當(dāng)內(nèi)地開發(fā)商對于冷卻后的房地產(chǎn)市場開始觀望，華人首富李嘉誠已經(jīng)做好了抄底準(zhǔn)備。

長和系主席李嘉誠昨天在股東大會后表示，目前對內(nèi)地市場并不擔(dān)心，如果樓市繼續(xù)調(diào)整，長和系會考慮吸納內(nèi)地土儲。

同一天香港聯(lián)合交易所公布資料顯示，長和系主席李嘉誠于5月20日入市增持和記黃埔（行情,資訊,評論）（00013.HK）14萬股，每股平均價48.728元，涉資682.2萬港元，持股量由51.87％升至51.88％。

去年樓市火熱階段，地價高漲，而長和系兩公司在土地市場少有收獲，如今李嘉誠表態(tài)，顯然意欲進(jìn)行樓市抄底。從最近上海北京杭州等地成交的土地情況來看，大部分地塊成交價格都已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。

相比巨頭的增持欲望，大部分去年高調(diào)的公司如今卻開始觀望。一直堅定認(rèn)為房價不會下跌的瑞安房地產(chǎn)（行情,資訊,評論）主席羅康瑞昨天下午股東會上接受媒體采訪時表示，今年瑞安在增加土地儲備方面不會像往年那么積極。

此外，5月26日，龍湖地產(chǎn)（行情,資訊,評論）（00960，HK）董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍在股東會后表示，4月份合同銷售額25億元，受政策影響5月份的合同銷售跌至15億元。吳亞軍還表示，調(diào)控確實對龍湖產(chǎn)生了影響，銷售放緩情況或會持續(xù)兩至三個月，但暫不會下調(diào)全年合同銷售目標(biāo)。

吳亞軍表示，雖然5月份銷售放緩，但未有考慮推出折扣優(yōu)惠，因公司已考慮政策因素，因此于定價時較為保留。

吳亞軍認(rèn)為，上一輪的調(diào)控措施已經(jīng)收效，而穩(wěn)定樓價的目標(biāo)亦已初步實現(xiàn)。他表示，公司會針對性地推出受政策影響較小，又具有剛性需求市場的項目，以平衡銷售量，公司從第二季開始已經(jīng)放慢增加土儲的速度。

目前，業(yè)內(nèi)對于今年樓市走勢普遍看低，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天預(yù)計，今年三季度開始，市場將進(jìn)入第二階段——深度調(diào)整期，房價將跌至2009年底水平。

雖然業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為經(jīng)過2009年的項目瘋狂去化，開發(fā)商手中資金充裕，不會輕易降價拋盤，但他透露，由于對市場過度樂觀，不少開發(fā)商從2009年開始大規(guī)模購地和新建項目，3月份央企瘋狂爭地、屢創(chuàng)地王的行為曾在行業(yè)內(nèi)議論得沸沸揚揚，大手筆的投資新建使得開發(fā)商的資金“進(jìn)得快，出得更快”，部分企業(yè)現(xiàn)金流不足運轉(zhuǎn)一個月，對于這部分企業(yè)來說，盡早調(diào)整價格是唯一出路。

因此，在三季度房價將會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，開發(fā)商銷售業(yè)績將不斷減少，資金鏈將越繃越緊。之后，從四季度開始將會進(jìn)入第三個調(diào)整階段——盤整期。陳嘯天表示，市場經(jīng)過大幅度調(diào)整后，將在這個區(qū)間低位進(jìn)行盤整，是否能觸底回升將取決于整體調(diào)整效果。他認(rèn)為，此次盤整僅是房價泡沫被擠壓后市場的正常底部徘徊過程，是否能夠觸底成功進(jìn)入回暖，還將取決于調(diào)整程度和政策的引導(dǎo)方向。

“我真的不知道有特別房產(chǎn)稅這回事，至少我這個層面是不知道的。”5月25日，重慶市國土房管局發(fā)展處處長邵恒心在道出這句話時，臉色顯得一籌莫展。

特別房產(chǎn)稅，一度作為重慶市調(diào)控房產(chǎn)的利器而在全國引起軒然大波。不過，隨著5月21日《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（以下簡稱“渝十條”）的頒布，這個詞卻成為媒體質(zhì)疑重慶 “高調(diào)唱戲溫柔收場”的根據(jù)，同時也成為政府官員閉口免談的敏感詞。

更值得關(guān)注的是，在溫柔新政出臺的背后，重慶保稅港區(qū)和兩江新區(qū)相繼批復(fù)，重慶房地產(chǎn)市場正伴隨系列利好消息悄然升溫，交易量在一周之內(nèi)上漲25.01%。而重慶一些房地產(chǎn)開發(fā)商笑稱，重慶房價到明年將直線上漲4000元，達(dá)到8000元/m2。

