“我們的均價是6880元/平方米，這附近只有我們一個項目還有房賣了，現(xiàn)在可選的房也不多了?！闭f這話的時候，銷售員孫小姐沒有絲毫的畏懼抑或擔(dān)憂，反而洋溢著些許自豪。
孫小姐所在的樓盤叫環(huán)湖小鎮(zhèn)，是北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)眾多小產(chǎn)權(quán)房項目中的一個。目前環(huán)湖小鎮(zhèn)正在銷售的6棟低層板樓，今年剛剛竣工交房。
就在不久前的5月5日，國土部針對“小產(chǎn)權(quán)房”提出了最新處理意見，其中包含了“對違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電停水措施；對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除”等明確而嚴(yán)厲的行政措施。
5月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）村鎮(zhèn)建設(shè)司副司長趙暉在出席“渝洽會”時明確表示，小產(chǎn)權(quán)房將不會合法化。他同時透露，目前針對部分房地產(chǎn)重點(diǎn)城市的小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研已經(jīng)結(jié)束，包括住建部、國土資源部在內(nèi)的國務(wù)院有關(guān)各部門正在加緊研究，將積極出臺嚴(yán)格的監(jiān)管政策，小產(chǎn)權(quán)房治理將越來越嚴(yán)厲。其中，正在新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房將予以拆除取締，對政策出臺前銷售的已建成房屋，將進(jìn)行清理。
但相關(guān)部門嚴(yán)厲的態(tài)度仍未能阻止全國小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的繼續(xù)擴(kuò)張。
法不責(zé)眾？
“去年就這么說來著，一直說到今年。每年這個時候，政策都會鬧一陣，不過鬧完之后都不了了之了?！痹诃h(huán)湖小鎮(zhèn)做了近四年銷售員的孫小姐，顯然沒有把措辭頗為嚴(yán)厲的小產(chǎn)權(quán)房處理意見放在眼里。
“我們這是宅基地的舊村改造，又沒有占用農(nóng)民的耕地。整個小區(qū)一共34棟樓，2000多戶，拆是肯定不會拆的。”孫小姐坦言，她也在自己供職的環(huán)湖小鎮(zhèn)買了房子，小區(qū)的34棟樓中有11棟是農(nóng)民的回遷樓，出于對農(nóng)民上樓的鼓勵政策，這個小產(chǎn)權(quán)項目是肯定不會被拆除的。“再說通州有多少小產(chǎn)權(quán)房呢？”
的確，除了環(huán)湖小鎮(zhèn)，太玉園、祥和樂園、月亮灣曉鎮(zhèn)、欣橋家園等多個小產(chǎn)權(quán)項目遍布通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)。其中，占地面積約有400個足球場大小的太玉園堪稱北京市乃至中國最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，有八千多戶、兩萬余人生活在這里，形成了由歐式洋房、中式板樓以及35棟別墅組合而成的龐大小區(qū)。
在環(huán)湖小鎮(zhèn)的業(yè)主聊天群里，記者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主都持有與銷售員孫小姐類似的“法不責(zé)眾”的觀點(diǎn)?！敖衲?月，南京就有兩處小產(chǎn)權(quán)小區(qū)轉(zhuǎn)正了，我相信小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正是遲早的事，只是時間問題。”一業(yè)主表示，“以后可能就是不準(zhǔn)再建，已建已賣的、既成事實(shí)的，就是不轉(zhuǎn)也不至于拆。”
“朋友，別著急！隨著戶籍制度的改革和土地管理權(quán)限的改革，像太玉園這樣的小區(qū)肯定要得到妥善解決，唯一的辦法就是將其合法化，只要補(bǔ)齊土地出讓金即可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房?！痹谔駡@的網(wǎng)絡(luò)論壇中，也有網(wǎng)友表示，按照有關(guān)規(guī)定在簽訂購房合同時，“沒有明確由購房人補(bǔ)繳土地出讓金的應(yīng)由開發(fā)商繳納土地出讓金。”
難產(chǎn)的整治方案
小產(chǎn)權(quán)房，主要是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。而小產(chǎn)權(quán)房的最大問題在于，集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權(quán)證》。
