國(guó)慶黃金周之前,連夜公布的住房限購(gòu)令無(wú)疑為剛有回暖跡象的深圳樓市潑了一盆涼水。

幾乎是10月1日凌晨公布的“限購(gòu)令”簡(jiǎn)單且直接:深戶(hù)家庭限購(gòu)兩套,提供一年以上社保的非深戶(hù)家庭限購(gòu)一套?！跋拶?gòu)令”實(shí)施10天后,記者走訪發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)成交驟然下降5—6成,但看房量卻沒(méi)有預(yù)計(jì)中的大幅下跌,大多看房者表示“只看不買(mǎi)”。目前正處于政策消化期,受訪的開(kāi)發(fā)商表示十月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)推盤(pán)旺季,開(kāi)發(fā)商早已為項(xiàng)目的推出做好各項(xiàng)準(zhǔn)備,目前政策一出讓開(kāi)發(fā)商毫無(wú)回旋的余地,“限購(gòu)令威懾力很大”,一位開(kāi)發(fā)商代表表示。

此時(shí)的中介正忙于準(zhǔn)備應(yīng)付限購(gòu)令帶來(lái)的過(guò)戶(hù)手續(xù)的變化,“限購(gòu)令的執(zhí)行細(xì)則暫時(shí)還沒(méi)有出來(lái),我們正在積極反饋,已完成擔(dān)保贖樓等環(huán)節(jié)的交易如無(wú)法進(jìn)行肯定是雙方不愿意面對(duì)的情況”。新國(guó)十條要求的首付3成加上深圳的“限購(gòu)令”也部分誤傷了剛性需求,而深圳房產(chǎn)知名律師張茂榮目前已接到10-20個(gè)前來(lái)咨詢(xún)的案子都與“限購(gòu)令”有關(guān),但到目前買(mǎi)賣(mài)雙方都選擇協(xié)商,還未產(chǎn)生退房事件。

10月二手房交易或降五成

9月30日晚間近12時(shí),深圳公布了“限購(gòu)令”。深圳《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》中規(guī)定,深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。對(duì)于深圳市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭),限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房。

“縱觀近些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,要么年初出政策、要么年尾,很少在10月份出政策的”,世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平表示。一位開(kāi)發(fā)商代表表示,限購(gòu)令的連夜出臺(tái)讓整個(gè)業(yè)內(nèi)都感覺(jué)到了政策的威懾力。

10月11日在政策實(shí)施10天后,深圳中原地產(chǎn)龍崗區(qū)域總經(jīng)理謝建奎告訴記者,近兩天成交萎縮5成左右,而那些已成交的交易還要面臨增加首付款,可能無(wú)法過(guò)戶(hù)等一系列問(wèn)題。

來(lái)自美聯(lián)物業(yè)的一份報(bào)告則稱(chēng)“‘限購(gòu)’可能使10月的二手住宅成交數(shù)據(jù)在9月的基礎(chǔ)上,下跌5成,深圳可能為6000-7000宗左右,需求量在短期內(nèi)可能再次跌至冰點(diǎn)”。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐楓表示,深圳第4季成交量如保持相對(duì)低位,則全年二手住宅成交量為1100萬(wàn)平米,相對(duì)2009年下跌10%,而深圳一手住宅成交量將為350萬(wàn)平米,較2009年下跌46%。

交易被中止房恐超3000套

市民陳先生9月購(gòu)買(mǎi)了一套住房,交了定金、做了貸款、正準(zhǔn)備進(jìn)行贖樓,本來(lái)幾天內(nèi)就能夠完成的交易,現(xiàn)在由于限購(gòu)令的出臺(tái)而陷于兩難,“交贖樓的費(fèi)用還不知道能不能完成過(guò)戶(hù),而不交則可能損失定金,加上前面已經(jīng)支出不少費(fèi)用,現(xiàn)在真不知道怎么辦才好”,陳先生表示。

