認為房市步入震蕩期，差別化房貸未松動

莊言 石仁坪

《第一財經日報》記者昨日從接近監(jiān)管層人士處獲悉，監(jiān)管方面認為房市步入震蕩期，房地產貸款風險需高度關注。

此前在10月25日召開的國務院常務會議部署第四季度經濟工作時，會議再度強調，堅決遏制部分城市房價過快上漲，合理引導住房需求，抑制投機需求。

監(jiān)管部門對國內銀行業(yè)繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策的要求未有任何松動。

在嚴格執(zhí)行差別化房貸政策同時，監(jiān)管層亦要求各地方銀行監(jiān)管機構，要努力實現屬地各銀行信貸政策執(zhí)行的一致性，嚴防政策執(zhí)行在機構間、地區(qū)間出現大的偏差和疏漏。

“由于大型房企集團關聯結構復雜、信息嚴重不透明、房企負債率整體上升、資金鏈趨緊等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險?！鄙鲜鋈耸糠Q。

而當下房地產企業(yè)負債率高企已是不爭的事實。以2010年6月底為時間截點，恒盛地產資產負債率為50%；而綠城高達158.8%的凈負債率更是顯得十分扎眼。來自保利地產的最新公告，截至9月底，該公司資產負債率亦高達78.92%。

嚴守差別化房貸

對于目前膠著、不盡明朗的房地產市場，監(jiān)管部門向國內銀行業(yè)發(fā)出預警：房市步入震蕩期，房地產貸款風險需高度關注。

發(fā)出如上預警的證據包括：多頭授信風險突出，互?，F象有所上升；大型房企集團關聯結構復雜，信息嚴重不透明；房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企；房地產貸款面臨集中到期，風險釋放剛剛開始。

同時，監(jiān)管部門認為，市場調整可能帶來房地產行業(yè)洗牌風險。

而既有政策的執(zhí)行力度在強化，未有任何松動跡象。上述人士稱，監(jiān)管部門要求銀行暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款，貸款購買商品住房的首付款比例不能低于30%，對二套房貸首付成數應不低于五成，利率不低于基準利率的1.1倍。

同時，對不能提供一年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款；并加強對個人消費貸款、個人經營性貸款的管理，及其用途的跟蹤監(jiān)測，嚴禁用于購買住房。

一股份制銀行按揭貸款部門負責人告訴記者，目前的監(jiān)管重點實際上并不在三套房貸，而是在二套房貸的執(zhí)行力度上。但各屬地監(jiān)管機構如何把握政策尺度，決定著當地房貸政策的執(zhí)行力度與效果。

上述人士表示，監(jiān)管層此次也針對各地銀行監(jiān)管部門提出要求，要努力實現屬地各銀行信貸政策執(zhí)行的一致性，嚴防政策執(zhí)行在機構間、地區(qū)間出現大的偏差和疏漏。

預先布防高風險房企風險暴露

此次，大型房企集團與高風險房企貸款的“安全隱患”再次引起監(jiān)管部門的重視。

上述接近監(jiān)管層人士透露，由于大型房企集團關聯結構復雜等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。

但監(jiān)管部門同時強調，在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設。

據了解，監(jiān)管部門要求銀行業(yè)，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成；大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信；對集團內部關聯交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金；嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時采取保全措施。

對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，應停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。同時，銀行應積極配合國土資源部門開展閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地。