疑買到“兇宅”買主停止交易
李先生購(gòu)買的這套房子位于市區(qū)中心地段。樓層、房齡、價(jià)格都令李先生很滿意?？芍钡浇衲?月上旬，買賣雙方前往房管部門過(guò)戶，李先生發(fā)現(xiàn)年輕的女主人喪偶這一事實(shí)時(shí)，他的腦海中閃過(guò)一個(gè)疑問(wèn)：自己是不是買到了一套“兇宅”。
面對(duì)這樣一套房子，李先生進(jìn)退兩難，如果放棄交易，意味著自己可能違約，這一萬(wàn)元估計(jì)難要回?？扇绻煌Ｖ菇灰?，這樣的房子，他實(shí)在不敢買，即使買下了，自己一家人也不敢住。
想了想，李先生還是決定停止交易。因?yàn)樗X(jué)得自己買這套房子是為了以后方便小孩讀書(shū)，現(xiàn)在愛(ài)人已有4個(gè)月的身孕了，如果一家人住進(jìn)這樣的房子肯定很“晦氣”。
男主人是怎么去世的呢？5月8日，記者以二手房買主的身份，來(lái)到該套房所在的小區(qū)。聽(tīng)說(shuō)記者來(lái)買這套房子并打聽(tīng)相關(guān)的情況時(shí)，一位居民見(jiàn)四周無(wú)人，才壓低了聲音告訴記者，男房東30多歲去世的，得了癌癥。現(xiàn)在已經(jīng)有兩三年了，房子一直空在那。
要求退房遭拒
李先生在決定停止交易后，他立即撥打了房屋中介的聯(lián)系電話，要求撤銷合同，并質(zhì)疑中介為什么隱瞞信息。對(duì)方表示，他們也不知情，況且，也沒(méi)有哪條法律規(guī)定了這樣的房子不能上市交易。現(xiàn)在雙方已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，如果李先生違約，這一萬(wàn)元定金，中介肯定是不會(huì)退的。
“我們對(duì)此也不知情，按照程序，我們也只有在買賣雙方簽訂了合約后，拿到賣主的房產(chǎn)證并經(jīng)房主授權(quán)后，才能查詢到該房子的真實(shí)信息?！?月6日，該中介一陳姓經(jīng)理告訴記者，到目前為止，他們也不好去向女房東詢問(wèn)真實(shí)情況，怕觸及女房東的傷心之處。因此，房屋的男主人是怎么去世的，他們也一概不知。
賠付7000元違約金退房
中介的態(tài)度很明確。無(wú)奈之下，李先生又找到房主，房主說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)簽了合同。而且這段時(shí)間，她已經(jīng)拒絕了很多想要看房的人。退房可以，要么扣除1萬(wàn)元的定金，要么承擔(dān)違約責(zé)任，賠償數(shù)萬(wàn)元的違約金。
李先生開(kāi)始向東湖區(qū)消協(xié)投訴，希望能在相關(guān)法規(guī)里找到依據(jù)，退掉自己的房子?？墒虑榻┏至硕嗳找廊粵](méi)能解決。
消協(xié)有關(guān)人士表示，對(duì)于“兇宅”引發(fā)的糾紛，不屬于消費(fèi)者身體及其攜帶物品的范疇之內(nèi)，并不在“消法”管轄的范圍之內(nèi)，而且也無(wú)法量化這種精神損害，這還得買賣雙方私下調(diào)解。
沒(méi)法可想的李先生找律師咨詢，這算不算欺詐？他準(zhǔn)備訴諸于法律。有的律師認(rèn)為法律上沒(méi)有明確規(guī)定這樣的房子不能交易。因此，一旦打官司，對(duì)李先生不利。而有的律師則認(rèn)為，賣主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)告知義務(wù)，可這也不是法律上強(qiáng)制規(guī)定的。
事情最終沒(méi)鬧上法庭。今年4月底，在李先生的苦苦哀求下，中介和房東只答應(yīng)退3000元，其余的7000元錢作為違約責(zé)任金?！拔乙舱J(rèn)了，畢竟自己沒(méi)有那么多的時(shí)間耗在上面，只想趕緊退房”。李先生說(shuō)。
如何界定“兇宅”卻存爭(zhēng)議
事情盡管告一段落了，但是圍繞著此套房子是否是“兇宅”，買主是否有理由退房卻存在著爭(zhēng)議。
“關(guān)鍵是如何來(lái)界定‘兇宅’，它的標(biāo)準(zhǔn)是什么？”江西師范大學(xué)法學(xué)教授潘世欽說(shuō)，普通民眾一般認(rèn)為只要出過(guò)事，尤其是死過(guò)人的房屋就是“兇宅”，還有人認(rèn)為“兇宅”就是主觀的感覺(jué)，只要房屋內(nèi)“出過(guò)事”或者由于特定環(huán)境的影響，讓人感覺(jué)所處地段異常而不愿在此地段上居住的房屋都是“兇宅”。對(duì)于“兇宅”，目前并無(wú)公認(rèn)的或權(quán)威的界定。相關(guān)法律法規(guī)也沒(méi)有關(guān)于“兇宅”的規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)生活中，每間房子都不可能避免發(fā)生生老病死的現(xiàn)象，如果照此定論，每間房子都應(yīng)該算“兇宅”。因此，當(dāng)事人僅僅以此作為退房理由，很難得到法律的認(rèn)可。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)教授徐靜則認(rèn)為，雖然我國(guó)的法律法規(guī)都沒(méi)有“兇宅”這一說(shuō)，但是買賣雙方應(yīng)當(dāng)遵守公共秩序，符合善良風(fēng)俗，不得違反國(guó)家的公共秩序和社會(huì)的一般道德。