據(jù)了解,深圳市民購(gòu)買(mǎi)一套商品房要經(jīng)過(guò)看房選房,咨詢(xún)可否辦理按揭、交定金、簽訂認(rèn)購(gòu)合同,從官方網(wǎng)站打印房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,確認(rèn)后再到網(wǎng)上備案,即完成網(wǎng)簽。而這段網(wǎng)簽之前,買(mǎi)房往往要交首付、做貸款、甚至還有贖樓等一系列程序,這段流程新房需時(shí)多在7-10天,二手房則更長(zhǎng),而“限購(gòu)令”一出臺(tái)就規(guī)定“交易時(shí)間的認(rèn)定,以在本市房地產(chǎn)主管部門(mén)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)”,這將已進(jìn)行交易,但還沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)交易一下子困住了。

與陳先生遭遇類(lèi)似的可能還不是少數(shù)。深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界估計(jì),受阻于“限購(gòu)令”的交易可能占到兩成,而深圳9月份約成交17000套房產(chǎn),這樣算來(lái),被中止交易的房產(chǎn)總量估計(jì)超過(guò)3000套。

世聯(lián)研究的一份研究報(bào)告稱(chēng),這次調(diào)控表面來(lái)看是抑制需求,實(shí)際是為未來(lái)樓市供應(yīng)爭(zhēng)取時(shí)間,最終達(dá)到“保持房地產(chǎn)價(jià)格的合理和穩(wěn)定”之目的?！?009年樓市需求擠壓后的強(qiáng)烈反彈證明抑制需求在短期內(nèi)效果可期,但長(zhǎng)期則未必,所以這次調(diào)控對(duì)需求“嚴(yán)陣以待”并非本意,真正目的在于為增加樓市供應(yīng)爭(zhēng)取時(shí)間”。

深圳地產(chǎn)知名劍客弓鳴并不贊同這種說(shuō)法,“政府加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng),從規(guī)劃、土地供應(yīng)、到最后的投入市場(chǎng),落實(shí)下來(lái)需要三年的時(shí)間,而政府僅是在今年加大包括保障房在內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)的,靠這種限購(gòu)政策來(lái)等供應(yīng)沒(méi)什么道理”。

開(kāi)發(fā)商并非一味是悲觀情緒,“限購(gòu)令對(duì)于投資物業(yè)的打壓的確比較大,但這樣也會(huì)促使購(gòu)房者進(jìn)行另外一種選擇,反正只能購(gòu)買(mǎi)一套房了,他們會(huì)更多選擇終極物業(yè),也就是那些大戶(hù)型”,一位開(kāi)發(fā)商代表表示,相對(duì)來(lái)說(shuō),那些地鐵周邊的小戶(hù)型項(xiàng)目,以及深圳市場(chǎng)常見(jiàn)的小戶(hù)型拼成大戶(hù)型物業(yè)也會(huì)受到較大影響,“買(mǎi)一套房實(shí)際是買(mǎi)兩套或三套的手續(xù),現(xiàn)在就要被限制住了”。

●解讀

成年子女能否算作另一個(gè)家庭?

在一些人看來(lái),限購(gòu)令沒(méi)有給緩沖期,但是限購(gòu)令的細(xì)則現(xiàn)在還沒(méi)有出來(lái)。肖小平告訴記者,“比如對(duì)于家庭的認(rèn)定,以往出臺(tái)的國(guó)家政策往往將家庭規(guī)定為本人、配偶及其未成年子女,成年子女購(gòu)房往往算作另一個(gè)家庭”。而現(xiàn)在由于限購(gòu)令的細(xì)則條文未出,在房地產(chǎn)權(quán)登記中心過(guò)戶(hù)時(shí),有的登記點(diǎn)還是按戶(hù)口本為單位來(lái)計(jì)算家庭擁有房產(chǎn)數(shù)量,這也限制了不少成年單身子女的購(gòu)房行為,“這樣的情況還很多”,肖小平表示。