“敏感”的特別房產(chǎn)稅

為什么沒有出現(xiàn)在“渝十條”里呢？見《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談及“特別房產(chǎn)消費稅”，邵恒心顯得十分謹(jǐn)慎。他表示，自己并不知道有“特別房產(chǎn)消費稅”這回事。

重慶市財政局稅政處是曾經(jīng)參與特別房產(chǎn)消費稅征收方案的主要部門之一，也是財政稅政政策制定和執(zhí)行的重要部門，不過在面對特別房產(chǎn)稅的問題時，相關(guān)負(fù)責(zé)人也顯得十分謹(jǐn)慎，表示自己不能夠就該問題進(jìn)行任何回答。

隨后，財政局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴，沒有將特別房產(chǎn)消費稅納入新政的主要原因，是國家并沒有批準(zhǔn)這個方案。“如果批了的話，政府肯定會推動進(jìn)入房產(chǎn)新政的。”

該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步告訴記者，自己的回答不會超過此前重慶市長黃奇帆和財政局局長劉偉接受媒體采訪時披露的內(nèi)容。此前，劉偉曾稱，重慶特別房產(chǎn)消費稅方案并沒有得到批準(zhǔn)。“特別房產(chǎn)消費稅”說法有問題，對于開征一個新的稅種立法權(quán)在中央，必須要通過立法程序。

“渝十條”被批為溫柔政策的主要原因除了沒有特別房產(chǎn)消費稅外，媒體普遍質(zhì)疑的焦點還在于新政嚴(yán)厲程度比不上“國十條”和“京十條”，尤其是在第三套房貸方面與率先公布的“京十條”有很大不同。重慶此番新政將調(diào)控點主要集中在了加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補(bǔ)貼，調(diào)控措施“有保有壓”。

處方藥還是保健藥？

“如果說北京、上海的調(diào)控是處方藥的話，那么重慶的調(diào)控應(yīng)該是保健藥?！敝貞c金科實業(yè)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說，中央的說法從來不是要去打壓房地產(chǎn)，也不是說房價就不增長了，而是要穩(wěn)定增長，遏制過快增長。“過快增長就會帶來民生等問題；過快下跌，就會帶來經(jīng)濟(jì)和金融問題，誰也不愿意讓房子貶值的?！?/p>

“出臺這樣的政策的重要原因是，重慶的發(fā)展還需要房地產(chǎn)，今后還會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！鄙酆阈恼f道。

在“國十條”頒布之后，重慶樓市成交量一度處于低迷狀態(tài)，但是目前隨著新政的明確，各種觀望情緒戛然而止。重慶一項目售樓人員告訴記者，4月份 “國十條”公布之初，很長一段時間都沒有購房者來光顧，交易也明顯下降。不過在上周“渝十條”出來之后，這種觀望明顯下降。

售樓人員的話語并非空穴來風(fēng)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲得重慶交響房地產(chǎn)市場周報顯示，上周（5月17日~23日）有6個項目推出新房源，共計1637套，約11.32萬m2。而上周成交量則略有上升，共計成交1836套房源，17.83萬m2。同上上周成交量相比，增幅為25.01%。

重慶房價明年至8000元/m2？

重慶作為西部唯一直轄市，雖然目前樓市均價已經(jīng)達(dá)到4000多元/m2，一些普通民眾感到壓力頗大，但是在很多開發(fā)商的眼中，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。“現(xiàn)在重慶的房價在西部的主要城市是非常低的，僅僅比貴陽高一點點?！崩顟?zhàn)洪稱，重慶有3000多萬人口，而城市人口僅僅只有1000多萬，現(xiàn)在正處于城市化過程中，所以重慶有著很強(qiáng)的購買力。

李戰(zhàn)洪稱，按照目前的發(fā)展條件來看，重慶均價應(yīng)該要達(dá)到8000元/m2才比較正常。他預(yù)測，明年下半年就應(yīng)該能達(dá)到這個價位。

對未來預(yù)期看漲的并非只有李戰(zhàn)洪一人，在重慶市系列利好消息紛紛出臺的背景下，開發(fā)商們在宣傳樓盤時都亮出了重慶各種利好消息的法寶。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲得的多份樓盤海報顯示，“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”、“保稅港區(qū)”、“兩江新區(qū)”等詞匯成為最集中的宣傳關(guān)鍵詞。

