購房6年卻拿不到房產(chǎn)證，原來稅費(fèi)被開發(fā)商挪用，打贏官司還是拿不到房產(chǎn)證。原因是開發(fā)商太牛，還是有關(guān)部門不作為？房地產(chǎn)領(lǐng)域亂象為何久而難解？
2010年8月的一天，家住北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)的業(yè)主曉薇心里的一塊大石頭終于落了地：在等待了6年之久后，她終于拿到了早該屬于她的房產(chǎn)證。
“本來以為一買一賣，交了房款自然就可以拿到房產(chǎn)證，沒想到卻這么難！”日前，曉薇和她的代理律師、北京市天耀律師事務(wù)所律師王福江一起，向記者講述了她辦理房產(chǎn)證的曲折經(jīng)歷。
曉薇：我是在2004年“五一”期間買了美然動力街區(qū)的房子。開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司明確要求房主還要交納一筆錢，說是契稅和公共維修基金，然后才能拿到鑰匙。開發(fā)商解釋，只有給國家交了契稅和公共維修基金，房管部門才會給辦理房產(chǎn)證。因為小區(qū)里人多，一個一個去辦房管部門忙不過來，所以業(yè)主一般都委托開發(fā)商集體去辦。負(fù)責(zé)收錢的工作人員一邊開收據(jù)一邊說：“一般半年就能拿到房產(chǎn)證。您瞧，我們還收了您300塊的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)呢，不會給您拖的?！?/p>
聽了這話我就踏實了，從此就一直老老實實地等著開發(fā)商盡快幫我把證給辦下來。
王福江：曉薇的房產(chǎn)證在辦理過程中，第一個誤區(qū)就是把契稅和公共維修基金交錯了人。根據(jù)國家的規(guī)定，契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。這筆錢應(yīng)當(dāng)交給稅務(wù)部門，而不是開發(fā)商。
而房屋公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》對公共維修基金的歸屬和使用做了明確的規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。”售房單位應(yīng)當(dāng)在為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書之前，將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。北京自1998年起就開始征收公共維修基金，這筆錢應(yīng)交到北京市公共維修基金管理中心。
在我代理的幾十起被告為北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的房產(chǎn)證官司中，開發(fā)商遲遲沒有為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的一個主要原因，是開發(fā)商利用代辦房產(chǎn)證的名義在交房時通過代收契稅和公共維修基金籌集了一筆資金，卻沒有按時將錢交到相關(guān)部門，而是挪用到了其他房地產(chǎn)開發(fā)項目上去。
這其實是目前房地產(chǎn)行業(yè)很普遍的一個現(xiàn)象，說到底是體制問題造成的。目前國家對開發(fā)商的監(jiān)管主要是在前期的拿地、開工、預(yù)售許可證等方面，一旦開發(fā)商拿到了地，“楊白勞就成了黃世仁”，誰也管不著了。事實上，稅法對代收代繳的主體是應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查的，而開發(fā)商代收甚至截留契稅和公維的行為無人授權(quán)，也無人監(jiān)管，這給業(yè)主的利益造成了極大的損害。政府主管部門應(yīng)重視這一問題，取消開發(fā)商的代收權(quán)，督促業(yè)主在購房后直接將契稅和公維交給國家，這么做既維護(hù)了業(yè)主的利益，也防止了國家稅款的流失。
開發(fā)商重復(fù)抵押了我的房子
