國(guó)慶節(jié)至今北京二手房交易量同比大跌，業(yè)內(nèi)認(rèn)為年內(nèi)二手房?jī)r(jià)格將首先調(diào)整

北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)至本月10日，二手住宅累計(jì)成交了1823套，成交面積為16.95萬平方米，同比亦大幅下降了63.48%和63.19%。

與二手房市場(chǎng)行情相似，國(guó)慶節(jié)至今的北京新建商品房交易量也大幅回落。京城住宅市場(chǎng)交易量如此慘淡，除了國(guó)慶節(jié)假日的影響之外，9月末新出臺(tái)的二次調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響更為重要。調(diào)查顯示，各年齡層次的需求全面明顯減退，年內(nèi)二手房?jī)r(jià)格首先調(diào)整成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

各年齡層次購房意愿減退

熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，十一過后，熒燦地產(chǎn)原來登記的購房者中三成明確表示先不買了等等再說，而新增客戶也出現(xiàn)大幅下降，原本每天每店至少有十個(gè)新增客戶，現(xiàn)在連五個(gè)也不到。

北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為，相比節(jié)前，大部分準(zhǔn)備購買二手房的客戶的購房意愿都有所下降，而且，在給購房者辦理業(yè)務(wù)的過程中，銀行方面的放貸要求也比之前嚴(yán)厲了許多，二手房買賣成交非常艱難。

鏈家地產(chǎn)對(duì)該公司旗下630家左右門店的客戶成交進(jìn)行了專題調(diào)查，發(fā)現(xiàn)30歲以下年輕人自2009年10月—2010年4月期間明顯追逐高房?jī)r(jià)，購房?jī)r(jià)格漲幅41.9%，但4月份以后迅速回落，2010年10月份相比半年前回落幅度達(dá)到20.5%。50歲以上人群購高價(jià)房產(chǎn)的意愿持續(xù)回落，尤其4月份年度第一次調(diào)控后，只相當(dāng)于中青年購房?jī)r(jià)格的80%左右，目前沒有好轉(zhuǎn)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，年輕人恐慌性購房心理已經(jīng)回落，而二次調(diào)控對(duì)首套房首付提高至三成，將進(jìn)一步抑制年輕人購高價(jià)房；中老年人投資心理更為謹(jǐn)慎，調(diào)控密集情況下逐高心理回落更為明顯；另一方面，調(diào)控后兩套以上房產(chǎn)信貸政策嚴(yán)苛，抬高了持有多套房產(chǎn)人群的置業(yè)門檻。

成交價(jià)與業(yè)主預(yù)期價(jià)差距擴(kuò)大

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在新政初期的五六月份，實(shí)際成交價(jià)與業(yè)主預(yù)期掛牌價(jià)之間的差距在10%左右，7月以后，這一差距已擴(kuò)大到12%左右，10月份更是擴(kuò)大到13.1%。

該研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析還顯示，隨著調(diào)控的深入，當(dāng)前期房開盤價(jià)格平抑明顯，7月至今新開期房均價(jià)21027元/平米，比二手房平均價(jià)格僅高出14.5%左右，新房低開對(duì)二手房成交價(jià)也產(chǎn)生了不小的迫降壓力。

“依照二手房?jī)r(jià)格跟漲領(lǐng)跌的特性，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格下行壓力相當(dāng)大”，林倩指出，7月以后，二手房成交價(jià)未進(jìn)一步跌落，9月甚至略有增長(zhǎng)，在這種情況下，業(yè)主預(yù)期價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格差距再次拉大。

二手房?jī)r(jià)繼續(xù)面臨調(diào)整壓力

林倩表示，接下來幾周供需比及成交量的表現(xiàn)將成為影響后市的關(guān)鍵，如果供需比持續(xù)在1:3以下，成交量又從9月的17000套回落至12000套以下，那么年底前，二手房房?jī)r(jià)將很可能出現(xiàn)再次下跌。

“目前二次調(diào)控只是剛剛開始，接下來很有可能對(duì)二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行上調(diào)”，熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，9月29日政策中明確說明要杜絕黑白合同，而只有調(diào)高指導(dǎo)價(jià)才能真正杜絕。如果指導(dǎo)價(jià)一旦上調(diào)就意味著與二手房相關(guān)的交易稅費(fèi)都要上調(diào)，上調(diào)幅度遠(yuǎn)比目前單一的契稅調(diào)整來得兇猛。