疑買到“兇宅”買主停止交易

李先生購買的這套房子位于市區(qū)中心地段。樓層、房齡、價格都令李先生很滿意?？芍钡浇衲?月上旬，買賣雙方前往房管部門過戶，李先生發(fā)現(xiàn)年輕的女主人喪偶這一事實時，他的腦海中閃過一個疑問：自己是不是買到了一套“兇宅”。

面對這樣一套房子，李先生進退兩難，如果放棄交易，意味著自己可能違約，這一萬元估計難要回?？扇绻煌Ｖ菇灰?，這樣的房子，他實在不敢買，即使買下了，自己一家人也不敢住。

想了想，李先生還是決定停止交易。因為他覺得自己買這套房子是為了以后方便小孩讀書，現(xiàn)在愛人已有4個月的身孕了，如果一家人住進這樣的房子肯定很“晦氣”。

男主人是怎么去世的呢？5月8日，記者以二手房買主的身份，來到該套房所在的小區(qū)。聽說記者來買這套房子并打聽相關的情況時，一位居民見四周無人，才壓低了聲音告訴記者，男房東30多歲去世的，得了癌癥?，F(xiàn)在已經(jīng)有兩三年了，房子一直空在那。

要求退房遭拒

李先生在決定停止交易后，他立即撥打了房屋中介的聯(lián)系電話，要求撤銷合同，并質(zhì)疑中介為什么隱瞞信息。對方表示，他們也不知情，況且，也沒有哪條法律規(guī)定了這樣的房子不能上市交易?，F(xiàn)在雙方已經(jīng)簽訂了購房合同，如果李先生違約，這一萬元定金，中介肯定是不會退的。

“我們對此也不知情，按照程序，我們也只有在買賣雙方簽訂了合約后，拿到賣主的房產(chǎn)證并經(jīng)房主授權后，才能查詢到該房子的真實信息。”5月6日，該中介一陳姓經(jīng)理告訴記者，到目前為止，他們也不好去向女房東詢問真實情況，怕觸及女房東的傷心之處。因此，房屋的男主人是怎么去世的，他們也一概不知。

賠付7000元違約金退房

中介的態(tài)度很明確。無奈之下，李先生又找到房主，房主說，現(xiàn)在已經(jīng)簽了合同。而且這段時間，她已經(jīng)拒絕了很多想要看房的人。退房可以，要么扣除1萬元的定金，要么承擔違約責任，賠償數(shù)萬元的違約金。

李先生開始向東湖區(qū)消協(xié)投訴，希望能在相關法規(guī)里找到依據(jù)，退掉自己的房子?？墒虑榻┏至硕嗳找廊粵]能解決。

消協(xié)有關人士表示，對于“兇宅”引發(fā)的糾紛，不屬于消費者身體及其攜帶物品的范疇之內(nèi)，并不在“消法”管轄的范圍之內(nèi)，而且也無法量化這種精神損害，這還得買賣雙方私下調(diào)解。

沒法可想的李先生找律師咨詢，這算不算欺詐？他準備訴諸于法律。有的律師認為法律上沒有明確規(guī)定這樣的房子不能交易。因此，一旦打官司，對李先生不利。而有的律師則認為，賣主應當承擔告知義務，可這也不是法律上強制規(guī)定的。

事情最終沒鬧上法庭。今年4月底，在李先生的苦苦哀求下，中介和房東只答應退3000元，其余的7000元錢作為違約責任金?！拔乙舱J了，畢竟自己沒有那么多的時間耗在上面，只想趕緊退房”。李先生說。

如何界定“兇宅”卻存爭議

事情盡管告一段落了，但是圍繞著此套房子是否是“兇宅”，買主是否有理由退房卻存在著爭議。

“關鍵是如何來界定‘兇宅’，它的標準是什么？”江西師范大學法學教授潘世欽說，普通民眾一般認為只要出過事，尤其是死過人的房屋就是“兇宅”，還有人認為“兇宅”就是主觀的感覺，只要房屋內(nèi)“出過事”或者由于特定環(huán)境的影響，讓人感覺所處地段異常而不愿在此地段上居住的房屋都是“兇宅”。對于“兇宅”，目前并無公認的或權威的界定。相關法律法規(guī)也沒有關于“兇宅”的規(guī)定。在現(xiàn)實生活中，每間房子都不可能避免發(fā)生生老病死的現(xiàn)象，如果照此定論，每間房子都應該算“兇宅”。因此，當事人僅僅以此作為退房理由，很難得到法律的認可。