作為現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要原則，我國(guó)《民法通則》將此表述為“社會(huì)公德”和“社會(huì)公共利益”。此案中，一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)是：如果你是當(dāng)事人，而且妻子又有身孕，買來(lái)的房子，男主人30多歲就得了不治之癥，你住進(jìn)去是否有所忌諱？如果你所在區(qū)域的絕大部分人不能接受這樣的房子，那就應(yīng)該尊重民意，認(rèn)定有悖“社會(huì)公德”，畢竟法律是最低的道德標(biāo)準(zhǔn)。老百姓的這種忌諱，也應(yīng)當(dāng)算是民間的一種善良風(fēng)俗。當(dāng)法律沒(méi)有明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)該尊重這樣的民俗。
認(rèn)識(shí)不同一、二審判決相左
而在司法實(shí)踐中，對(duì)于“兇宅”引發(fā)的訴訟，一、二審判決卻大相徑庭。
據(jù)報(bào)道：2007年12月中旬，家住河南省鄭州市的張女士，購(gòu)買了一套精裝修的二手房準(zhǔn)備結(jié)婚。不久，樓下一位好心的大媽告訴張女士，這套房子前不久原房主的妻子就吊死在房間里。張女士聽(tīng)后異常憤怒，遂以賣主劉先生隱瞞真相為由，堅(jiān)決要求其中止合同退還房款。但劉先生堅(jiān)稱對(duì)原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退還房款。張女士起訴至法院。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，購(gòu)房合同是雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效。原告將涉案房屋認(rèn)定為“兇宅”是其主觀認(rèn)識(shí)問(wèn)題，且屬于封建迷信。劉先生雖未將原房主之妻在涉案房屋吊死一事告知原告，但這并不影響原告對(duì)涉案房屋的使用，也不存在違法等情形，故劉依法并無(wú)向原告返還購(gòu)房款、賠償其經(jīng)濟(jì)損失的義務(wù)。據(jù)此，一審法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
張女士不服該判決，上訴至鄭州市中級(jí)人民法院。鄭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，“兇宅”雖不構(gòu)成人們對(duì)房屋本身進(jìn)行物質(zhì)性使用的障礙，但會(huì)影響使用人的心理，客觀上會(huì)降低房屋對(duì)使用人的效用。劉既然知曉涉案房屋為“兇宅”，就應(yīng)在出賣前告知上訴人，但其卻加以隱瞞，明顯違背了《民法通則》第7條“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”的規(guī)定，同時(shí)，“兇宅”對(duì)于涉案房屋而言顯然屬于重要事實(shí)。2009年3月，二審法院依法作出判決：確認(rèn)張女士與劉先生簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，劉先生應(yīng)于10日內(nèi)將40萬(wàn)元購(gòu)房款返還給張女士。
律師：建議如有忌諱可書(shū)面約定
兩種不同的觀點(diǎn)，折射出不同的法律人士對(duì)待頗具爭(zhēng)議的“兇宅”的個(gè)人判斷。
撇開(kāi)李先生買到的這套房子是否為“兇宅”。近年來(lái)，二手房交易過(guò)程中，類似的糾紛也不在少數(shù)。那么，如何避免這類糾紛，則對(duì)于更多消費(fèi)者來(lái)說(shuō)具有一定的參考意義。
江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍認(rèn)為，買方在買房的過(guò)程中注意以下兩個(gè)步驟。
首先要主動(dòng)探聽(tīng)詢問(wèn)相關(guān)信息。購(gòu)房者如果忌諱“兇宅”或者死過(guò)人的房子，應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)賣方或中介，并盡量多方探聽(tīng)。面對(duì)買方的明確詢問(wèn)，賣方或中介如果隱瞞“兇宅”情況，買方可據(jù)此解除合同，并要求賣方賠償。
但由于口說(shuō)無(wú)憑，一旦打起官司，買方仍可能因缺乏證據(jù)敗訴。因此肖律師建議，妥善起見(jiàn)，買賣雙方可在購(gòu)房合同中，約定此類信息披露的條款。比如：賣方保證出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人心理不安的嚴(yán)重情況。如果買方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而賣方未曾予以書(shū)面披露的，買方有權(quán)解除合同或者要求酌減價(jià)金等條款。這樣的約定可以督促賣方認(rèn)真考慮隱瞞此類信息的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓買方在發(fā)生糾紛訴諸法律時(shí)立于不敗之地。
□文/實(shí)習(xí)生張珊 首席記者余桂華 □圖/記者韓長(zhǎng)明
