本報(bào)訊 (記者 翟烜) 市住建委數(shù)據(jù)顯示，本市成立業(yè)委會(huì)的住宅項(xiàng)目?jī)H有730個(gè)，只占住宅項(xiàng)目總數(shù)的20%，成立業(yè)委會(huì)難住了不少小區(qū)。昨天公布的《北京市物業(yè)管理辦法》針對(duì)這一問(wèn)題出臺(tái)“雙啟動(dòng)”機(jī)制，要求開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們共同推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)。
《辦法》明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
據(jù)此，業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)的具體規(guī)定首次明確，強(qiáng)制性要求開(kāi)發(fā)商促使業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)。作為業(yè)主大會(huì)成立條件，《辦法》首次提出兩個(gè)“5%”加以明確，降低了業(yè)主大會(huì)的成立門檻，而此前，成立業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主書面同意。
市住建委副主任張農(nóng)科表示，按照現(xiàn)在的模式，全體業(yè)主在入住之后才開(kāi)始組織成立業(yè)委會(huì)，而此前開(kāi)發(fā)商單方選定了物業(yè)公司和物業(yè)費(fèi)等事項(xiàng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的選擇及價(jià)格制定并不知情，就很容易造成對(duì)物業(yè)公司的不信任，從而產(chǎn)生糾紛。
市住建委認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)必須在一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期成立，這個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期就是入住之前。目前，石景山區(qū)的石景嘉園經(jīng)適房成為北京第一個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，并預(yù)計(jì)6月底前正式成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)將選出業(yè)委會(huì)來(lái)履行職責(zé)。
部分開(kāi)發(fā)商表示，將爭(zhēng)取在房屋交易過(guò)程中，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立，盡早驗(yàn)收小區(qū)公共部分，與物業(yè)交接。
對(duì)于業(yè)主大會(huì)成立后的一些問(wèn)題，市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良透露，北京正在研究制定業(yè)主大會(huì)網(wǎng)上決策平臺(tái)。小區(qū)業(yè)主可以登錄本小區(qū)的業(yè)主大會(huì)頁(yè)面，對(duì)小區(qū)事務(wù)決策進(jìn)行投票。解決業(yè)主執(zhí)行權(quán)利的障礙，方便業(yè)主行使權(quán)利。
>>釋疑
申請(qǐng)撞車雙方共組籌備組
業(yè)主和建設(shè)單位均可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，雙方撞車怎么辦？于良表示，一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，如果撞車，街道辦事處會(huì)通過(guò)擔(dān)任籌備組長(zhǎng)的代表協(xié)調(diào)各方分別推薦業(yè)主代表組成一個(gè)。
試點(diǎn)業(yè)主大會(huì)法人登記制
《辦法》草案曾提到，對(duì)于業(yè)主大會(huì)將試行法人登記制度，但最終《辦法》未體現(xiàn)這一點(diǎn)。市法制辦副主任李靈雁解釋說(shuō)，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和民事義務(wù)的組織，法人的創(chuàng)設(shè)應(yīng)由法律規(guī)定?？紤]到《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組織形態(tài)，明確了相關(guān)權(quán)利義務(wù)，但未涉及其法人主體資格問(wèn)題，本次立法未作出規(guī)定。市住建委表示，一旦條件成熟，近期將試點(diǎn)業(yè)主大會(huì)法人登記。
>>解讀
籌備組長(zhǎng)不再有表決權(quán)
【規(guī)定】在業(yè)主大會(huì)籌備階段，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，指導(dǎo)籌備工作。
【解讀】于良說(shuō)，此前發(fā)布的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定，街道、社區(qū)居委會(huì)具有履行成立業(yè)委會(huì)的召集權(quán)利。此次《辦法》中，跳過(guò)居委會(huì)環(huán)節(jié)，直接由街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)召集。同時(shí)，由街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推選確定業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，全程監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)委會(huì)的成立。
本市還鼓勵(lì)和支持公益律師擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。但籌備組組長(zhǎng)不再具有表決權(quán)，這樣就更有利于讓業(yè)主決定自己的事情。
此外，未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)或突發(fā)緊急物業(yè)管理事件，需業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)企業(yè)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)。直管公房和房改房將向商品房管理模式靠攏。
業(yè)委會(huì)委員實(shí)行任期制
【規(guī)定】業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
【解讀】此前，業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行的是屆別制，在實(shí)踐過(guò)程中，出現(xiàn)換屆難的問(wèn)題。而此次改為任期制后，委員屆滿后，自然就失去了委員資格。同時(shí)在任期間，不再具備業(yè)主身份的；限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的；以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形，都將失去委員資格。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
