10月22日，深圳地稅局副局長兼新聞發(fā)言人楊龍告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，初步估計(jì)，11月將推出二手房交易按評估價(jià)征稅的新規(guī)，徹底取締陰陽合同漏稅的違法行為。

事實(shí)上，記者看到曝光的征稅草案中有兩種方式，一種是按評估價(jià)的1.5%，另一種是按差價(jià)的20%，兩者相差甚遠(yuǎn)。但相比于之前流行的陰陽合同漏稅行為，即便是采取1.5%的評估價(jià)收稅也會使交易成本大幅上升；后者按差價(jià)20%則太過于猛烈。

據(jù)國土局的知情人士向本報(bào)記者分析，最有可能的征收方案是按照評估價(jià)來征稅，否則對市場的打擊力度太大，政府也承受不了。

市場普遍預(yù)計(jì)，增加流通環(huán)節(jié)的交易稅費(fèi)，對市場的成交量必定形成影響，受影響的對象既包括投資客也包括普通購房者。

交易成本將上升

“趕緊買房過戶，不然從下個月開始，就要按照評估價(jià)來征稅，如果按差價(jià)的20%征收，一套100萬的房子，要多交十多萬?！敝新?lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問何小姐告訴記者，最近兩個月，中介人員打電話給客戶，經(jīng)常會拿這點(diǎn)大做文章，以催促客戶盡快買房。

今年8月中旬，深圳某中介總經(jīng)理告訴記者，他從國土局內(nèi)部拿到了征稅方案，將于9月實(shí)施，結(jié)果9月落空了，隨后又傳言10月推出，現(xiàn)在也成了泡影，“狼來了”的聲音喊了多次。

記者看到該方案里面詳細(xì)約定了評估價(jià)的征收辦法：其中一種是沒有辦法提供房屋原值、合理費(fèi)用的，個稅將按照評估價(jià)的1.5%征收，一種是可以提供房產(chǎn)原值及合理費(fèi)用的，可以按照（評估價(jià)-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓繳納稅金、合理費(fèi)用）×20%征收。

以福田區(qū)景田片區(qū)緹香茗苑2004年的房子售價(jià)7000元/平米為例，一套100平米的房子原始總價(jià)為70萬，而目前的市場價(jià)已經(jīng)漲到2.8萬元/平米，實(shí)際成交價(jià)如果是280萬元，評估價(jià)也為280萬。

但按照目前的陰陽合同，征收的契稅為70萬的1.5%，即10500元，如果以評估價(jià)280萬征稅就是4.2萬元，比原來增加31500元；如果是按第二種方式征收差價(jià)的20%，所收的稅費(fèi)就要多增40萬左右。

接近國土局的一位人士告訴記者，應(yīng)該是按照第一種方式來征稅，新增加的稅收還在可承受范圍內(nèi)。如果按第二種方式，對市場將是毀滅性的打擊，購房者根本無法承受，國土局也不愿意看到這一點(diǎn)。

“條件是是否能提供房屋原值，即使能提供，賣房的人肯定也不會提供了，誰會選擇第二種啊，稅費(fèi)這么高，房子都賣不出去了?！鄙鲜鋈耸糠治龇Q。

陰陽合同已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密，3年前中央就明令禁止過，但地方一直執(zhí)行不嚴(yán)。目前，國內(nèi)按評估價(jià)征稅的地方僅有湖北和上海。

時(shí)間表基本確定

據(jù)記者了解，深圳目前所擬的方案已經(jīng)交至市政府法制辦審核，經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過后，11月即可推出。

楊龍向本報(bào)記者證實(shí)，地稅局方面已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，初步估計(jì)是11月推出二手房交易按評估價(jià)征稅的新規(guī)；但具體是多少稅費(fèi)，到了哪個環(huán)節(jié)，現(xiàn)在還不能透露，10月底會舉行新聞發(fā)布會，屆時(shí)將會公布具體情況。

在中央9月29日出臺的二次調(diào)控細(xì)則中的第二條，就是要完善房地產(chǎn)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。利用房地產(chǎn)價(jià)格評估等手段強(qiáng)化稅收征管，加強(qiáng)對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。

楊龍說，對于查處偷稅漏稅的行為是稅務(wù)機(jī)關(guān)的職責(zé)和權(quán)限，如果發(fā)現(xiàn)有不合理的行為，就會按照征管法來征收，這跟新政無關(guān)，只要準(zhǔn)備工作都做到位了就會隨時(shí)推出來，并不是作為目前新政的備用調(diào)控政策。

楊龍告訴記者，二手房交易的稅費(fèi)工作是由地稅局和國土局一起來做的，地稅局一切準(zhǔn)備妥當(dāng)，但國土局那邊目前還在做核定基準(zhǔn)價(jià)的工作，地稅局還沒有收到國土局的結(jié)果，只要國土局工作完成就可以推出了。

國土局知情人士告訴記者，房屋基準(zhǔn)價(jià)就是國土系統(tǒng)對具體的某一個片區(qū)房子所核定的政府指導(dǎo)價(jià)，工作比較繁雜，要對整個深圳分區(qū)、分地段、分類型進(jìn)行市場價(jià)調(diào)查，不同地段房子價(jià)格不同，同一地段的老房子和新房子價(jià)格不同，普通住宅和豪宅價(jià)格也不同。

“要想對二手房交易的真實(shí)價(jià)格做準(zhǔn)確的判斷，政府就必須列出詳細(xì)的指導(dǎo)價(jià)，而且這個指導(dǎo)價(jià)也是要隨著市場價(jià)的變化隨時(shí)更新的?！痹撝槿耸空f。

據(jù)記者了解，地稅局所征的稅收也是由國土局來代征，所以大量的工作還在于國土系統(tǒng)是否能如期完成。

影響輕重有別

10月21日，深圳新房成交156套，二手房成交488套，新房和二手房的成交比例，通常是1比3，即市場成交量以二手房成交為主。

而從10月1日已經(jīng)開始執(zhí)行限購令的深圳，若在11月再增加二手房交易稅費(fèi)，必然會影響市場成交量。10月20日央行加息也在加重購房貸款負(fù)擔(dān)，一系列影響樓市成交量的措施正在累積，會不會對深圳樓市產(chǎn)生巨大的影響？

深圳房地產(chǎn)研究專家宋丁告訴記者，如果按評估價(jià)征稅，將增加二手房交易環(huán)節(jié)的成本，這對市場成交量肯定是一個打擊，不過取消陰陽合同未必能夠阻止買賣雙方，因?yàn)槭苡绊懙膶ο蟀顺捶康暮妥宰〉?，等他們過了這個坎后，該買房的人還是要買房。取締陰陽合同，是政府想增加房產(chǎn)增值過程中的收益。

我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，陰陽合同雖然是不規(guī)范行為，但也是無奈之舉，因?yàn)槎址拷灰椎亩愘M(fèi)太繁雜，如果全部按照規(guī)定的稅費(fèi)，契稅要1.5%、營業(yè)稅要5.5%、個人所得稅是全額的1%或者差額的20%。

“在北京四環(huán)內(nèi)隨便一套80平米的房子就要200萬，如果按規(guī)定納稅就是16萬，營業(yè)稅和個人所得稅本來是賣房人交的，但事實(shí)是全部轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，使老百姓更買不起房，所以購房者在過戶時(shí)一般會低報(bào)過戶成交價(jià)，200萬的房子一般報(bào)價(jià)140萬，但所貸的款也相應(yīng)減少，這就看你怎么去衡量了。”胡景暉說。