中國人民大學法學教授徐靜則認為，雖然我國的法律法規(guī)都沒有“兇宅”這一說，但是買賣雙方應當遵守公共秩序，符合善良風俗，不得違反國家的公共秩序和社會的一般道德。作為現(xiàn)代民法的一項重要原則，我國《民法通則》將此表述為“社會公德”和“社會公共利益”。此案中，一個判斷的標準是：如果你是當事人，而且妻子又有身孕，買來的房子，男主人30多歲就得了不治之癥，你住進去是否有所忌諱？如果你所在區(qū)域的絕大部分人不能接受這樣的房子，那就應該尊重民意，認定有悖“社會公德”，畢竟法律是最低的道德標準。老百姓的這種忌諱，也應當算是民間的一種善良風俗。當法律沒有明確規(guī)定時，應該尊重這樣的民俗。

認識不同一、二審判決相左

而在司法實踐中，對于“兇宅”引發(fā)的訴訟，一、二審判決卻大相徑庭。

據(jù)報道：2007年12月中旬，家住河南省鄭州市的張女士，購買了一套精裝修的二手房準備結婚。不久，樓下一位好心的大媽告訴張女士，這套房子前不久原房主的妻子就吊死在房間里。張女士聽后異常憤怒，遂以賣主劉先生隱瞞真相為由，堅決要求其中止合同退還房款。但劉先生堅稱對原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退還房款。張女士起訴至法院。

一審法院經(jīng)審理認為，購房合同是雙方真實意思表示，屬合法有效。原告將涉案房屋認定為“兇宅”是其主觀認識問題，且屬于封建迷信。劉先生雖未將原房主之妻在涉案房屋吊死一事告知原告，但這并不影響原告對涉案房屋的使用，也不存在違法等情形，故劉依法并無向原告返還購房款、賠償其經(jīng)濟損失的義務。據(jù)此，一審法院駁回了原告的訴訟請求。

張女士不服該判決，上訴至鄭州市中級人民法院。鄭州市中級人民法院經(jīng)審理后認為，“兇宅”雖不構成人們對房屋本身進行物質(zhì)性使用的障礙，但會影響使用人的心理，客觀上會降低房屋對使用人的效用。劉既然知曉涉案房屋為“兇宅”，就應在出賣前告知上訴人，但其卻加以隱瞞，明顯違背了《民法通則》第7條“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益”的規(guī)定，同時，“兇宅”對于涉案房屋而言顯然屬于重要事實。2009年3月，二審法院依法作出判決：確認張女士與劉先生簽訂的購房合同無效，劉先生應于10日內(nèi)將40萬元購房款返還給張女士。

律師：建議如有忌諱可書面約定

兩種不同的觀點，折射出不同的法律人士對待頗具爭議的“兇宅”的個人判斷。

撇開李先生買到的這套房子是否為“兇宅”。近年來，二手房交易過程中，類似的糾紛也不在少數(shù)。那么，如何避免這類糾紛，則對于更多消費者來說具有一定的參考意義。

江西法報律師事務所律師肖文軍認為，買方在買房的過程中注意以下兩個步驟。

首先要主動探聽詢問相關信息。購房者如果忌諱“兇宅”或者死過人的房子，應主動詢問賣方或中介，并盡量多方探聽。面對買方的明確詢問，賣方或中介如果隱瞞“兇宅”情況，買方可據(jù)此解除合同，并要求賣方賠償。

但由于口說無憑，一旦打起官司，買方仍可能因缺乏證據(jù)敗訴。因此肖律師建議，妥善起見，買賣雙方可在購房合同中，約定此類信息披露的條款。比如：賣方保證出售房屋中未曾發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買房人心理不安的嚴重情況。如果買方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而賣方未曾予以書面披露的，買方有權解除合同或者要求酌減價金等條款。這樣的約定可以督促賣方認真考慮隱瞞此類信息的風險，也可以讓買方在發(fā)生糾紛訴諸法律時立于不敗之地。

□文/實習生張珊 首席記者余桂華 □圖/記者韓長明