商品房限購(gòu)令在我國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市強(qiáng)勢(shì)推行以來(lái)，火爆的樓市已然降溫。近半月的時(shí)間來(lái)，一線城市成交量環(huán)比明顯下降，而一些還未出臺(tái)限購(gòu)令的城市成交量反而上升。受到限購(gòu)令影響，部分投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)立項(xiàng)的住宅，商業(yè)地產(chǎn)也成為吸引資金的去處。

在民間，擔(dān)憂通脹的情緒依然嚴(yán)重，許多民間資本都在尋找保值渠道，樓市仍然是為數(shù)不多的投資渠道之一。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平看來(lái)，中國(guó)仍面臨著產(chǎn)能過(guò)剩的危機(jī)。他在10月24日舉行的“世茂四地名盤(pán)聯(lián)展”論壇上分析說(shuō)，股市近期突破了三千點(diǎn)，是因?yàn)榇罅勘茈U(xiǎn)資金進(jìn)入。

一些外資基金重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)樓市。“金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，很多外資基金都沒(méi)有錢(qián)投資，但他們一直很看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直未曾離開(kāi)過(guò)。”仲量聯(lián)行投資部董事龐樹(shù)東對(duì)本報(bào)記者表示。

限購(gòu)令籠罩著的樓市之外，各路資本暗涌。

二三線城市成交增長(zhǎng)

十多個(gè)城市頒布限令后，一線城市受影響較大，某些二三線城市反而成交擴(kuò)大。

國(guó)信證券最新的研究周報(bào)顯示，受調(diào)控影響，一手商品房市場(chǎng)銷量整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但與4 月新政之后情況相比，多數(shù)城市銷量回落幅度較小，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。18個(gè)重點(diǎn)城市平均同比下跌18.6%，僅青島、成都、昆明三地仍維持同比正增長(zhǎng)，其中一線城市跌幅較深，平均同比跌幅超過(guò)30%，二線相對(duì)平穩(wěn)，平均同比下跌13%。

從環(huán)比上看，18重點(diǎn)城市平均環(huán)比下滑10%，一線城市下滑幅度較大，達(dá)17.6%，二線城市平均下滑8.6%，其中青島、成都、昆明三地銷量環(huán)比漲幅達(dá)37.3%、13.2%和31.6%，成都周銷量創(chuàng)年內(nèi)新高。

國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，青島、成都、昆明三個(gè)城市銷量大幅增長(zhǎng)主要原因如下：開(kāi)發(fā)商采取了一定優(yōu)惠措施促進(jìn)市場(chǎng)成交；這三個(gè)城市均無(wú)限購(gòu)措施；三城市均有即將實(shí)施限購(gòu)令的傳聞，刺激了部分改善性需求提前釋放。

世茂旗下沈陽(yáng)項(xiàng)目和煙臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向本報(bào)記者表示，由于兩城市沒(méi)有限購(gòu)令的影響，在北京聯(lián)展的兩天，有很多投資者對(duì)項(xiàng)目表示了濃厚的興趣。

除了買(mǎi)房，別無(wú)選擇？

即使是頒布了限購(gòu)令的城市，差別也很大。有項(xiàng)目立即滯銷，也有項(xiàng)目逆市熱銷。

北京北方中惠國(guó)際中心在10月6、7日兩天推出了351套房當(dāng)天售罄。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，主力客群90%為石景山區(qū)域的地緣性客戶，外地人很少，主要是自住型剛需。因?yàn)轫?xiàng)目屬于公建性質(zhì)，不受限購(gòu)政策影響。

在首創(chuàng)開(kāi)發(fā)的“溫哥華森林北郡”別墅項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上，一位老業(yè)主也講出了心聲：他在購(gòu)買(mǎi)別墅后的兩年多時(shí)間里，個(gè)人財(cái)富在不斷增值。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楓樹(shù)置業(yè)總經(jīng)理尉朝輝也向本報(bào)記者表示，這兩年內(nèi)高收入階層的財(cái)富增長(zhǎng)很快。別墅購(gòu)買(mǎi)群體的平均年齡下降了5歲左右，由原來(lái)的45歲至50歲人群過(guò)渡到40歲到45歲人群之間。尉朝輝所在項(xiàng)目，很多業(yè)主是全款買(mǎi)房。

同樣位于北京奧北、即將入市的“御湯山”項(xiàng)目，10萬(wàn)平米的別墅體驗(yàn)區(qū)最近開(kāi)放，園區(qū)樹(shù)木均全冠移植，樹(shù)齡基本上都在30-50年。開(kāi)發(fā)商北京天時(shí)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理賈濤對(duì)這個(gè)占地1.28平方公里的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，充滿了信心，除了產(chǎn)品本身，還因?yàn)樨?cái)富日益增長(zhǎng)的高端人群對(duì)別墅仍保持著旺盛的需求。

一些位置較好的住宅，也沒(méi)有受到影響。例如，9月底開(kāi)盤(pán)的北京華僑城云景官邸，項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)29000元/左右，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)80%。

事實(shí)上，盡管出臺(tái)了限購(gòu)令，但住宅的投資屬性仍未去除。對(duì)于改善性需求而言，購(gòu)買(mǎi)住宅既是投資也是為了自住，這一點(diǎn)在高收入群體體現(xiàn)尤為明顯。

資本尋求避險(xiǎn)

在高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫看來(lái)，民間有一類資本可以被稱作安全性資本，這類資本不追逐高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，但尋求保值、增值的愿望很強(qiáng)烈。目前，這一部分資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出了濃厚的興趣，而蘇鑫也在積極的成立人民幣房地產(chǎn)基金模式，引導(dǎo)這部分資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。而隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走出低迷。

第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊指出，第三季度北京所有物業(yè)的成交價(jià)格仍保持上升趨勢(shì)。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓、零售、甲級(jí)公寓和高端別墅的成交價(jià)格分別上漲1.2%、1.1%、11.9%和5.4%。不僅是北京，上海主要商務(wù)區(qū)第三季度的租金也全面提升，近兩年來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，漲幅為2.9%。

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)也在吸引著其他產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的加入。利潤(rùn)微薄的家電行業(yè)，甚至是紡織和服裝行業(yè)也在加大地產(chǎn)的投入。

一位不愿透露姓名的投融資中介人士告訴記者，現(xiàn)在有一些國(guó)企和央企很愿意通過(guò)委托貸款或者股權(quán)投資的形式為一些房地產(chǎn)企業(yè)疏困。“如果項(xiàng)目足夠安全，回報(bào)率又高。”他說(shuō)。不一定是央企直接做，有可能是通過(guò)下屬三級(jí)子公司進(jìn)行投資。

郎咸平指出，許多產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)中的企業(yè)手中有大量的錢(qián)花不出去，這些錢(qián)必然會(huì)尋找出路。

外資基金早已枕戈待旦。世邦魏理仕10月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度外資在中國(guó)內(nèi)地的樓市投資整棟物業(yè)的收購(gòu)金額達(dá)到654.33億元，幾乎與去年持平，與2007年市場(chǎng)火爆時(shí)相差無(wú)幾。