曉薇：我等啊等，一直等不到開發(fā)商給我辦理房產(chǎn)證。多次找工作人員交涉也沒有結(jié)果。其間開發(fā)商還曾經(jīng)讓我們重新交材料，我也都按時交了。根據(jù)購房合同，在商品房交付使用的180日內(nèi)開發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)承擔(dān)已付房款2%的違約金。于是，我將開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司告上了法庭。
2007年9月，我拿到了判決書，勝訴了！北京市朝陽區(qū)人民法院判處開發(fā)商在判決生效后60日內(nèi)為我辦理房產(chǎn)證，并支付我違約金。當(dāng)時我高興壞了，終于可以拿到房產(chǎn)證了！
可代理律師告訴我一個壞消息：原來我的房子辦不了房產(chǎn)證的另一個原因是，開發(fā)商在把房子出售之后，需先辦理整棟樓的產(chǎn)權(quán)證(俗稱大產(chǎn)權(quán)證)，然后依大產(chǎn)權(quán)證再辦理每一位業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證。但開發(fā)商將房子賣給我之后，又將大產(chǎn)權(quán)證做了銀行抵押。只要開發(fā)商沒有進(jìn)行抵押的注銷，我這房子就不能辦理產(chǎn)權(quán)證。不僅如此，如果開發(fā)商惡意不還貸，銀行甚至有權(quán)將我的房子拍賣用于償還開發(fā)商的欠債！
這真是個五雷轟頂?shù)南ⅲ?/p>
王福江：在司法實踐中，開發(fā)商重復(fù)抵押、一房多賣等惡意獲利的行為時有發(fā)生。從理論上來說，一旦簽訂了房屋買賣合同，所有權(quán)人即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，開發(fā)商已經(jīng)無權(quán)再處置這套房屋。但由于監(jiān)管的缺失，開發(fā)商為牟取利益采取的不法行為卻得不到懲治。以北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為例，該開發(fā)商2004年5月已經(jīng)與曉薇簽訂了房屋買賣合同，卻在后者不知情的情況下又將房屋做了抵押，直至2008年10月才注銷抵押。這一做法侵犯了我的當(dāng)事人的房屋所有權(quán)。同時，接受房屋重復(fù)抵押的銀行工作人員也負(fù)有瀆職甚至濫用權(quán)力的過錯，其在審查開發(fā)商抵押物的過程中沒有盡到責(zé)任，導(dǎo)致了重復(fù)抵押、循環(huán)貸款的發(fā)生，其行為也給銀行本身帶來了風(fēng)險隱患。對于這一現(xiàn)象，目前只能依靠銀行本身的自律，缺少相關(guān)部門的監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的關(guān)注。
贏了官司也執(zhí)行不了
曉薇：2008年10月，律師告訴我，我的房子已經(jīng)被注銷抵押了，可以辦理房產(chǎn)證了！不久，我的案子被交到了朝陽區(qū)人民法院的執(zhí)行庭，負(fù)責(zé)執(zhí)行的法官告訴我，他手上壓著好多起美晟的房產(chǎn)證官司，到現(xiàn)在都還沒執(zhí)行下來。“辦證是一個行為，不像財產(chǎn)那么容易執(zhí)行，必須要開發(fā)商的配合。”這位法官解釋說。同時他也承諾，會盡快與開發(fā)商交涉，盡快讓我們拿到房產(chǎn)證。
這已經(jīng)距離判決書所說的判決生效60日過去了一年之久！我的房產(chǎn)證依然沒有著落。我這才意識到，原來贏了官司是一回事，執(zhí)行又是另一回事！
負(fù)責(zé)執(zhí)行我案子的這位法官每周二的上午接待當(dāng)事人。我記不清到底跑了多少次執(zhí)行庭，只記得每次去，走廊里永遠(yuǎn)排著長長的隊伍，每個人都像在醫(yī)院等待看病一樣，耐心而又無助地站在談話室門外等著里面的人出來，然后進(jìn)去重復(fù)上次已經(jīng)說了的情況，聽著法官重復(fù)上次答復(fù)的話：“已經(jīng)在和開發(fā)商交涉了，他們不配合，我也沒辦法啊！”