重慶大業(yè)興置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理馮浩曾坦言，促進(jìn)房價上漲主要有兩個因素：一個是中國的土地出讓政策，另一個是中國的城市化進(jìn)程，只要有這兩個因素存在，房價上漲的趨勢不會改變?！皟山聟^(qū)是個很大的利好，而且是個長期的利好，能夠在很大程度上緩解近期中央政府對樓市調(diào)控利空的影響?！瘪T浩稱，最近重慶地方政府出臺的10條細(xì)則，都留有一定的余地?！爱吘箻鞘幸徽{(diào)，股市下跌，對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是極為不利的。”

一份來自中介機(jī)構(gòu)的報告顯示，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場，其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯。至于投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場，目前未有定論。

根據(jù)中原地產(chǎn)對全國12個大中城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、沈陽、長春、南京、杭州）的監(jiān)測，中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵預(yù)計，短期內(nèi)各地樓市成交量進(jìn)一步下跌的可能性較小，未來幾周市場仍將保持低位盤整態(tài)勢。

武漢可能是個異數(shù)，上周武漢新房市場成交量逆市而上，比前一周增長近兩成，周成交量高于2009年平均水平。

標(biāo)桿房企聯(lián)手拿地

上周12個大中城市的宅地供應(yīng)狀況不甚理想，在供應(yīng)連續(xù)4周不足100公頃的基礎(chǔ)上，上周除重慶新增一幅近15公頃較大宅地外，其余16幅均小于10公頃，成為年內(nèi)周供應(yīng)的第三低點。

根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，上周土地成交138公頃，較新政前周平均下降29％，溢價率為19％；土地流標(biāo)率僅約12％，個別熱點地塊仍受到標(biāo)桿房企追捧。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周北京有5幅宅地成交，分別由中糧萬科、北京建工、金融街（000402）、中鐵、首開5家大型國企拿下，由于出讓底價的制定仍參考市場高峰時期成交價，致使成交溢價普遍不高。二線城市中，除杭州一幅西湖區(qū)小地塊溢價72％外，其余均以底價或略高于底價的價格成交；保利、萬科各以底價分別拿下沈陽、杭州兩幅小地塊。

中原地產(chǎn)注意到近期開發(fā)商拿地的一個新動向——聯(lián)手拿地的案例正在增加，其中尤以標(biāo)桿房企為甚。上周綠城、浙江西子房產(chǎn)及杭州紫元教育組成聯(lián)合體拿地，以17億元投得杭州一幅11公頃宅地；而萬科同中糧在北京聯(lián)手拍下房山7.8公頃的小幅地塊。

對上述聯(lián)手拿地現(xiàn)象，劉淵說，在調(diào)控大環(huán)境下開發(fā)商融資受限，聯(lián)合開發(fā)可降低資金壓力。

資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

通過監(jiān)測數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)還發(fā)現(xiàn)，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象。

在寫字樓土地市場供應(yīng)方面，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，12個大中城市4月均無新增用地供應(yīng)；成交方面，僅上海、廣州兩地有辦公用地成交情況，成交土地共5幅，總面積是8.87萬平方米，可開發(fā)面積25.21萬平方米，環(huán)比（比上月）有大幅度增長。4月上海成交4塊土地，均坐落于嘉定區(qū)，面積約6.11萬平方米，平均樓面地價為3564元／平方米。

寫字樓4月適逢傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季，寫字樓供求量均大幅放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅度增長181.90％；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長72.43％，供求比是1：0.8。

其中新增供應(yīng)量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過100％，供應(yīng)面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積亦有大幅度增加，環(huán)比均超過100％，成交面積分別為32.86萬、5.77萬平方米。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高。

寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖，租金環(huán)比上漲十分明顯。四大城市4月甲級寫字樓租金大幅回升，漲幅達(dá)到2％左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21％、1.71％、2.06％、3.64％；準(zhǔn)甲級寫字樓租金漲幅平均達(dá)到4％左右，四大城市準(zhǔn)甲級寫字樓漲幅分別為3.75％、3.72％、4.51％、5.32％。各地寫字樓租賃市場已明顯走出“谷底”。

在寫字樓市場空置率方面，上海、深圳甲級寫字樓空置率下降，降幅分別為4.60％、60.99％，北京空置率則大幅度上升；準(zhǔn)甲級寫字樓除上?？罩寐氏陆低猓本?、深圳空置率均出現(xiàn)明顯上升，升幅分別為24.41％、39.06％；廣州寫字樓空置率無明顯變化。

劉淵認(rèn)為，隨著各地的細(xì)則紛紛出臺，住宅成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機(jī)會走出了獨立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。