今年9月初,為了準(zhǔn)備婚房,張小姐與男朋友看中了龍崗某小區(qū)的一套68平米的兩房,并以總價(jià)77萬(wàn)的成交價(jià)與業(yè)主簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,并交付了兩萬(wàn)元的訂金。

隨后幾天,她通過(guò)了銀行貸款審查,獲得了六十萬(wàn)的房貸,隨后交了15萬(wàn)首付款給銀行委托監(jiān)管,等待業(yè)主過(guò)戶(hù)。由于業(yè)主的房產(chǎn)證抵押在銀行,業(yè)主在9月10日才向銀行提出申請(qǐng)贖樓,按照銀行的程序,需要一個(gè)月的時(shí)間,業(yè)主才能拿到房產(chǎn)證。

“從九月上旬,我們就開(kāi)始等著業(yè)主贖完樓完成過(guò)戶(hù)”,讓張小姐始料不及的是,十一長(zhǎng)假前深圳出臺(tái)限購(gòu)令。按照限購(gòu)令,張小姐是外地戶(hù)口,年滿(mǎn)十八歲,又未婚,應(yīng)該可以作為一個(gè)家庭,允許在深圳購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。但事與愿違,10月8日,中介致電她說(shuō),深圳國(guó)土部門(mén)召開(kāi)了緊急會(huì)議,要求房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí),外地戶(hù)口未婚人士必須提供“當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)的未婚證明”,以及家庭戶(hù)口本原件。只要戶(hù)口本上,有一個(gè)成員名下在深圳有房產(chǎn),其他成員一律不能在深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù),“這明顯與國(guó)家政策法規(guī)對(duì)居民家庭,即配偶以及未成年子女的界定不同”。

“我已經(jīng)成年了,也要在深圳成家立業(yè),難道要我們都蝸居在父母的一居室里面嗎?”張小姐認(rèn)為,深圳限購(gòu)令本身出發(fā)點(diǎn)是好,但在具體操作細(xì)則上有太多考慮不足的地方,這樣一來(lái),不但限制不了投資客,反而會(huì)誤傷了像她一樣的一大批剛需。

對(duì)此,肖小平稱(chēng),“我們現(xiàn)在還在向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心進(jìn)行溝通,建議他們能否劃定一個(gè)門(mén)檻,一是設(shè)置緩沖期讓現(xiàn)在被限制的房產(chǎn)交易完成,二是對(duì)于家庭的定義能夠照顧成年子女的購(gòu)房行為”。

10月11日,記者從位于銀湖的深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心了解到,目前該登記中心已經(jīng)以配偶及其未成年子女作為家庭的單位,成年子女另算做一個(gè)家庭,“但限購(gòu)令在各區(qū)各登記點(diǎn)的執(zhí)行情況還處于對(duì)接階段,一周之內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)就都會(huì)統(tǒng)一”。

律師說(shuō)法

●深圳知名房產(chǎn)律師張茂榮:

這類(lèi)限購(gòu)令導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)交易中止的咨詢(xún)我們現(xiàn)在已經(jīng)接到10—20宗,由于是政策出臺(tái)導(dǎo)致的交易無(wú)法完成,我們認(rèn)為這屬于不可歸結(jié)為雙方的事由,而買(mǎi)房承擔(dān)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家的義務(wù),因此由于政策交易無(wú)法進(jìn)行,賣(mài)家應(yīng)該退還買(mǎi)家的定金,買(mǎi)房不構(gòu)成違約責(zé)任。

目前,我們接到的案例都在進(jìn)行雙方協(xié)商階段,因?yàn)橐坏┰V諸法律,定金之外十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)的首付款都將納入銀行監(jiān)管,而且法律程序費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),買(mǎi)賣(mài)雙方都不會(huì)輕易進(jìn)行法律程序。

●深圳資深房地產(chǎn)律師何芳利:

“限購(gòu)令”是重大情形變遷,于情于法,買(mǎi)方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,賣(mài)方均應(yīng)退定,同時(shí)雙方解約,恢復(fù)原狀。