法。

2000年起，上海出臺了比《城市商品房預(yù)售管理辦法》更嚴(yán)格的預(yù)售條件，將商品房預(yù)售的條件之一“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”，改為“七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）”。

盡管如此，對于商品房預(yù)售制存廢的爭議一直沒有中斷。因?yàn)檫@一制度實(shí)行的初衷，有彌補(bǔ)商品房開發(fā)過程中資金不足，以及提高資金使用效率等考慮。但是，近年來關(guān)于預(yù)售制存在的必要性與合理性，爭議越來越大。

央行是取消商品房預(yù)售制的積極倡導(dǎo)者。2005年，由央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》明確提出：“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！?/p>

今年5月，扮演預(yù)售制改革先鋒的廣州又發(fā)出聲音，廣州市規(guī)劃局政策法規(guī)和監(jiān)督檢查處負(fù)責(zé)人向外界表示：“廣州取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟?！?/p>

“廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展了30年，現(xiàn)在開發(fā)商融資渠道已很成熟，資本積累也到了一定程度，可不可以考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度？廣西南寧之前率先出臺了取消預(yù)售制的規(guī)定，但它們時(shí)機(jī)不成熟，估計(jì)很難推開。但我認(rèn)為，廣州取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟?！边@位負(fù)責(zé)人向媒體稱。

反對者主要是開發(fā)商，它們擔(dān)心，在目前中國的金融環(huán)境中，開發(fā)商的融資渠道不比發(fā)達(dá)國家那么豐富，取消預(yù)售制，將影響商品房供給速度，短期內(nèi)可能造成房價(jià)飆升，一些資金緊張的開發(fā)商可能出現(xiàn)爛尾工程。

根據(jù)原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容的研究，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五大融資來源來看，訂金和預(yù)收款最高時(shí)占資金來源的47％，是開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。

不過，住建部對于取消商品房預(yù)售制一直態(tài)度審慎，此前廣西南寧等地取消預(yù)售制試點(diǎn)的說法，并未得到住建部公開證實(shí)。在4月20日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中，住建部稱：“鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房?！?/p>

本刊記者馮哲、實(shí)習(xí)記者吳紅毓然對此文亦有貢獻(xiàn)