由于小產(chǎn)權(quán)房的價格最低僅為周邊大產(chǎn)權(quán)房的三成，又不用繳納購房的相關(guān)稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房不僅吸引了高房價背景下無力購買商品房的中低收入階層，同時在小產(chǎn)權(quán)房中大量存在的別墅項目也吸引了北京較早的一批有錢人。
盡管國土部及相關(guān)政府部門幾年來不斷發(fā)出對于小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險預(yù)警，但由于大量小產(chǎn)權(quán)項目的開發(fā)商或者村集體組織沒有受到應(yīng)有的嚴(yán)管，加之用較少的錢住進(jìn)了大房子的先行者們的“示范作用”，都讓小產(chǎn)權(quán)房有如野草般不可遏制。
“其實(shí)因?yàn)樯w小產(chǎn)權(quán)房的問題村里被罰過一次，不過跟村民和買房人沒關(guān)系，都是村里交錢?！睂O小姐表示，罰款反而讓他們更踏實(shí)，“太玉園比我們罰得還多，但罰完之后都是該建還建。”
然而，相關(guān)部門針對小產(chǎn)權(quán)房的整治從未停止。
日前，國土資源部公開掛牌督辦的4起典型國土資源違法案件中就有兩起為農(nóng)村集體土地建房案，即小產(chǎn)權(quán)房問題。國土部對此提出的四點(diǎn)處理意見是：對違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電停水措施；對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻，對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理；對已劃分地塊對外出租土地待建的，責(zé)令退還土地；分清責(zé)任，依法依規(guī)追究開發(fā)商、村干部等有關(guān)人員的責(zé)任。
糾結(jié)的解決辦法
僅就目前的處理意見，質(zhì)疑之聲也不絕于耳。
SOHO中國（行情,資訊,評論）董事長潘石屹表示，“有人預(yù)計僅北京的小產(chǎn)權(quán)房就有三四千萬平方米，這是一個巨大的數(shù)字。如果將一部分小產(chǎn)權(quán)房（例如2007年12月30日之前的小產(chǎn)權(quán)房）轉(zhuǎn)變成商品房，它就會在商品房流通市場增加非常大的供應(yīng)量，和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房一樣，也會對北京的二手住宅價格造成很大的沖擊?！?/p>
在今年的兩會上，全國人大代表邱玫也曾表示，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然生來不合法，但政府以違法建筑全部拆除并不現(xiàn)實(shí)，而且強(qiáng)制拆除會造成社會不穩(wěn)定因素和巨大浪費(fèi)。
邱玫建議，在立法中明確規(guī)定對建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”，符合城市總體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的，可以責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)。在此前提下，對于已建成的小產(chǎn)權(quán)房，特別是已經(jīng)出售給購房者的，可以由法定政府機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證。但為區(qū)別于合法開發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證，可根據(jù)不同情況，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證。
“我們應(yīng)該正視小產(chǎn)權(quán)房的問題，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是農(nóng)民在實(shí)踐過程中對土地制度的創(chuàng)新?！敝袊康禺a(chǎn)集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇表示，可以通過征收物業(yè)稅來解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。
“對小產(chǎn)權(quán)房征收物業(yè)稅，是將小產(chǎn)權(quán)房合法化的最好辦法。”孟曉蘇建議，可以以較高的稅率，如按物業(yè)價值的1％~3％的標(biāo)準(zhǔn)對小產(chǎn)權(quán)房征收年稅?！斑@樣的話，地方政府的土地差價通過物業(yè)稅征收回來了，保證了地方財政收入，而城市居民在買到便宜的小產(chǎn)權(quán)房的同時，也通過繳納物業(yè)稅的形式補(bǔ)償土地差價?！?/p>
“如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的持有者能夠接受，全社會也能接受?！泵蠒蕴K說。