無奈，真是無奈！
王福江：業(yè)主之所以拿不到房產(chǎn)證，原因之一就是辦理房產(chǎn)證必須要有開發(fā)商的配合。目前根據(jù)規(guī)定，交納公共維修基金時需要開發(fā)商出示一個條形碼，否則業(yè)主本人無法自行交納。到房管局辦理房產(chǎn)證時，也必須開發(fā)商到場。這就給開發(fā)商以充分的主動權(quán)，使其有資本要挾業(yè)主，業(yè)主權(quán)益容易受到侵害。建議國家有關(guān)部門在規(guī)定辦理房產(chǎn)證時應(yīng)更多考慮業(yè)主的利益，一旦房屋買賣合同生效，業(yè)主可直接向有關(guān)部門交納契稅和公維，并自行去房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不再受開發(fā)商的制約。
此外，曉薇早在2004年就已經(jīng)交了契稅和公維，而開發(fā)商到2010年才把這筆錢交納給有關(guān)部門，這種行為屬于挪用。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，挪用稅款應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)部門進(jìn)行立案追繳，但對挪用公維的執(zhí)法主體，目前我國還沒有明確規(guī)定，希望有關(guān)部門能盡快出臺相關(guān)政策。從2004年到2010年，北京的房價已經(jīng)翻了好幾番，如果曉薇按時拿到房產(chǎn)證，在2009年房價漲到2萬多每平方米時拋售，與現(xiàn)在房價回落時出賣的價格相差很大，她也可以就此向開發(fā)商提出訴訟，要求追償損失。
在我代理的美晟為被告的房產(chǎn)證案件中，大興區(qū)美利新世界的30多起案件執(zhí)行比較順利，開發(fā)商在法院判決后不久陸續(xù)為業(yè)主辦理了房產(chǎn)證。但美然動力街區(qū)這40多戶業(yè)主，卻沒有一起是通過法院執(zhí)行判決得到房產(chǎn)證的。這讓我本人感到很意外，為什么同樣的案件，在不同的區(qū)法院執(zhí)行庭，差別這么大？如果法律僅僅因地域、因個人就產(chǎn)生如此大的差異，實在令人心寒。
要拿證，再向開發(fā)商交5000元
曉薇：情況發(fā)生轉(zhuǎn)變是在2009年底，這位法官告訴我，開發(fā)商承諾，只要交5000塊錢，就可以優(yōu)先給我辦理房產(chǎn)證。
這真是“豬八戒倒打一耙”！本來開發(fā)商不給我辦房產(chǎn)證應(yīng)該支付違約金，現(xiàn)在卻要求我付錢給他們！而且交房的時候已經(jīng)交了300元的代辦費(fèi)，這5000元算哪門子事兒？
但是胳膊擰不過大腿。律師告訴我，前面已經(jīng)有交錢的業(yè)主辦到了證。如果著急就交錢辦，如果不著急只有干耗著。
今年春節(jié)過后，我在向其他幾位交了5000塊錢辦到了證的業(yè)主求證之后，也給開發(fā)商交了錢。之后又被通知補(bǔ)交了幾次材料。一直到8月初，開發(fā)商終于通知我去領(lǐng)房產(chǎn)證了！
我終于在開發(fā)商處領(lǐng)到了久違了的小紅本。上面赫然寫著辦證日期：2010年8月×日。契稅和公維的發(fā)票也同時拿到了，也都是在2010年8月才交上。領(lǐng)房產(chǎn)證時，開發(fā)商還專門讓我在一份“本人不再就房產(chǎn)證有關(guān)事宜對美晟進(jìn)行任何訴訟要求”的聲明上簽了字，讓我覺得很不舒服。
王福江：目前，美然動力街區(qū)勝訴的40多戶業(yè)主，已有部分業(yè)主通過交5000元錢的方式向開發(fā)商妥協(xié)，拿到了房產(chǎn)證。作為一個司法工作者，我感覺這是對法院判決的侮辱和諷刺，但出于保護(hù)當(dāng)事人利益的考慮，我沒有阻攔他們的做法。同時，我也深深敬佩那些還堅持相信法律、還沒有給開發(fā)商交錢的業(yè)主，希望他們的努力能推動中國司法改革的步伐，推動有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)的出臺，讓今后更多的業(yè)主們辦理房產(chǎn)證不用再這么難。
